Cassazione Civile, Ordinanza n. 01136/2023 del 16/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato per una porzione di immobile. La locatrice aveva ottenuto un primo decreto ingiuntivo per canoni non pagati, assumendo che il contratto si fosse rinnovato tacitamente alla prima scadenza per mancata disdetta tempestiva della conduttrice. In un primo giudizio di opposizione, il Tribunale aveva confermato il decreto, ritenendo tardiva la comunicazione della conduttrice del 3 dicembre 2013 e, quindi, inefficace come disdetta; aveva inoltre ritenuto che il preavviso, se qualificato come recesso, fosse comunque insufficiente. Successivamente, per ulteriori canoni, la locatrice aveva ottenuto un secondo decreto ingiuntivo; in quel giudizio la conduttrice aveva opposto di avere restituito le chiavi dell'immobile tramite offerta formale e che la locazione si fosse comunque sciolta il 5 dicembre 2014. La Corte d'appello ha rigettato l'impugnazione della locatrice, ritenendo decisiva l'accettazione senza riserve delle chiavi da parte della locatrice, interpretata come adesione alla volontà della conduttrice di recedere anticipatamente dal contratto. Con il ricorso per cassazione la locatrice ha dedotto, in sintesi: violazione del giudicato esterno e interno sulla rinnovazione tacita del contratto; omessa considerazione che la sentenza precedente avrebbe già accertato la rinnovazione automatica; violazione dell'art. 27 l. n. 392/1978 sul recesso del conduttore, mancando i gravi motivi; violazione delle norme sulla formazione del consenso e sulla risoluzione consensuale, sostenendo che la semplice riconsegna delle chiavi non potesse integrare scioglimento anticipato del rapporto; e violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. quanto alla dedotta copertura del giudicato sui fatti precedentemente dedotti. La Corte di cassazione ha però chiarito che disdetta e recesso sono atti diversi: la prima impedisce il rinnovo alla scadenza, il secondo scioglie anticipatamente un contratto in corso. Ha ritenuto che, anche se vi era ambiguità nella motivazione delle decisioni di merito sulla rinnovazione, ciò era irrilevante perché la sentenza impugnata si fondava non sul giudicato relativo alla rinnovazione, ma sull'accettazione senza riserve della riconsegna dell'immobile, quale comportamento concludente di adesione alla volontà della conduttrice di cessare anticipatamente il rapporto. Ha inoltre osservato che il tema del primo giudizio riguardava i canoni maturati prima della restituzione del bene, sicché la riconsegna successiva non poteva incidere su quel debito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha respinto le doglianze sulla violazione del giudicato esterno e interno, spiegando che, anche a voler ritenere non corretta la ricostruzione della Corte d'appello sulla rinnovazione automatica, la decisione impugnata restava sorretta da una ratio autonoma: l'accettazione senza riserve, da parte della locatrice, della riconsegna delle chiavi e dell'immobile, dopo la manifestazione della conduttrice di voler sciogliere il rapporto, è stata considerata idonea a far cessare anticipatamente la locazione alla data della restituzione. La Corte ha escluso che si trattasse di una risoluzione per mutuo consenso tacito, come sostenuto dalla ricorrente, e ha ritenuto non decisive le censure sul difetto di gravi motivi del recesso, perché la conduttrice aveva comunque manifestato una volontà unilaterale di cessare il rapporto e la locatrice vi aveva aderito senza riserve. Ha infine confermato la condanna alle spese e dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 28, comma 1, L. n. 392/1978

  La disdetta deve essere comunicata nel termine annuale previsto per impedire il rinnovo automatico della locazione alla prima scadenza; se tardiva, non impedisce il rinnovo per il termine successivo.

• art. 27 L. n. 392/1978

  Il recesso del conduttore è distinto dalla disdetta; per produrre effetti deve essere esercitato con il preavviso previsto dalla legge e, secondo la ricostruzione della ricorrente, è subordinato a gravi motivi, ma la Corte ha dato rilievo soprattutto alla volontà unilaterale di scioglimento poi accettata dal locatore.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato copre il decisum, ma nel caso concreto la questione del giudicato sulla rinnovazione tacita è stata ritenuta irrilevante rispetto alla diversa ratio della decisione impugnata.

• art. 324 c.p.c.

  Il giudicato formale è richiamato dalla ricorrente per sostenere la stabilizzazione della decisione precedente, ma la Corte ha escluso che esso impedisse di valorizzare la successiva accettazione della riconsegna dell'immobile.

• art. 327 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nell'ambito della dedotta violazione del giudicato esterno, senza che la Corte ravvisasse incidenza decisiva sulla soluzione della controversia.

• art. 649 c.p.c.

  Richiamato per l'istanza di sospensione dell'esecuzione; il precedente rigetto dell'istanza è stato letto dalla Corte come coerente con l'interpretazione della tardiva disdetta e dell'intempestività del recesso.

• art. 1321 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per contestare l'idea di scioglimento del rapporto per comportamenti concludenti; la Corte ha ritenuto però decisiva l'adesione del locatore alla restituzione del bene senza riserve.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato per sostenere che la volontà negoziale tacita deve risultare da indici univoci; la Corte ha escluso che la censura colpisse la reale ratio decidendi.

• art. 1327 c.c.

  Invocato con riferimento alla conclusione del contratto e alla manifestazione tacita di volontà; non è stato ritenuto dirimente nel caso concreto.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato in tema di risoluzione consensuale; la Corte ha precisato che non si era in presenza di un mutuo consenso tacito, ma di una volontà unilaterale di cessazione accettata dalla controparte.

• art. 1209 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione all'offerta formale; la Corte ha osservato che il motivo era assertivo perché non consentiva di verificare il contenuto dell'offerta.

• art. 1216 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1209 c.c. per l'offerta formale e la mora del creditore; la Corte ha ritenuto che ciò non scalfisse la ricostruzione della cessazione del rapporto per accettazione senza riserve della riconsegna.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro di denuncia della violazione di legge utilizzato per i motivi relativi al giudicato e alle norme sostanziali.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro invocato per il vizio processuale relativo alla pretesa violazione del giudicato interno.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È stato richiamato per il dedotto omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte ha ritenuto le censure non decisive rispetto alla ratio della sentenza impugnata.

• art. 380 bis 1 c.p.c.

  Indica il rito camerale seguito per la trattazione del ricorso in cassazione.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, la disdetta e il recesso sono atti distinti: la disdetta impedisce il rinnovo alla scadenza, mentre il recesso incide su un rapporto ancora in corso e produce effetti secondo la disciplina legale e contrattuale applicabile.
• La tardiva disdetta della locazione non impedisce il rinnovo alla prima scadenza, ma può valere per la scadenza successiva; in tal caso il rapporto prosegue nel nuovo periodo di durata.
• La censura di violazione del giudicato è inidonea quando la decisione impugnata si fonda su una ratio autonoma e distinta rispetto al capo di sentenza che si assume coperto da giudicato.
• L'accettazione senza riserve della riconsegna dell'immobile può essere valorizzata come comportamento concludente di adesione alla volontà del conduttore di cessare anticipatamente il rapporto, se la ricostruzione in fatto del giudice di merito lo supporta.
• Non può essere invocato il mutuo consenso tacito quando la decisione non qualifica lo scioglimento come risoluzione consensuale, ma come effetto della volontà unilaterale di una parte accettata dall'altra.
• I fatti sopravvenuti relativi alla restituzione del bene non incidono sui canoni già maturati prima della riconsegna, se il thema decidendum del primo giudizio riguardava obbligazioni anteriori a tale evento.

Come è indicizzato