Cassazione Civile, Ordinanza n. 32519/2024 del 14/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un giudizio promosso dal condominio per ottenere il rilascio della porzione di terrazza occupata da una veranda e la riduzione in pristino. Il convenuto originario aveva eccepito di non essere più legittimato passivamente per avere venduto l'appartamento dopo la trascrizione della domanda, e l'acquirente era intervenuto proponendo domanda riconvenzionale per far accertare la proprietà esclusiva delle terrazze a livello annesse all'appartamento, sostenendo che esse fossero state trasferite dal costruttore insieme all'unità immobiliare; in subordine, invocava l'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. In appello la domanda riconvenzionale è stata respinta perché mancava la buona fede per l'usucapione abbreviata, non risultava provata l'interversione del possesso per l'usucapione ordinaria e la veranda realizzata sulla terrazza è stata ritenuta uso illegittimo del bene comune. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) nullità della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio verso tutti i condomini, data la domanda di accertamento della proprietà esclusiva su bene comune; 2) violazione di numerose norme sostanziali e processuali per avere escluso l'usucapione abbreviata nonostante il titolo idoneo, contestando l'apprezzamento della buona fede; 3) violazione delle norme sull'usucapione ordinaria e omesso esame di fatto decisivo per aver ritenuto necessaria la prova dell'interversione del possesso; 4) violazione delle norme sul condominio e nullità della sentenza per aver qualificato la veranda come uso illegittimo della terrazza comune, sostenendo che fosse una modalità di uso consentita della terrazza a servizio esclusivo dell'appartamento.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha preliminarmente accolto l'eccezione di tardività del controricorso, dichiarandolo inammissibile, con conseguente inammissibilità anche delle memorie depositate dal resistente. Sul primo motivo ha ritenuto che, alla luce dell'esito già raggiunto sugli altri motivi e per esigenze di economia processuale e ragionevole durata del processo, non occorresse disporre la rimessione al primo giudice per integrare il contraddittorio verso ulteriori condomini. Sul secondo motivo ha affermato che la censura mirava a rivalutare il fatto e le prove, mentre il giudice di merito aveva motivato in modo adeguato l'esclusione della buona fede, valorizzando il richiamo nei titoli di acquisto al regolamento condominiale, trascritto e contrattualmente vincolante, che attribuiva alle terrazze natura comune con uso esclusivo; ciò escludeva l'usucapione abbreviata. Sul terzo motivo ha dichiarato l'inammissibilità perché la censura non coglieva la ratio decidendi: la Corte d'appello aveva escluso l'usucapione ordinaria per mancanza di prova dell'animus domini e dell'interversione del possesso in capo al precedente titolare del diritto di uso esclusivo. Sul quarto motivo ha ritenuto la doglianza inammissibile poiché investiva un apprezzamento di fatto sull'uso illegittimo della terrazza mediante realizzazione della veranda, valutazione riservata al giudice di merito e sorretta da motivazione congrua. Nessuna pronuncia sulle spese per effetto dell'inammissibilità del controricorso.

Norme richiamate

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione abbreviata richiede, oltre al titolo idoneo, la buona fede dell'acquirente; nel caso concreto tale requisito è stato escluso in ragione del richiamo contrattuale al regolamento condominiale che rendeva conoscibile la natura comune del bene.

• art. 1146 c.c.

  Ai fini dell'usucapione ordinaria rileva l'unione del possesso del dante causa a quello dell'avente causa; tuttavia occorre la prova dell'animus domini e dell'interversione del possesso quando il bene era inizialmente detenuto a titolo diverso dalla piena proprietà.

• art. 1102 c.c.

  L'uso della cosa comune non può tradursi in un'alterazione della destinazione del bene né ledere l'interesse degli altri partecipanti al condominio, inclusi profili di decoro e estetica dell'edificio.

• art. 370 c.p.c.

  Nel regime applicabile ratione temporis, il controricorso tardivo è inammissibile e preclude ulteriori attività processuali del resistente, comprese memorie e produzioni.

