Cassazione Civile, Ordinanza n. 02809/2025 del 05/02/2025

Esito

La controversia

L'acquirente di un immobile aveva chiesto la condanna della venditrice al risarcimento del danno corrispondente alle spese e agli oneri sostenuti per interventi imposti dalla pubblica amministrazione sull'immobile acquistato, sostenendo che le prescrizioni urbanistiche rilevate rendessero il bene inidoneo alla funzione abitativa e che, quindi, la vendita dovesse essere qualificata come vendita di aliud pro alio, con applicazione del termine di prescrizione ordinario decennale anziché del regime di cui all'art. 1495 c.c. Il Tribunale aveva rigettato la domanda per decadenza e prescrizione, e la Corte d'appello aveva confermato la decisione ritenendo che la documentazione prodotta non dimostrasse che le prescrizioni amministrative fossero tali da privare l'immobile della sua destinazione abitativa. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con un primo motivo, falsa applicazione della figura dell'aliud pro alio e, con un secondo motivo, violazione dell'art. 116 c.p.c. per asserita errata valutazione delle prove, mancata ammissione di prove orali e mancato esame di documenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha preliminarmente respinto l'eccezione di inammissibilità sollevata dalla controricorrente sulla rappresentanza processuale del procuratore generale della ricorrente, rilevando che tale qualità era già stata spesa nel giudizio di appello e che non occorreva una nuova documentazione. Nel merito, ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la qualificazione della vicenda come consegna di aliud pro alio, cosa priva di qualità o cosa viziata attiene a un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se non nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., vizio peraltro non dedotto e comunque precluso dalla doppia conforme ai sensi dell'art. 348-ter c.p.c. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché la doglianza sull'art. 116 c.p.c. non era proposta secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimità ed era, in sostanza, un tentativo di ottenere una nuova valutazione del merito; inoltre, le censure sulla mancata ammissione di prove orali e sul mancato esame dei documenti erano generiche e prive dei requisiti di specificità e autosufficienza richiesti dagli artt. 366, n. 6, e 369, n. 4, c.p.c., oltre a essere comunque ricondotte a un vizio motivazionale non deducibile nel caso di doppia conforme. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1495 c.c.

  È il regime richiamato per la garanzia nella vendita, che la Corte d'appello aveva ritenuto applicabile in luogo della disciplina dell'aliud pro alio; la Cassazione non entra nel merito della corretta applicazione perché reputa inammissibile la censura sulla qualificazione fattuale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è formalmente incanalato come violazione di legge, ma la Corte rileva che in realtà tende a contestare l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato sarebbe possibile solo per omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti; tale vizio non è stato dedotto ed è comunque precluso dalla doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il vizio motivazionale non è deducibile in cassazione nei termini invocabili dalla ricorrente.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è ammissibile solo quando il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello stabilito dalla legge o dichiari di valutarla secondo prudente apprezzamento nonostante sia a prova legale; non è invece deducibile per contestare il semplice cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Le censure su prove orali e documenti sono inammissibili per difetto di specificità e autosufficienza.

• art. 369, n. 4, c.p.c.

  Le censure difettano degli oneri di deposito e specificazione richiesti per il ricorso per cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto da tale norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di definizione sfavorevole del ricorso.

Massime di principio

• La qualificazione della vendita come aliud pro alio, cosa priva di qualità essenziali o cosa viziata costituisce un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione come violazione di legge.
• In presenza di doppia conforme, il sindacato di legittimità sul fatto è ulteriormente ristretto e il vizio motivazionale è deducibile solo nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., se non già precluso.
• La deduzione della violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo quando il giudice attribuisca alla prova un valore giuridico diverso da quello legale o dichiari di applicare il prudente apprezzamento a una prova soggetta a regola diversa; non basta contestare la valutazione delle risultanze istruttorie.
• Le censure relative alla mancata ammissione di prove o al mancato esame di documenti devono essere formulate con puntuale specificità e autosufficienza, indicando con precisione il contenuto, la rilevanza e la collocazione processuale degli atti rilevanti.
• La contestazione in cassazione di un errore di qualificazione del bene venduto non può essere trasformata in una richiesta di nuova valutazione del merito probatorio.

Come è indicizzato