Cassazione Civile, Ordinanza n. 02480/2024 del 26/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di permuta del 27 aprile 2015 avente ad oggetto il trasferimento di un terreno edificabile in cambio della futura attribuzione di quattro appartamenti e quattro posti auto da realizzare sul terreno, nell’ambito di un intervento edilizio per il quale era stato rilasciato il permesso di costruire. La società conveniva in giudizio la controparte chiedendo, in via principale, l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con trasferimento del terreno, e in subordine la risoluzione del preliminare con restituzione delle spese sostenute e risarcimento dei danni. Il giudice di merito ha però rilevato d’ufficio la nullità del preliminare per mancata consegna, all’atto della stipula, della fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122 del 2005 per gli immobili da costruire. La Corte d’appello ha confermato la nullità, ritenendo inderogabile la tutela del promissario acquirente e irrilevante la pretesa rinuncia alla garanzia. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122/2005, sostenendo che la fideiussione sarebbe dovuta solo in presenza di somme o corrispettivi effettivamente riscossi e non in una permuta senza pagamenti anticipati; 2) omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulle domande restitutorie e risarcitorie; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la mancata corresponsione di somme o valori prima del definitivo, che avrebbe escluso l’obbligo di fideiussione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi. Ha affermato che l’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 si applica anche ai contratti che prevedono il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire in funzione di una permuta, quando il corrispettivo dell’operazione è costituito dal valore degli immobili da realizzare. La garanzia deve quindi coprire non solo somme di denaro già riscosse o da riscuotere, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo pattuito. Nel caso concreto, la mancata consegna della fideiussione rendeva nullo il preliminare, nullità relativa azionabile dall’acquirente e non sanabile. È stata inoltre esclusa l’omessa pronuncia, perché la domanda restitutoria era stata collegata alla risoluzione e la domanda risarcitoria era stata assorbita dalla dichiarazione di nullità. Anche il vizio di omesso esame è stato escluso, poiché la tesi della mancata corresponsione di somme era incompatibile con la struttura economica della permuta e con la disciplina protettiva applicabile. Il ricorso è stato dunque respinto con condanna alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Richiamato come base della domanda principale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  Il tribunale ha rimesso la causa sul ruolo per consentire il contraddittorio sulla questione rilevata d’ufficio della nullità del contratto.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo come regola di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma la Corte ha escluso l’omessa pronuncia.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per la censura di omesso esame di un fatto decisivo; la Corte lo ha ritenuto infondato, anche perché la sentenza impugnata era conforme a quella di primo grado.

• art. 2 d.lgs. n. 122/2005

  Prevede, a pena di nullità del contratto, l’obbligo del costruttore di procurare e consegnare fideiussione all’acquirente nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale su immobile da costruire; la garanzia copre somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso o da riscuotere prima del trasferimento.

• art. 3 d.lgs. n. 122/2005

  Richiamato dalla ricorrente e dalla Corte d’appello in relazione alla funzione di protezione della garanzia, intesa a evitare la perdita delle somme/corrispettivi in caso di crisi del costruttore.

• art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 122/2005

  l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta

  La Corte lo usa per affermare l’inderogabilità delle tutele previste dal decreto e la nullità della clausola di rinuncia alla garanzia.

• art. 1419 c.c.

  Richiamato per escludere che la nullità della clausola di rinuncia si estenda automaticamente all’intero contratto; nel caso concreto però la nullità del contratto deriva anche e soprattutto dalla mancata consegna della fideiussione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Applicato per dare atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente soccombente.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro dell’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La disciplina di tutela dell’acquirente di immobili da costruire si applica anche ai contratti di permuta con trasferimento non immediato della proprietà, quando il corrispettivo dell’operazione è rappresentato dal valore dei beni futuri da realizzare e non da un esborso monetario immediato.
• L’obbligo del costruttore di consegnare la fideiussione opera a pena di nullità relativa del contratto, azionabile solo dall’acquirente; la nullità è originaria e non è sanabile o convalidabile.
• La fideiussione richiesta dal d.lgs. n. 122/2005 non garantisce soltanto la restituzione di somme di denaro già versate, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo pattuito prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale.
• La clausola contrattuale con cui l’acquirente rinuncia alle tutele del decreto è nulla e non può elidere una protezione imperativa predisposta dalla legge.
• In presenza di nullità del contratto per mancata prestazione della fideiussione, le ulteriori domande restitutorie o risarcitorie possono restare assorbite se dipendenti dalla diversa domanda di risoluzione o comunque incompatibili con la causa di nullità accertata.

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