• artt. 101, 102, 112, 175, 127, 331, 354, 383 c.p.c.

  Le norme processuali sono richiamate nel contesto della censura sul contraddittorio e nel bilanciamento tra integrazione del contraddittorio ed economia processuale, privilegiando la ragionevole durata quando la rimessione sarebbe inutile.

• art. 832 c.c.

  È richiamato come base del diritto di proprietà, ma la decisione chiarisce che la sua violazione non può essere dedotta come mero dissenso sulla ricostruzione dei fatti da parte del giudice di merito.

• art. 948 c.c.

  È evocato quale norma sull'azione di rivendicazione, ma la Corte non entra nel merito del diritto dominicale poiché le censure miravano a una rivalutazione probatoria.

• art. 1117 c.c.

  La qualificazione della terrazza come bene comune è confermata in funzione del regolamento condominiale e della destinazione del bene nel contesto dell'edificio.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato in relazione alla disciplina della comunione condominiale, senza autonomo sviluppo decisorio.

• art. 1122 c.c.

  È richiamato nel contesto della contestazione alla veranda, quale limite alle opere sul bene comune o sull'unità privata che incidano sulle parti comuni.

• art. 1127 c.c.

  È richiamato in relazione alle opere sull'ultimo piano/terrazza, ma senza autonoma statuizione distinta dalla valutazione sull'uso illegittimo del bene comune.

• art. 2643 c.c.

  Richiamato tra le norme invocate sul piano della pubblicità immobiliare, in relazione al titolo di acquisto e alla trascrizione.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato in tema di opponibilità degli atti trascritti, ma senza autonoma decisione sul punto.

• art. 2652 c.c.

  Richiamato tra le norme sulla trascrizione delle domande giudiziali.

• art. 2653 c.c.

  Richiamato tra le norme sulla trascrizione delle domande giudiziali e degli atti relativi ai diritti reali.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato fra le norme invocate sulla prova presuntiva, ma non decisivo nella ratio della decisione.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato per la nozione di possesso, ma la Corte si concentra sulla mancanza di prova dell'interversione del possesso.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato in tema di mutamento della detenzione in possesso, rilevante per l'usucapione ordinaria.

• art. 1143 c.c.

  Richiamato nel quadro delle norme sull'acquisto e conservazione del possesso.

• art. 1164 c.c.

  Richiamato in tema di interversione del possesso nel possesso esercitato a titolo diverso da proprietà.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato tra le norme invocate nel motivo sull'usucapione abbreviata, senza autonoma motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dei ricorrenti.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito trasformare la dedotta violazione di legge in una richiesta di rivalutazione delle prove o dei fatti accertati dal giudice di merito; la censura è ammissibile solo se investe l'erronea ricognizione della fattispecie astratta.
• Ai fini dell'usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c. non basta un titolo astrattamente idoneo: occorre anche la buona fede dell'acquirente, la quale è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e può essere esclusa quando il titolo richiami un regolamento condominiale trascritto che rende conoscibile la natura comune del bene.
• Per l'usucapione ordinaria non è sufficiente allegare il decorso del tempo e la continuità del possesso: quando il bene era inizialmente detenuto o utilizzato in base a un titolo diverso dalla piena proprietà, occorre dimostrare l'interversione del possesso con atti esteriori univoci e riconoscibili.
• La censura che non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata è inammissibile.
• Nel condominio, l'uso della cosa comune mediante opere materiali è illegittimo quando altera la destinazione del bene o incide negativamente su interessi comuni, come il decoro e l'estetica dell'edificio.
• Il controricorso depositato tardivamente è inammissibile e preclude al resistente ulteriori attività processuali, incluse memorie e produzioni difensive; tale regola opera secondo la disciplina temporale applicabile ratione temporis.
• Quando l'eventuale integrazione del contraddittorio comporterebbe solo un inutile aggravio processuale senza vantaggi per l'effettività del contraddittorio, il giudice può evitare rimessioni meramente formali in nome della ragionevole durata del processo.

Come è indicizzato