Cassazione Civile, Ordinanza n. 02786/2025 del 04/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile la cui titolarità era stata oggetto di precedenti giudizi di nullità dei trasferimenti di proprietà: secondo la ricostruzione della sentenza, l'immobile era stato dapprima trasferito da una società originaria a un'altra società intermedia e poi alla ricorrente; tali acquisti erano stati dichiarati nulli, con conseguente rivendicazione della proprietà e della restituzione in favore della società originaria poi fallita. La società conduttrice aveva stipulato il contratto di locazione con la ricorrente quando quest'ultima disponeva dell'immobile in fatto. La Corte d'appello aveva ritenuto che, pur restando valido il contratto di locazione concluso dalla ricorrente, il diritto a percepire i canoni spettasse alla curatela della società originaria fallita, perché questa aveva ottenuto l'accertamento della nullità dei trasferimenti e la restituzione dell'immobile, manifestando inoltre di recepire il contratto di locazione originariamente concluso dalla locatrice di fatto. Con il ricorso per cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 99, 100, 101, 102 e 383 c.p.c. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di un preteso comproprietario dei terreni, che avrebbe detenuto una quota maggioritaria dei beni oggetto del giudizio; 2) violazione dell'art. 1571 c.c., sostenendo che al momento della stipula la ricorrente aveva sia la titolarità giuridica sia la disponibilità di fatto dell'immobile, con conseguente piena validità ed efficacia del contratto di locazione; 3) violazione dell'art. 1599 c.c. e dell'art. 1372 c.c., assumendo che la nullità del titolo di acquisto dell'immobile non poteva travolgere la validità del contratto di locazione e che quest'ultimo non poteva produrre effetti nei confronti di terzi se non nei casi previsti dalla legge.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché la documentazione posta a base della censura sulla pretesa comproprietà era stata prodotta solo in cassazione, con conseguente violazione del divieto di nuovi documenti ex art. 372 c.p.c. Ha inoltre osservato che, comunque, la eventuale comproprietà dell'immobile non avrebbe imposto l'integrazione del contraddittorio nel giudizio relativo alla locazione, poiché la pluralità di locatori integra una parte unica e ciascun comproprietario può compiere atti di ordinaria amministrazione e agire per il rilascio senza necessità della partecipazione degli altri. I motivi secondo e terzo sono stati ritenuti infondati: la Corte ha chiarito che la lite non riguardava la validità del contratto di locazione stipulato dalla ricorrente, che restava valido anche in ragione della disponibilità di fatto dell'immobile e della sua esecuzione pacifica, ma l'individuazione del soggetto legittimato a riscuotere i canoni. Ha ritenuto compatibili la perdurante validità della locazione conclusa dal locatore di fatto e la successiva legittimazione del dominus, che aveva ottenuto la restituzione del bene e aveva sostanzialmente ratificato il contratto, rivendicando perciò il pagamento dei canoni. La sentenza impugnata è stata quindi confermata, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 99, 100, 101, 102 e 383 c.p.c.

  richiamati dalla ricorrente a sostegno della dedotta violazione del contraddittorio necessario; la Corte ha escluso la fondatezza della censura e ha ritenuto inammissibile la produzione documentale posta a base del motivo in cassazione, richiamando il divieto di nuovi documenti ex art. 372 c.p.c.

• art. 372 c.p.c.

  è preclusa la produzione in cassazione di documenti nuovi posti a fondamento di una censura non esaminata nei gradi di merito.

• art. 1571 c.c.

  la Corte ha escluso che la disciplina della locazione fosse violata: il contratto stipulato dal locatore di fatto restava valido in presenza di disponibilità materiale dell'immobile e di successiva esecuzione del rapporto.

• art. 1599 c.c.

  la Corte ha ritenuto non decisiva la norma nel caso concreto, poiché la controversia non verteva sull'opponibilità del contratto al dominus, ma sull'individuazione del soggetto legittimato a percepire i canoni, con successiva ratifica/recezione del contratto da parte del proprietario.

• art. 1372 c.c.

  il principio di relatività degli effetti del contratto non impedisce, nel caso di specie, che il dominus, una volta recuperata la disponibilità del bene e riconosciuta la validità della locazione, rivendichi il pagamento dei canoni sulla base della ratifica dell'attività del locatore di fatto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  è stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non possono essere introdotti documenti nuovi a sostegno di una censura che richieda verifiche fattuali non compiute nei precedenti gradi di merito; la violazione del divieto di cui all'art. 372 c.p.c. rende inammissibile il motivo.
• Nelle controversie relative a un immobile in comunione, la pluralità di locatori non determina automaticamente litisconsorzio necessario: i comproprietari operano come parte unica e ciascuno può compiere atti di ordinaria amministrazione, compresa la stipula della locazione e l'azione per il rilascio, salvo prova contraria.
• La validità del contratto di locazione può sussistere anche se stipulato da chi abbia la sola disponibilità di fatto dell'immobile, quando il rapporto sia stato concretamente eseguito e non risulti una violazione di norme imperative.
• Quando il proprietario effettivo del bene recupera la disponibilità dell'immobile e riconosce la persistente validità della locazione conclusa dal locatore di fatto, può ritenersi legittimato a pretendere i canoni, in base a una ratifica espressa o implicita dell'operazione negoziale.
• La controversia sulla titolarità del diritto ai canoni è distinta dalla questione della validità originaria del contratto di locazione: il contratto può restare valido, mentre cambia il soggetto che, per effetto degli eventi successivi e del recupero del bene, è legittimato a riceverne i frutti.

Come è indicizzato