Cassazione Civile, Ordinanza n. 15830/2024 del 06/06/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un'area di terreno antistante il fabbricato condominiale e confinante con la strada pubblica. Il condominio ha chiesto l'accertamento della proprietà condominiale di tale fascia di terreno e la declaratoria di insussistenza, su di essa, di una servitù di passo carraio a favore dei fondi terranei di proprietà delle convenute. Le resistenti hanno sostenuto che l'area fosse rimasta di proprietà del costruttore e dei suoi eredi in forza di espressa riserva di proprietà contenuta negli atti di vendita delle singole unità immobiliari, e hanno anche proposto domande riconvenzionali volte al riconoscimento di un diritto di passaggio in favore dei loro fondi. Il Tribunale aveva accolto la domanda del condominio, ma la Corte d'appello ha riformato la decisione e respinto la pretesa condominiale. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione del giudicato, sostenendo che la precedente sentenza passata in giudicato che aveva riconosciuto la condominialità dell'area dovesse vincolare anche le nuove convenute; 2) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto e dell'art. 1117 c.c., contestando l'interpretazione degli atti di vendita e la conclusione circa la riserva di proprietà del costruttore; 3) violazione dell'art. 116 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la Corte territoriale avesse recepito in modo acritico le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e avesse negato l'usucapione senza adeguata valutazione delle prove.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il giudicato formatosi in un precedente giudizio non si estende ai soggetti rimasti estranei al processo, anche quando si tratti di litisconsorte necessario pretermesso. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo nella parte in cui mirava in sostanza a ottenere una diversa ricostruzione del significato degli atti di vendita, ribadendo che l'interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile in cassazione solo per violazione dei canoni ermeneutici specificamente indicati o per omesso esame di un fatto decisivo; ha inoltre rilevato che la Corte d'appello aveva motivato sulla base degli atti di acquisto, dello stato dei luoghi, della consulenza tecnica e delle testimonianze, escludendo un titolo contrario alla presunzione di condominialità. Ha ritenuto il terzo motivo in parte inammissibile e in parte infondato: inammissibile quanto al vizio motivazionale, perché il fatto storico rilevante era stato comunque esaminato; infondato quanto all'usucapione, perché chi invoca l'acquisto a titolo originario deve provare i requisiti del possesso ad usucapionem, prova che il condominio non aveva fornito. Il condominio è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 949 c.c.

  richiamato quale azione negatoria per far dichiarare l'inesistenza della servitù di passo carraio sull'area controversa

• art. 1117 c.c.

  operante come presunzione di condominialità delle parti comuni, superabile con titolo contrario; la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, gli atti di vendita e gli altri elementi istruttori dessero conto di una riserva di proprietà in favore del costruttore

• art. 1362 c.c.

  le censure di legittimità sull'interpretazione del contratto richiedono la specifica deduzione della violazione dei canoni ermeneutici e non possono risolversi in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio

• artt. 1362 e ss. c.c.

  l'interpretazione negoziale è attività riservata al giudice di merito e in cassazione è censurabile solo nei limiti della violazione dei canoni legali o dell'omesso esame di un fatto decisivo

• art. 115 c.p.c.

  invocato dal ricorrente per contestare l'uso delle prove, ma la Corte ha escluso che vi fosse stata decisione su prove non dedotte o travisamento del materiale istruttorio

• art. 116 c.p.c.

  la censura è stata respinta perché la Corte territoriale ha effettivamente valutato criticamente le prove acquisite, senza attribuire valore legale improprio a elementi di prova liberamente apprezzabili

• art. 2697 c.c.

  chi agisce per l'accertamento della proprietà a titolo originario deve provare i fatti costitutivi del diritto, compreso il possesso utile all'usucapione e la sua durata

• art. 324 c.p.c.

  richiamato in relazione al giudicato interno/esterno invocato dal ricorrente

• art. 2909 c.c.

  il giudicato fa stato tra le parti, i loro eredi o aventi causa; a contrario non vincola i soggetti rimasti estranei al processo

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per le censure di violazione di legge sui temi del giudicato, dell'interpretazione contrattuale e della valutazione delle prove

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  invocato per omesso esame di fatti decisivi; la Corte lo ha ritenuto non integrato nella parte in cui il fatto storico rilevante era stato comunque considerato

• art. 325 c.p.c.

  richiamato nella questione preliminare di tempestività del ricorso per cassazione

• art. 326 c.p.c.

  richiamato nella questione preliminare di tempestività del ricorso per cassazione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  richiamato come norma che ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002

Massime di principio

• Il giudicato sostanziale vincola solo le parti del processo, i loro eredi e aventi causa; non si estende automaticamente ai terzi rimasti estranei, neppure quando si discuta di litisconsorte necessario pretermesso.
• L'interpretazione degli atti negoziali è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione del significato del contratto, salvo specifica violazione dei canoni ermeneutici o omesso esame di un fatto decisivo.
• La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il fatto storico rilevante è stato comunque esaminato dal giudice di merito, anche quando la parte contesti la valutazione delle prove compiuta.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere vinta da un titolo contrario desumibile dagli atti di acquisto e dagli altri elementi istruttori valutati dal giudice di merito.
• Chi invoca l'acquisto della proprietà a titolo originario, mediante usucapione, deve provare tutti i requisiti del possesso utile, inclusa la durata per il tempo richiesto dalla legge; in difetto, la domanda va respinta.
• La critica alla valutazione delle prove non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del materiale istruttorio in sede di legittimità, salvo che il giudice abbia attribuito alle prove un valore legale non previsto o abbia totalmente omesso l'esame del fatto decisivo.

Come è indicizzato