Cassazione Civile, Ordinanza n. 18316/2026 del 06/06/2026

Esito

La controversia

Il Comune notificava alla società un avviso di accertamento in rettifica dell'IMU per l'anno 2012 relativo a una porzione di immobile costituita da un parcheggio interrato realizzato nell'ambito di un intervento urbanistico. L'opera era stata prevista come standard aggiuntivo a carico del privato, in base a convenzione urbanistica e atto di asservimento a uso pubblico. La contribuente impugnava l'atto sostenendo, in sintesi, che il vincolo pubblico riguardasse non solo l'area ma anche il fabbricato, con conseguente esclusione dell'assoggettamento a IMU; inoltre contestava l'individuazione del soggetto passivo, affermando che, essendo l'immobile gravato da un diritto reale a favore della collettività, l'imposta non potesse ricadere sulla società conduttrice in leasing. La sentenza di primo grado aveva accolto il ricorso, ma in appello la decisione era stata riformata. In cassazione la società deduceva due motivi: 1) violazione degli artt. 1 e 2 d.lgs. 504/1992, 840 e 934 c.c., nonché della convenzione urbanistica e dell'atto di asservimento, per avere la CTR ritenuto che il vincolo pubblico non investisse il fabbricato; 2) violazione degli artt. 3 e 4 d.lgs. 504/1992 e 9 d.lgs. 23/2011, per avere la CTR individuato nella società in leasing il soggetto passivo dell'imposta anziché nel titolare del diritto reale asseritamente costituito a favore del pubblico.

La decisione

La Corte ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché non si confrontava con la ratio della sentenza impugnata, che aveva fondato l'imponibilità sul fatto che l'unità immobiliare fosse accatastata come fabbricato e dunque soggetta a IMU ai sensi dell'art. 2 d.lgs. 504/1992, ritenendo irrilevante che il vincolo di destinazione fosse posto sull'area e non sul fabbricato. Ha ritenuto infondato il secondo motivo, osservando che per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo è il locatario per tutta la durata del contratto e che la destinazione a uso pubblico dell'area, pur estendendosi al fabbricato, non esclude di per sé l'assoggettamento all'imposta. La Corte ha quindi confermato la condanna della ricorrente alle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1 d.lgs. 504/1992

  richiamato dalla ricorrente come norma sull'IMU/ICI per sostenere l'esclusione dell'imposta nel caso concreto; la Corte non ne ricava una regola utile al ricorrente

• art. 2 d.lgs. 504/1992

  individua il presupposto oggettivo dell'imposizione in relazione all'unità immobiliare accatastata come fabbricato; la Corte lo usa per confermare l'assoggettabilità a imposta

• art. 3 d.lgs. 504/1992

  richiamato per la disciplina del soggetto passivo; la Corte valorizza la regola speciale per gli immobili in leasing

• art. 4 d.lgs. 504/1992

  richiamato dalla ricorrente; la Corte non accoglie l'estensione analogica prospettata al diritto di servitù a uso pubblico

• art. 840 c.c.

  richiamato per sostenere l'unitarietà tra suolo e costruzione e l'estensione del vincolo al fabbricato

• art. 934 c.c.

  richiamato per sostenere che la costruzione segue la sorte del suolo

• art. 23 della convenzione urbanistica del 3/12/2008

  indicata come fonte del vincolo urbanistico e dell'obbligo di realizzazione del parcheggio a uso pubblico

• atto d'asservimento a uso pubblico di parcheggi interrati del 2/3/2011

  richiamato come titolo del vincolo pubblico sull'area e sulla destinazione del parcheggio

• art. 9 d.lgs. 23/2011

  richiamato dal giudice d'appello e dalle parti come norma sulla soggettività passiva IMU; la Corte non la considera idonea a escludere il locatario finanziario

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  base formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 2 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo, ma la censura è esaminata come violazione di legge sul soggetto passivo

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  usato per dare atto dell'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per il meccanismo del contributo unificato aggiuntivo

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 d.P.R. 115/2002

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità il motivo è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata o la travisa, specie se il giudice di merito ha fondato la decisione su un autonomo presupposto giuridico non aggredito dal ricorrente.
• Ai fini dell'imposizione immobiliare, la circostanza che un vincolo urbanistico o di destinazione pubblica gravi sull'area non esclude, di per sé, l'assoggettamento a imposta del fabbricato regolarmente accatastato.
• La destinazione dell'immobile a uso pubblico costituisce vincolo di destinazione e non equivale automaticamente a un vincolo di inedificabilità assoluta idoneo a far venir meno il presupposto impositivo del bene.
• Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo dell'imposta è il locatario dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto, a prescindere dalla presenza di vincoli convenzionali di uso pubblico.
• L'individuazione del soggetto passivo e la verifica del presupposto oggettivo dell'imposta devono essere condotte secondo la disciplina speciale tributaria, senza estensioni analogiche non previste dal legislatore.

Come è indicizzato