Cassazione Civile, Ordinanza n. 13111/2025 del 16/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasceva da una lite tra confinanti/condomini in un edificio diviso tra più proprietari. La parte attrice in origine sosteneva di avere acquistato un appartamento e di non poter eseguire lavori necessari a eliminare infiltrazioni provenienti dal lastrico di copertura per la resistenza dei vicini; chiedeva anche l'accertamento della natura comune di una scala a chiocciola necessaria per raggiungere il lastrico e il risarcimento dei danni. I convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale. Dopo una prima fase di merito e un primo giudizio di legittimità che aveva cassato parzialmente la sentenza d'appello, il giudice di rinvio ha confermato che la scala a chiocciola era bene comune, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi e mantenendo le statuizioni risarcitorie favorevoli all'attrice originaria. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 1362 c.c. per non avere la Corte d'appello valorizzato l'atto di divisione del 1970 quale titolo idoneo a escludere la comunione della scala; 2) ancora violazione dell'art. 1362 c.c. per avere la sentenza attribuito rilievo decisivo alla collocazione della scala su un ballatoio comune e al collegamento con il lastrico solare, senza considerare che il lastrico sarebbe stato reso ad uso esclusivo; 3) violazione degli stessi criteri ermeneutici per avere svalutato il comportamento successivo delle parti; 4) nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132, n. 4, c.p.c.; 5) violazione dell'art. 91 c.p.c. per la compensazione delle spese, che i ricorrenti ritenevano ingiustificata, oltre a chiedere il risarcimento ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che il giudice di rinvio fosse vincolato ai principi già affermati nella precedente decisione di legittimità, secondo cui la scala, insistendo su un ballatoio comune e conducendo a un lastrico solare comune, doveva presumersi comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. in assenza di un titolo contrario chiaro e univoco. Ha giudicato corretta l'interpretazione dell'atto di divisione, che non conteneva alcun riferimento alla scala, allora inesistente, e non poteva essere letto come titolo contrario alla comunione; ha escluso che il preteso uso esclusivo del lastrico o il comportamento successivo delle parti potessero superare la presunzione legale o attrarre il bene nella sfera esclusiva dei ricorrenti; ha inoltre escluso la motivazione apparente, ritenendo la sentenza di rinvio congruamente argomentata. È stata ritenuta infondata anche la censura sulle spese, perché la compensazione totale era sorretta da reciproca soccombenza. Non vi è stata condanna alle spese del giudizio di cassazione, poiché l'intimata non si è difesa; è stata però disposta la condanna dei ricorrenti al pagamento di euro 5.000 in favore della Cassa delle ammende e, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  I criteri ermeneutici del contratto non consentono di ricavare un titolo contrario alla presunzione di comunione da un atto di divisione che non contenga un riferimento chiaro e univoco al bene contestato.

• art. 1117 c.c.

  Le scale di un edificio condominiale, con i relativi pianerottoli, si presumono comuni in assenza di un titolo contrario espresso e inequivoco.

• art. 1102 c.c.

  L'uso della cosa comune non può trasformarsi in occupazione stabile idonea a sottrarre il bene, o parte di esso, al godimento degli altri partecipanti.

• art. 132, n. 4 c.p.c.

  La motivazione non è apparente se consente di ricostruire l'iter logico seguito dal giudice, raggiungendo il minimo costituzionale richiesto.

• art. 91 c.p.c.

  La compensazione delle spese è legittima quando il giudice valorizzi la reciproca soccombenza complessiva.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di condanna per lite temeraria ex comma 3 presuppone una statuizione sulle spese; il comma 4 opera autonomamente in caso di definizione accelerata richiesta nonostante la proposta del consigliere.

• art. 380-bis c.p.c.

  La proposta di definizione accelerata non è decisoria; il collegio può decidere anche se il consigliere proponente ne fa parte, e il richiamo al comma 3 giustifica la condanna prevista dall'art. 96, comma 4, c.p.c.

• art. 111 Cost.

  La motivazione della sentenza deve raggiungere il minimo costituzionale di intelligibilità e coerenza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Sussistendo i presupposti processuali, il ricorrente deve versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro cui si collega l'ulteriore importo da versare ai sensi del comma 1-quater.

Massime di principio

• In tema di comunione condominiale, le scale che servono strutturalmente l'edificio si presumono comuni ex art. 1117 c.c.; per vincere la presunzione occorre un titolo contrario chiaro, specifico e univoco, non desumibile da silenzi o formule generiche.
• Un bene comune non può essere sottratto alla possibilità di pari uso degli altri partecipanti mediante opere che ne comportino l'occupazione stabile o l'attrazione nella sfera esclusiva di un solo condomino; il richiamo all'uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non legittima l'esclusione degli altri.
• Il giudice di rinvio è vincolato al principio di diritto enunciato dalla Corte di cassazione e, nel riesaminare la causa, deve muoversi entro tale perimetro, potendo solo verificare se il titolo invocato integri o meno un effettivo titolo contrario alla presunzione di comunione.
• La motivazione è solo apparente quando non consenta di comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal giudice; non sussiste il vizio se la sentenza espone, anche sinteticamente, le ragioni della decisione in modo intellegibile.
• La compensazione totale delle spese è censurabile solo se manca una base giustificativa, mentre è corretta quando il giudice ravvisi una reciproca soccombenza complessiva della lite.
• La censura per lite temeraria presuppone che la parte che la invoca risulti vittoriosa sul capo delle spese o comunque che la domanda sia sorretta da un autonomo fondamento processuale; in mancanza, la richiesta non può essere accolta.

Come è indicizzato