Cassazione Civile, Ordinanza n. 04268/2025 del 18/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’intimazione di sfratto per morosità relativa al mancato pagamento di sei canoni di locazione, da febbraio a luglio 2019, riguardanti un immobile ad uso commerciale adibito a panificio, condotto in forza di contratto sessennale stipulato nel 2013 e soggetto a rinnovazione legale. La conduttrice, pur non comparendo alla prima udienza e pur avendo poi versato in corso di causa i canoni scaduti maggiorati dell’imposta di registro, ha visto non convalidato lo sfratto per vizio della notifica iniziale; il giudizio è stato riassunto dalla locatrice e il Tribunale ha poi pronunciato la risoluzione del contratto per grave inadempimento, condannando al pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere. La Corte d’appello ha confermato la decisione. In cassazione la conduttrice ha dedotto, con unico motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1219, 1362, 1453, 1454 e 1455 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la locatrice, in precedenti occasioni di ritardi nel pagamento, aveva tenuto un comportamento di inerzia e tolleranza tale da integrare un accordo tacito o comunque da escludere la gravità dell’inadempimento; la doglianza mirava anche a rimettere in discussione la valutazione della gravità del ritardo e della rilevanza delle missive inviate dalla locatrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che tutte le censure fossero in realtà dirette a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, in particolare dei ritardi protratti per sei mesi e delle comunicazioni intercorse tra le parti, senza evidenziare un reale errore di diritto della sentenza impugnata. Ha confermato che, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitativo, il pagamento dei canoni scaduti in corso di causa non impedisce al giudice di valutare la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione, e che l’eventuale tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo i canoni è apprezzamento riservato al giudice di merito, se adeguatamente motivato. Ha inoltre ritenuto inammissibile il motivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. per la preclusione derivante dalla doppia conforme, applicabile al ricorso notificato dopo il 1 gennaio 2023, e perché la ricorrente non aveva indicato specifiche circostanze di fatto diverse tra primo e secondo grado. Nessuna condanna alle spese è stata pronunciata per mancata attività difensiva della resistente; la ricorrente è stata però condannata a versare euro 1.000 alla Cassa delle ammende e sono stati attestati i presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1219 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate, ma la Corte non ravvisa una violazione di diritto idonea a superare il vaglio di inammissibilità.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di interpretazione del rapporto, ma la censura è stata ritenuta in realtà volta a una nuova valutazione del fatto.

• art. 1453 c.c.

  La Corte ribadisce che, nelle locazioni non abitative, il pagamento del dovuto in corso di causa non preclude la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non è stato ritenuto decisivo ai fini della decisione di inammissibilità.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento resta valutazione rimessa al giudice di merito, qui motivatamente affermata.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Il motivo formalmente deduce violazione di legge, ma la Corte lo qualifica sostanzialmente come richiesta di rivalutazione del fatto.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  La censura per omesso esame è dichiarata inammissibile perché generica e, soprattutto, preclusa dalla doppia conforme.

• art. 360-bis c.p.c.

  Richiamato nella proposta di definizione accelerata come base dell'inammissibilità per conformità della decisione alla giurisprudenza consolidata.

• art. 348-ter, commi 4 e 5 c.p.c.

  Opera la preclusione al motivo di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. in presenza di doppia conforme.

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  Ritenuto applicabile, per effetto della riforma, quale replica del contenuto precettivo dell'art. 348-ter, commi 4 e 5, per i ricorsi notificati dal 1 gennaio 2023.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione conferma integralmente la proposta di definizione accelerata; il richiamo giustifica anche la sanzione pecuniaria.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Non applicato perché la resistente non si è costituita, quindi manca una parte in favore della quale liquidare il danno da lite temeraria.

• art. 96, quarto comma, c.p.c.

  Fondamento della condanna della ricorrente alla somma di euro 1.000 in favore della Cassa delle ammende, in presenza di inammissibilità del ricorso e conferma della proposta accelerata.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Attestata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, quando il ricorrente contesta la valutazione della gravità dell’inadempimento limitandosi a prospettare una diversa lettura dei fatti, la censura è inammissibile perché sollecita una rivalutazione del merito.
• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitativo, il pagamento dei canoni scaduti in corso di causa non impedisce al giudice di valutare se il pregresso ritardo o la morosità integrino un inadempimento grave ai fini della risoluzione.
• La tolleranza del locatore nel ricevere canoni pagati in ritardo non vale automaticamente come modifica tacita del termine di pagamento; la sua rilevanza è rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, se sorretto da motivazione adeguata.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5 c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La conferma integrale della proposta di definizione accelerata può giustificare la condanna della parte ricorrente alla sanzione pecuniaria prevista dall’art. 96, quarto comma, c.p.c., anche se la parte intimata non si è costituita.

Come è indicizzato