Cassazione Civile, Ordinanza n. 12838/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo richiesto da una mediatrice immobiliare per ottenere la provvigione maturata, a suo dire, per avere messo in contatto venditori e acquirenti e per avere comunicato l'accettazione della proposta di acquisto di un immobile. La mediatrice sosteneva che il preliminare si fosse perfezionato già il 23.3.2015 con comunicazione verbale dell'accettazione, poi confermata via email il 30.3.2015, e che la successiva modifica delle condizioni economiche non escludesse il diritto alla provvigione, essendo stata in ogni caso ratificata l'attività svolta. Gli acquirenti, opponendosi, deducevano invece di non avere ricevuto entro il termine perentorio una valida comunicazione scritta di accettazione della proposta irrevocabile e che la comunicazione successiva non fosse idonea a perfezionare il contratto, con conseguente insussistenza del diritto del mediatore alla provvigione. La Corte d'appello aveva confermato il rigetto della domanda ritenendo che la proposta prevedesse espressamente la necessità di una comunicazione scritta entro il termine e che, scaduto tale termine, la successiva adesione valesse solo come nuova proposta, non seguita da nuova accettazione; inoltre, non vi era prova di una ratifica utile a sanare il difetto di perfezionamento dell'affare. Con il ricorso per cassazione la mediatrice denunciava, da un lato, la violazione delle norme sulla mediazione, sulla prova e sull'interpretazione contrattuale, sostenendo che la forma scritta fosse richiesta solo per la proposta e l'accettazione, non per la comunicazione dell'accettazione, e che dovesse essere ammessa la prova testimoniale della comunicazione verbale; dall'altro lato, lamentava che la Corte territoriale avesse trascurato la ratifica della sua condotta da parte degli acquirenti; infine, contestava il rilievo attribuito alla dedotta eccezione di inadempimento dei resistenti. La Cassazione ha rigettato il ricorso: ha ritenuto incensurabile l'interpretazione della proposta fatta dal giudice di merito, che esigeva una comunicazione scritta dell'accettazione entro un termine perentorio, e ha ribadito che, se la proposta non viene accettata nel termine fissato, essa perde efficacia e l'eventuale adesione tardiva vale come nuova proposta che richiede una nuova accettazione. Ha inoltre dichiarato inammissibile il terzo motivo perché privo di interesse, essendo ormai definitiva la ratio decisiva relativa alla mancata conclusione del preliminare e quindi all'assenza del presupposto per il sorgere della provvigione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva negato il diritto alla provvigione della mediatrice. Ha ritenuto che la proposta irrevocabile di acquisto richiedesse, per espressa pattuizione, una comunicazione scritta dell'accettazione entro il termine fissato, e che tale requisito non fosse soddisfatto da una mera comunicazione verbale. Ha inoltre affermato che, scaduto il termine, la proposta era ormai inefficace e la successiva accettazione del 30.3.2015 poteva valere solo come nuova proposta, non seguita da una nuova accettazione conforme. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, perché la mancanza dei presupposti per la provvigione costituiva autonoma ratio decidendi sufficiente a sorreggere il rigetto. La ricorrente è stata condannata alle spese di lite e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Definisce la figura del mediatore, rilevante ai fini dell'accertamento del diritto alla provvigione solo se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare; in mancanza di perfezionamento del contratto non matura il compenso del mediatore.

• art. 1759 c.c.

  Richiamato con riferimento agli obblighi informativi del mediatore e alla loro eventuale incidenza sulla provvigione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per le censure sulla ripartizione dell'onere probatorio e sulla prova della comunicazione dell'accettazione e della ratifica.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione alle doglianze processuali sulla pretesa tardività o mancata considerazione di eccezioni e difese.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nelle censure relative alla decisione e ai criteri di giudizio del merito.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in tema di valutazione delle prove e dell'asserita mancata ammissione o considerazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per contestare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per difetto di motivazione o motivazione apparente della sentenza impugnata.

• art. 184 c.p.c.

  Richiamato per contestare la dedotta tardività delle eccezioni e delle prove.

• art. 356 c.p.c.

  Richiamato insieme alle norme sulle prove e sul procedimento di merito.

• art. 1399 c.c.

  Richiamato per la tesi della ratifica dell'operato della mediatrice.

• art. 1711 c.c.

  Richiamato nelle censure sulla gestione dell'incarico e sulla condotta del mediatore.

• art. 1754, 1755, 1759 c.c.

  Le norme sulla mediazione sono state applicate nel senso che la provvigione spetta solo se l'affare si conclude, secondo il contenuto pattuito dalle parti e non in presenza di un mero tentativo negoziale non perfezionato.

• art. 1331 c.c.

  Richiamato per affermare che, scaduto il termine della proposta irrevocabile, la facoltà di accettazione si estingue e l'eventuale adesione tardiva vale come nuova proposta.

• art. 1326 c.c.

  Richiamato per il principio secondo cui il contratto si perfeziona quando il proponente ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.

• art. 1335 c.c.

  Richiamato per ribadire che la conoscenza dell'accettazione può essere acquisita dal proponente in qualsiasi modo idoneo.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per precisare che, anche nei contratti soggetti a forma scritta ad substantiam, la forma richiesta riguarda l'accettazione e la proposta, non necessariamente i mezzi di comunicazione della notizia dell'accettazione, salvo diversa pattuizione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della parte soccombente.

Massime di principio

• In materia di mediazione, il diritto alla provvigione presuppone la conclusione dell'affare secondo l'assetto negoziale effettivamente perfezionato tra le parti; se il contratto non si conclude per mancato rispetto delle condizioni pattuite, il compenso non matura.
• L'interpretazione della proposta contrattuale e la verifica se le parti abbiano subordinato l'efficacia dell'accettazione a una specifica forma o modalità di comunicazione sono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito, censurabili in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione illogica.
• La comunicazione dell'accettazione può, in linea generale, avvenire anche senza formalità particolari e la prova della conoscenza dell'accettazione da parte del proponente può essere data con ogni mezzo idoneo; tuttavia le parti possono validamente pattuire che l'accettazione debba pervenire per iscritto entro un termine perentorio, pena l'inefficacia della proposta.
• Se la proposta irrevocabile non viene accettata entro il termine fissato, essa perde efficacia e l'adesione successiva dell'altra parte vale come nuova proposta, che richiede una nuova accettazione conforme per perfezionare il contratto.
• Le doglianze processuali che presuppongono comunque l'esistenza del fatto costitutivo del diritto azionato sono inammissibili per difetto di interesse quando una ratio decidendi autonoma e sufficiente ha già escluso quel fatto costitutivo.

Come è indicizzato