Cassazione Civile, Ordinanza n. 28867/2021 del 19/10/2021

Esito

La controversia

La controversia trae origine dalla domanda del condominio volta a ottenere la rimozione di una tettoia installata senza autorizzazione sulla facciata comune dell'edificio, a distanza inferiore a quella legale dal balcone soprastante, nonché l'accertamento della proprietà condominiale di una chiostrina occupata dalla società con materiale proprio. La società convenuta ha resistito e, in via riconvenzionale, ha sostenuto: per la tettoia, l'intervenuta usucapione del diritto di mantenerla, assumendo che l'opera fosse stata realizzata oltre vent'anni prima della citazione; per la chiostrina, la proprietà esclusiva in forza del proprio titolo di acquisto o, in subordine, per usucapione. Rigettate le difese in primo e in secondo grado, la società ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) omesso esame di fatto decisivo e contestazione delle dimensioni della tettoia accertate dal consulente tecnico d'ufficio, sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente considerato la consistenza attuale dell'opera invece di quella originaria; 2) violazione degli artt. 1117 e 2697 c.c., per avere i giudici di merito ritenuto insufficiente il titolo di acquisto prodotto ai fini della prova della proprietà esclusiva della chiostrina e per non avere valorizzato il regolamento condominiale che non la includeva tra i beni comuni; 3) omesso esame di un fatto decisivo, deducendo che la deposizione testimoniale richiamata dalla Corte d'appello non riguardasse la chiostrina e che, in ogni caso, non fosse stata escussa prova orale sul punto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il terzo motivo perché, sotto la veste dell'omesso esame di fatti decisivi, miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio e dei fatti di merito, operazione preclusa in sede di legittimità; ha inoltre osservato che, per la verifica della violazione delle distanze, rileva la situazione esistente al momento della decisione, e che le contestazioni alla consulenza tecnica avrebbero dovuto essere formulate nella prima difesa utile. Il secondo motivo è stato respinto perché la chiostrina è stata correttamente assimilata a un bene comune soggetto alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.; per vincere tale presunzione, la parte che rivendica la proprietà esclusiva deve fornire prova rigorosa mediante un titolo anteriore all'insorgenza del condominio o mediante usucapione, mentre non sono determinanti, da soli, le risultanze del regolamento condominiale. Conseguentemente la Corte ha confermato la condanna alla rimozione della tettoia e l'accertamento della proprietà condominiale della chiostrina, ponendo le spese del giudizio di legittimità a carico della ricorrente e dando atto dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  ha fondato la presunzione di condominialità dei beni aventi attitudine oggettiva al godimento o servizio comune; per vincerla occorre prova rigorosa della proprietà esclusiva

• art. 2697 c.c.

  il fatto costitutivo della proprietà esclusiva o dell'usucapione deve essere provato da chi lo invoca; l'onere probatorio grava sulla parte che contesta la presunzione di comunione

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  l'omesso esame denunciabile in cassazione deve riguardare un fatto storico, principale o secondario, decisivo e controverso, non una questione o singole risultanze istruttorie

• art. 157 c.p.c., comma 2

  le contestazioni alla consulenza tecnica d'ufficio devono essere sollevate nella prima difesa utile, a pena di decadenza

• artt. 905 e 907 c.c.

  richiamati per affermare che la verifica delle distanze e delle vedute va compiuta sulla consistenza attuale dell'opera al momento della decisione

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto dell'impugnazione sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la doglianza per omesso esame di un fatto decisivo in una richiesta di nuova valutazione delle prove o di rivalutazione del convincimento del giudice di merito.
• L'omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. deve investire un fatto storico, principale o secondario, decisivo e controverso, e non singole questioni, singoli elementi istruttori o alternative ricostruzioni del compendio probatorio.
• Le contestazioni alla consulenza tecnica d'ufficio costituiscono eccezioni soggette a preclusione e devono essere dedotte nella prima difesa successiva al deposito della relazione.
• In tema di condominio, i beni che abbiano attitudine oggettiva al servizio o al godimento comune si presumono condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c.; chi afferma la proprietà esclusiva deve fornire prova rigorosa idonea a vincere la presunzione.
• Per superare la presunzione di condominialità non basta il solo regolamento condominiale o la mera indicazione catastale/titolo immediato: occorre un titolo idoneo a escludere in modo inequivoco la comunione, preferibilmente anteriore all'insorgenza del condominio, oppure la prova dell'usucapione.
• Nelle controversie relative a distanze e opere edilizie, la valutazione deve essere effettuata con riguardo alla situazione esistente al momento della decisione e non alla sola conformazione originaria dell'opera.

Come è indicizzato