Cassazione Civile, Ordinanza n. 30305/2022 del 14/10/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., di una delibera assembleare condominiale ritenuta dalla società condomina contrastante con la tabella millesimale allegata al regolamento condominiale approvato nel 1962. In primo grado e poi in appello, la domanda è stata respinta: la Corte d'appello ha valorizzato una prassi costante, protrattasi dal 1982, di disapplicazione dei criteri di riparto previsti dalle tabelle originarie, ritenendo che tale comportamento assembleare avesse determinato per facta concludentia l'approvazione di nuove tabelle millesimali, con conseguente validità della delibera impugnata. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione la società ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 e 1136, comma 6, c.c. e dell'art. 68 disp. att. c.c., contestando la possibilità di formare o modificare le tabelle millesimali attraverso comportamenti concludenti e senza forma scritta.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha affermato che, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'approvazione o revisione delle tabelle millesimali, avendo natura di deliberazione assembleare, richiede la forma scritta ad substantiam e non può risultare da facta concludentia. Ha inoltre richiamato l'orientamento delle Sezioni Unite secondo cui sono annullabili le delibere che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri legali o convenzionali, mentre sono nulle quelle che, a maggioranza, stabiliscono o modificano per il futuro i criteri di riparto. In coerenza con tali principi, ha cassato la sentenza d'appello e rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  norma che consente l'impugnazione della delibera assembleare condominiale da parte del condomino interessato.

• art. 1123 c.c.

  criterio legale di riparto delle spese condominiali richiamato per denunciare la violazione della tabella millesimale.

• art. 1136, comma 6, c.c.

  norma richiamata nel motivo di ricorso in relazione alla validità e alla formazione delle deliberazioni assembleari.

• art. 68 disp. att. c.c.

  la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento di condominio e la sua approvazione o revisione richiede forma scritta.

• art. 1138 c.c.

  dalla disciplina del regolamento condominiale si desume il requisito della forma scritta ad substantiam per la sua formazione e per le modifiche delle tabelle.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato per la definibilità del ricorso in camera di consiglio per manifesta fondatezza.

• art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 380-bis c.p.c. per la trattazione camerale del ricorso.

Massime di principio

• L'approvazione o revisione delle tabelle millesimali condominiali richiede la forma scritta ad substantiam; non è sufficiente un comportamento assembleare protratto nel tempo né una approvazione per facta concludentia.
• Le deliberazioni assembleari che incidono sui criteri di riparto delle spese per il futuro, modificando i criteri legali o convenzionali, sono nulle se adottate a maggioranza; restano invece annullabili le delibere che si limitano a ripartire in concreto le spese in violazione dei criteri vigenti.
• La reiterata adozione di delibere contrastanti con le tabelle vigenti non può essere valorizzata, senza un atto scritto conforme ai requisiti di legge, come prova dell'approvazione di nuove tabelle millesimali.

Come è indicizzato