Cassazione Civile, Ordinanza n. 21991/2025 del 30/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’edificazione di un fabbricato su un terreno acquistato dalla società ricorrente, in area disciplinata da un piano particolareggiato comunale e da una delibera consiliare che, secondo la ricorrente, avrebbe consentito la costruzione in aderenza o comunque con distanze inferiori a quelle previste dal piano. I proprietari confinanti hanno agito per ottenere l’arretramento dell’immobile, deducendo la violazione delle distanze legali sia dal confine sia tra pareti finestrate. In primo grado la domanda è stata accolta solo in parte, con ordine di arretramento. In appello gli eredi dell’originaria attrice hanno ottenuto una decisione più favorevole, mentre la società ha visto respinto il proprio appello incidentale. Nel ricorso per cassazione la società ha dedotto: 1) difetto di giurisdizione del giudice ordinario, sostenendo che la legittimità della concessione edilizia e della delibera comunale avrebbe avuto rilievo decisivo; 2) violazione degli artt. 873 c.c., 115 e 116 c.p.c., lamentando che la Corte territoriale non avrebbe valorizzato la legittimità amministrativa del titolo edilizio e della delibera comunale, né la preesistenza di fabbricati a confine tali da legittimare l’aderenza; 3) violazione degli artt. 873 e 878 c.c. e dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, assumendo che la delibera comunale avesse validamente integrato il piano particolareggiato e che il d.m. non fosse direttamente applicabile nei rapporti tra privati. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi: ha confermato la giurisdizione del giudice ordinario nelle controversie tra vicini sulle distanze; ha ribadito che la legittimità del titolo edilizio o di provvedimenti amministrativi non è decisiva nei rapporti tra privati, potendo il giudice ordinario disapplicarli incidentalmente; ha escluso che una semplice delibera comunale, non ancora inserita nel necessario iter approvativo, possa modificare immediatamente la disciplina urbanistica e le distanze legali; ha infine affermato che l’art. 9 del d.m. 1444/1968 si inserisce automaticamente nella disciplina dei rapporti di vicinato quando il regolamento locale preveda distanze inferiori o incompatibili, integrando l’art. 873 c.c. e imponendo la distanza di cinque metri dal confine nel caso concreto. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della società ricorrente alle spese e con raddoppio del contributo unificato.

La decisione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso della società costruttrice. Ha confermato che la controversia apparteneva alla giurisdizione ordinaria, che la concessione edilizia e la delibera comunale non impedivano il sindacato civile sulle distanze tra privati, e che la disciplina del d.m. 1444/1968 prevale, come integrazione inderogabile dell’art. 873 c.c., sulle previsioni locali incompatibili o meno rigorose. È stata quindi confermata la soluzione di merito favorevole ai proprietari confinanti. La ricorrente è stata condannata al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti costituiti, oltre agli accessori di legge, ed è stato disposto il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 103 Cost.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere il difetto di giurisdizione, ma ritenuto inconferente nel caso di controversia tra privati sulle distanze legali

• art. 113 Cost.

  invocato nel motivo sulla giurisdizione, senza esito favorevole alla ricorrente

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato come vizio della sentenza, ma la Corte non lo ha ritenuto sussistente

• art. 374, comma 1, c.p.c.

  richiamato dalla Corte per trattare il motivo sulla giurisdizione, reputato manifestamente infondato

• art. 115 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o disposte d’ufficio fuori dei poteri consentiti; non basta contestare la valutazione delle prove

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce alla prova un valore diverso da quello legale o non la valuta secondo prudente apprezzamento; non è censurabile il mero diverso apprezzamento del materiale probatorio

• art. 873 c.c.

  costituisce la norma base sulle distanze legali tra costruzioni, integrata dalle previsioni urbanistiche e, se incompatibili o meno rigorose, dal d.m. 1444/1968

• art. 878 c.c.

  richiamato nel terzo motivo, ma non accolto, in relazione alla costruzione in aderenza e al muro di confine

• art. 9 d.m. 1444/1968

  ha efficacia inderogabile e immediata nei rapporti tra privati quando i regolamenti locali prevedano distanze inferiori o incompatibili; nel caso concreto imponeva la distanza di cinque metri dal confine rispetto al fronte finestrato

