Cassazione Civile, Ordinanza n. 12907/2026 del 06/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato per un immobile ad uso ufficio/struttura aziendale, assistito da fideiussione a prima richiesta. La conduttrice comunicava il recesso anticipato invocando gravi motivi, con preavviso di sei mesi, e rilasciava l’immobile inviando le chiavi. La parte locatrice riteneva insussistenti i gravi motivi e, dopo il recesso, escuteva la fideiussione ottenendo euro 8.600,00; inoltre pretendeva i canoni e gli oneri accessori maturati fino al termine che assumeva dovuto. In primo grado veniva accolta la domanda della conduttrice di restituzione dell’importo escusso, sul rilievo che i locatori non avessero tempestivamente contestato i motivi del recesso. In appello, invece, veniva ritenuta insussistente la ricorrenza dei gravi motivi e veniva affermato il diritto dei locatori ai canoni residui sino a dodici mesi dal recesso, con condanna della conduttrice al pagamento del saldo e delle spese. In cassazione la conduttrice deduceva due motivi: 1) violazione dell’art. 27 l. n. 392/1978 e degli artt. 1590 e 1334 c.c., sostenendo che il contratto dovesse ritenersi risolto dal momento del recesso e che, comunque, la locatrice avesse tollerato o non validamente contestato il recesso; 2) violazione dell’art. 27 l. n. 392/1978, censurando la valutazione di insussistenza dei gravi motivi, ritenendo che le ragioni economiche addotte fossero oggettive e sufficienti a legittimare il recesso anticipato con preavviso di sei mesi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha chiarito che, nella locazione ad uso diverso, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27 l. n. 392/1978 è un atto unilaterale recettizio: produce effetto dal momento in cui perviene al locatore, senza che sia necessaria l’assenza di contestazione immediata per perfezionarne l’efficacia. Ha però ribadito che i gravi motivi devono avere carattere oggettivo, sopravvenuto e imprevedibile, non potendo consistere nella mera valutazione unilaterale di convenienza economica del conduttore. Nel caso concreto la Corte ha ritenuto incensurabile in cassazione l’accertamento del giudice di merito che aveva escluso i gravi motivi, poiché il recesso era stato determinato da una scelta aziendale più vantaggiosa e non da un fattore oggettivo che rendesse gravosa la prosecuzione del rapporto. Ha inoltre ritenuto corretta la valutazione della Corte territoriale secondo cui la locatrice aveva tempestivamente contestato il recesso con missive e mail, sicché non vi era acquiescenza. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 27 l. n. 392/1978

  "indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata"

  nel contratto di locazione ad uso diverso il recesso del conduttore per gravi motivi è ammesso solo in presenza di presupposti oggettivi e con preavviso minimo di sei mesi; la mera convenienza economica non integra di per sé i gravi motivi.

• art. 1334 c.c.

  gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza del destinatario; il recesso del conduttore si perfeziona con la ricezione della dichiarazione da parte del locatore.

• art. 1373 c.c.

  il recesso unilaterale non convenzionale costituisce deroga eccezionale al principio di scioglimento del contratto per mutuo consenso.

• art. 1590 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come parametro della riconsegna del bene, ma non decisivo nel rigetto del ricorso.

• art. 360 c.p.c.

  invocato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e vizio motivazionale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  comma 1-quater; comma 1-bis

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nel recesso del conduttore da locazione ad uso diverso per gravi motivi, la comunicazione al locatore è un atto unilaterale recettizio che produce effetto al suo arrivo, senza necessità di una previa o successiva accettazione del destinatario.
• La contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei gravi motivi non è condizione di efficacia del recesso, ma rileva come azione di accertamento della sussistenza, al momento del recesso, dei presupposti che lo legittimano.
• I gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore devono essere oggettivi, sopravvenuti e imprevedibili; non basta una valutazione unilaterale di convenienza economica o di maggiore redditività di scelte alternative dell’impresa.
• L’accertamento circa la sussistenza dei gravi motivi e la loro idoneità a rendere gravosa la prosecuzione del rapporto è tipicamente rimesso al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione coerente e non illogica.
• La tempestività e specificità della contestazione del recesso da parte del locatore possono essere desunte anche da comunicazioni antecedenti alla scadenza del preavviso, e la loro valutazione appartiene al giudice di merito.

Come è indicizzato