Cassazione Civile, Ordinanza n. 27251/2023 del 25/09/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita, stipulato nel 1999, avente ad oggetto la quota di un immobile. I promittenti venditori agirono per ottenere la risoluzione del preliminare, il rilascio dell’immobile, l’indennità di occupazione e la ritenzione della caparra, sostenendo che una lettera del 4 ottobre 2005 integrasse diffida ad adempiere. Il promissario acquirente si costituì chiedendo, in via riconvenzionale, l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., assumendo che il definitivo non era stato stipulato perché era emersa una irregolarità urbanistica del bene e che la sanatoria era stata completata solo nel luglio 2005; in subordine domandò la risoluzione per inadempimento dei venditori. In primo grado fu accolta la domanda ex art. 2932 c.c. e fu riconosciuta una limitata indennità di occupazione. In appello, invece, fu negata sia la risoluzione per diffida sia l’esecuzione in forma specifica, ritenendo che il promissario acquirente avesse eseguito lavori abusivi che avevano reso l’immobile incommerciabile; la Corte territoriale dichiarò allora la risoluzione per mutuo consenso, condannando il promissario acquirente al rilascio e al pagamento dell’indennità di occupazione, e i venditori alla restituzione delle somme ricevute, con compensazione dei reciproci dare e avere. Il ricorso per cassazione del promissario acquirente censurava: 1) la violazione della disciplina urbanistico-edilizia, per avere la Corte d’appello escluso l’eseguibilità della sentenza ex art. 2932 c.c. sulla base di difformità edilizie realizzate dallo stesso acquirente, benché il fabbricato fosse già oggetto di sanatoria; 2) la dichiarazione di risoluzione per mutuo consenso anziché per inadempimento; 3) la determinazione dell’indennità di occupazione in misura diversa da quella pattuita; 4) l’omessa pronuncia sulla restituzione di una somma versata in esecuzione della sentenza di primo grado. I resistenti proposero ricorso incidentale condizionato, insistendo per la risoluzione per inadempimento dell’acquirente e per la corretta qualificazione della lettera del 4 ottobre 2005 come diffida ad adempiere.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ritenendo erronea la conclusione della Corte d’appello sulla incommerciabilità dell’immobile fondata sui lavori abusivi eseguiti dal promissario acquirente. Ha affermato che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, la sentenza ex art. 2932 c.c. non può essere negata per il solo fatto che l’immobile presenti difformità non autorizzate, quando nell’atto sia presente la dichiarazione relativa al titolo urbanistico, perché la nullità urbanistica ha natura testuale e si valuta in relazione alla presenza della dichiarazione del titolo, non alla conformità materiale dell’opera. Conseguentemente ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’appello di Firenze, che dovrà riesaminare la controversia applicando il principio di diritto richiamato. Sono rimasti assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale condizionato. La Corte ha inoltre rimesso al giudice di rinvio la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  la sentenza costitutiva di trasferimento può essere pronunciata solo nei limiti in cui l’effetto sia conseguibile tra le parti secondo la disciplina urbanistica; non è tuttavia negabile per la sola presenza di difformità abusive se l’atto reca la dichiarazione del titolo edilizio rilevante.

• art. 17 L. 47/1985

  costituisce requisito richiesto a pena di nullità e integra una condizione dell’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, secondo il richiamo della giurisprudenza di legittimità.

• art. 40 L. 47/1985

  la nullità urbanistica va ricondotta alla disciplina speciale richiamata dalla Corte come nullità testuale.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  la nullità comminata da questa disposizione è qualificata come nullità testuale ex art. 1418, comma 3, c.c.; la validità del contratto dipende dalla presenza della dichiarazione del titolo urbanistico nell’atto.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  la nullità urbanistica è ricondotta a questa norma come specifica nullità testuale.

• artt. 1454, 1455, 1458 c.c.

  richiamati nei motivi incidentali in tema di diffida ad adempiere e risoluzione di diritto, ma il relativo esame è stato assorbito.

• artt. 1453, 1455, 1458 c.c.

  richiamati nei motivi incidentali e nel secondo motivo principale in tema di risoluzione per inadempimento, ma non esaminati per assorbimento.

• artt. 1350, 1351, 1372 c.c.

  richiamati nel secondo motivo del ricorso principale, rimasto assorbito.

• art. 1322 c.c.

  richiamato nel terzo motivo del ricorso principale, rimasto assorbito.

• art. 1591 c.c.

  richiamato nel terzo motivo del ricorso principale, rimasto assorbito.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel quarto motivo del ricorso principale, rimasto assorbito per effetto dell’accoglimento del primo motivo.

Massime di principio

• In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il giudice non può negare la sentenza ex art. 2932 c.c. sulla sola base di difformità abusive dell’immobile se nell’atto sia stata resa la dichiarazione del titolo urbanistico richiesta dalla normativa speciale.
• La nullità urbanistica prevista dalla legislazione edilizia è una nullità testuale: la validità del contratto va valutata in relazione alla presenza della dichiarazione del titolo edilizio, non alla conformità materiale dell’opera al titolo medesimo.
• Quando viene accolto un motivo dirimente del ricorso principale, restano assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e l’eventuale ricorso incidentale condizionato che dipenda dall’esito del primo.

Come è indicizzato