Cassazione Civile, Ordinanza n. 13680/2026 del 11/05/2026

Esito

La controversia

Tre i motivi di ricorso. Con i primi due, il ricorrente ha dedotto la violazione della clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale e delle norme sulla comunione condominiale, sostenendo che la controversia dovesse essere decisa da arbitro ai sensi dell'art. 32 del regolamento e che l'art. 1 del medesimo regolamento, interpretato in combinato con l'art. 1117 c.c., riconoscesse una porzione di sottotetto come bene di uso comune e un'altra come bene esclusivo. Con il terzo motivo, ha denunciato la violazione dell'art. 1102 c.c. e l'omesso esame di fatti decisivi, assumendo che i lavori di sostituzione e ristrutturazione del tetto/sottotetto da lui eseguiti, e pagati integralmente, avessero migliorato l'immobile senza pregiudicare gli altri condomini e avrebbero dovuto incidere sulla qualificazione del bene o comunque sulla sua posizione giuridica.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché la natura comune della porzione di sottotetto risultava dal titolo costitutivo del condominio, cioè dall'atto di divisione del 1982 richiamato nell'atto di compravendita del ricorrente, il quale stabiliva espressamente che tetto e sottotetto restavano di proprietà comune e indivisa dei condomini; di conseguenza era irrilevante il regolamento condominiale e non operava la clausola compromissoria invocata. Ha rigettato anche il terzo motivo, affermando che le modificazioni apportate al sottotetto non possono comportarne l'acquisto della proprietà esclusiva da parte del condomino, che al più può avere diritto al rimborso delle spese ove si tratti di lavori urgenti. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 808 c.p.c.

  La clausola compromissoria invocata è stata ritenuta non applicabile perché la controversia non richiedeva l'interpretazione o applicazione del regolamento condominiale, ma la qualificazione del bene in base al titolo costitutivo.

• art. 32 del regolamento del Condominio Filippini

  "qualora sorga tra i partecipanti al condominio controversia sull'interpretazione o applicazione del regolamento condominiale, i condomini dissenzienti affideranno la decisione della divergenza a un arbitro scelto di comune accordo"

  La clausola arbitrale non copre la lite sulla natura comune del sottotetto quando tale natura discende direttamente dall'atto di divisione e non dall'interpretazione del regolamento.

• artt. 1 e 13 del regolamento del Condominio Filippini

  Non incidono sulla qualificazione del sottotetto, poiché il titolo prevalente è l'atto di divisione del 1982.

• art. 1117 c.c.

  Opera solo in via sussidiaria, in difetto di titolo, mentre nel caso concreto il titolo prevede espressamente la comunione di tetto e sottotetto.

• art. 1102 c.c.

  Le opere eseguite dal singolo condomino su bene comune non comportano l'acquisto della proprietà esclusiva; al più possono fondare un diritto al rimborso per spese urgenti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di ricorso rigettato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Parametro per la determinazione dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La qualificazione di una porzione dell'edificio come bene comune o esclusivo va anzitutto ricercata nel titolo costitutivo o nei successivi atti di acquisto; solo in difetto di un titolo chiaro opera la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.
• Se il titolo contrattuale o divisionale attribuisce espressamente la comproprietà di tetto e sottotetto, tale previsione prevale sul regolamento condominiale e rende irrilevante l'interpretazione di clausole regolamentari difformi o meno specifiche.
• La clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale è applicabile solo alle controversie che richiedono l'interpretazione o l'applicazione del regolamento stesso, non anche alle liti che dipendono dalla lettura di un titolo separato e prevalente.
• L'esecuzione di opere migliorative o di sostituzione su un bene comune non è sufficiente a trasferirne la proprietà esclusiva al condomino che le abbia realizzate; eventuali pretese economiche restano eventualmente confinate al rimborso delle spese nei presupposti di legge.

Come è indicizzato