Cassazione Civile, Ordinanza n. 25087/2022 del 22/08/2022

Esito

La controversia

Il proprietario-costruttore di un complesso condominiale aveva una clausola inserita nei singoli atti di vendita e nel regolamento condominiale che lo esonerava dal pagamento degli oneri condominiali per le porzioni rimaste invendute. In assemblea erano state adottate una delibera che approvava un accordo tra lui e l'amministratore e una successiva delibera che ripartiva le spese di ristrutturazione sulla base dei criteri così pattuiti. Il ricorrente aveva impugnato le deliberazioni sostenendo che l'accordo intervenuto non riguardasse la semplice modifica delle tabelle millesimali, ma una modifica di una clausola regolamentare convenzionale sul criterio di riparto delle spese, quindi incidente sui diritti e obblighi dei condomini e soggetta ad approvazione unanime. La Corte d'appello, invece, aveva ritenuto sufficiente la maggioranza qualificata richiamando la giurisprudenza sulle tabelle millesimali. Con il ricorso per cassazione, il ricorrente ha dedotto violazione degli artt. 1138, 1123, 1136 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c., lamentando la confusione tra revisione delle tabelle millesimali e modifica di una diversa convenzione convenzionale di riparto delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i motivi. Ha qualificato la clausola originaria di esonero del costruttore come 'diversa convenzione' ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., cioè come accordo di autonomia privata che deroga ai criteri legali di riparto. Ha affermato che la successiva modifica di tale assetto, incidendo sulla misura degli obblighi contributivi dei singoli partecipanti, richiede l'unanimità dei consensi e non può essere approvata a maggioranza qualificata. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Catania, in diversa composizione, perché riesamini la controversia alla luce di tali principi. Ha inoltre precisato che la diversa qualificazione giuridica dei fatti non integra mutamento del thema decidendum e che le questioni assorbite potranno essere riproposte nel giudizio di rinvio con il controricorso, senza necessità di ricorso incidentale condizionato.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La clausola di esonero dal pagamento degli oneri condominiali integra una diversa convenzione che deroga alla disciplina legale di riparto delle spese.

• art. 1136 c.c.

  La maggioranza qualificata è sufficiente per le delibere assembleari ordinarie, ma non per modificare una convenzione contrattuale di riparto delle spese che richiede l'unanimità.

• art. 1138 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la natura contrattuale della disposizione regolamentare relativa al criterio di riparto delle spese.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Indicato tra i parametri legali di riparto che possono essere derogati da una convenzione tra condomini.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Richiamato in relazione alla modifica dei criteri di riparto e delle tabelle millesimali.

• art. 1118 c.c.

  Citato come norma derogata dalla convenzione contrattuale di riparto delle spese.

• art. 375 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio.

• art. 360 c.p.c.

  Fondamento del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge.

Massime di principio

• La clausola regolamentare o pattizia con cui i condomini stabiliscono un criterio di riparto delle spese diverso da quello legale costituisce una diversa convenzione e ha natura negoziale.
• La modifica di una tabella o clausola di riparto di natura convenzionale, quando incide sulla misura degli obblighi contributivi dei singoli condomini, richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti, non essendo sufficiente la maggioranza assembleare qualificata.
• La disciplina sulla modifica delle tabelle millesimali approvate in sede assembleare non si estende automaticamente alle clausole contrattuali di riparto delle spese: occorre distinguere tra assetto gestorio-condominiale e modifica di pattuizioni negoziali.
• La diversa qualificazione giuridica dei medesimi fatti non comporta mutamento del thema decidendum se non altera i fatti storici posti a base della domanda o dell'impugnazione.
• Le questioni già dedotte e non decise o ritenute assorbite nel merito possono essere riproposte dalla parte vittoriosa nel controricorso per il giudizio di rinvio, senza necessità di ricorso incidentale condizionato.

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