• art. 8 NTA del Piano Particolareggiato del Comune di Acerra

  prevedeva distanze di quattro metri dal confine e otto metri dai fabbricati preesistenti, ma non poteva prevalere sul d.m. 1444/1968 nella parte incompatibile

• art. 18 NTA del Piano Particolareggiato del Comune di Acerra

  richiamato dalla Corte insieme al quadro urbanistico locale, ma non decisivo contro la disciplina inderogabile del d.m. 1444/1968

• concessione edilizia n. 186/2002

  la sua eventuale legittimità amministrativa non aveva efficacia preclusiva nel giudizio tra privati sulle distanze legali

• delibera consiliare n. 508/1989 del Comune di Acerra

  non poteva modificare immediatamente la disciplina urbanistica e non era idonea da sola a integrare o derogare le distanze legali nei rapporti di vicinato

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  richiamato nel controllo di legittimità sulla motivazione e sui vizi di valutazione del fatto, nei limiti oggi consentiti

• art. 9 d.m. 1444/1968

  la Corte ribadisce che la norma si inserisce automaticamente nella disciplina locale incompatibile, con efficacia immediata tra privati

• artt. 871 e 872 c.c.

  distinguono tra norme sulle distanze, rilevanti nei rapporti di vicinato, e norme edilizie poste a tutela di interessi generali

• art. 1 l. n. 1902 del 1952

  citato nella giurisprudenza richiamata sulle misure di salvaguardia, senza incidere sui rapporti privati

• art. 3 l. n. 675 del 1967

  richiamato nella giurisprudenza sulle misure di salvaguardia, che non interferiscono con la disciplina dei rapporti tra privati

• art. 10 l. n. 1150 del 1942

  menzionato nel richiamo giurisprudenziale sulle misure di salvaguardia urbanistica

• art. 2697 c.c.

  richiamato indirettamente nella tematizzazione dell’onere probatorio, ma non come ratio autonoma della decisione

• art. 360 c.p.c.

  richiamato con riguardo ai limiti del sindacato di legittimità sui vizi di motivazione

Massime di principio

• Nelle controversie tra proprietari di fondi finitimi aventi ad oggetto il rispetto delle distanze legali tra costruzioni o dal confine, la giurisdizione appartiene al giudice ordinario, anche se la costruzione è stata assentita da un titolo edilizio, salvo che sia proposta anche una domanda risarcitoria diretta contro la pubblica amministrazione per l’illegittimità del provvedimento.
• La legittimità amministrativa di una concessione edilizia o di un atto urbanistico non fa stato nei rapporti tra privati: il giudice civile può accertarne incidentalmente l’illegittimità e disapplicarlo ai fini della decisione sulla tutela della proprietà e delle distanze legali.
• La violazione dell’art. 115 c.p.c. è deducibile in cassazione solo se il giudice utilizza prove non introdotte dalle parti o acquisite d’ufficio fuori dai poteri consentiti; non è invece censurabile la mera diversa lettura del materiale probatorio.
• La violazione dell’art. 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello legalmente previsto o dichiari di valutare secondo prudente apprezzamento una prova soggetta a regola legale; non basta contestare il peso attribuito alle prove.
• Le disposizioni dell’art. 9 del d.m. 1444/1968 hanno natura inderogabile e si inseriscono automaticamente nella disciplina dei rapporti di vicinato quando le previsioni urbanistiche locali siano assenti, meno restrittive o incompatibili, integrando l’art. 873 c.c.
• Una semplice delibera comunale non ancora completata nel necessario iter approvativo non può, da sola, modificare con effetto immediato la disciplina urbanistica e derogare alle distanze legali previste dal piano o dalla normativa statale inderogabile.
• Le norme edilizie e urbanistiche poste a tutela di interessi generali si distinguono dalle norme sulle distanze legali tra privati: solo queste ultime legittimano la domanda di riduzione in pristino, mentre la regolarità urbanistica dell’immobile, da sola, non esclude la tutela ripristinatoria del vicino quando vi sia violazione delle distanze.

Come è indicizzato