Sentenza n. 9428/2025 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti hanno impugnato la sentenza del TAR Lazio n. 5211/2025, che aveva respinto il ricorso contro l’ordinanza comunale di demolizione n. 1 del 19 giugno 2024. L’ordinanza riguardava una villa unifamiliare realizzata circa quarant’anni prima, ritenuta dal Comune in totale difformità dal titolo edilizio originario perché traslata di circa 39 metri rispetto alla posizione assentita, con rotazione della sagoma e senza sovrapposizione con il sedime originario. Il Comune aveva inoltre contestato l’assenza di un nulla osta idrogeologico riferibile all’effettiva area di sedime, il mancato deposito dei calcoli strutturali, alcune modifiche interne minori e la mancata realizzazione di un portico assentito. Con l’appello sono stati dedotti: la violazione dell’art. 7 l. 241/1990 per omessa comunicazione di avvio del procedimento; l’erronea qualificazione della traslazione come totale difformità o variazione essenziale; l’erronea applicazione dell’art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001 in ragione della presenza del vincolo idrogeologico; la mancata considerazione della concreta irrilevanza dello spostamento rispetto al bene tutelato dal vincolo, alla luce di uno studio geologico, geomorfologico e idrogeologico; l’erronea sottoposizione a demolizione delle modifiche interne minori e del portico non realizzato; l’erroneità della contestazione relativa ai calcoli strutturali, non essendovi, secondo gli appellanti, obbligo di deposito per un edificio in muratura realizzato prima della classificazione sismica del territorio. È stata altresì prospettata una questione di legittimità costituzionale degli artt. 3, 9 e 24 Cost. rispetto all’interpretazione automatica della difformità edilizia come variazione essenziale in presenza di un vincolo.

La decisione

L’appello è stato accolto e la sentenza del TAR è stata riformata, con conseguente annullamento degli atti impugnati in primo grado, fatti salvi ulteriori provvedimenti comunali conformi ai criteri indicati dal Consiglio di Stato. Il Collegio ha ritenuto illegittima la qualificazione automatica della traslazione dell’edificio come variazione essenziale o totale difformità per il solo fatto della presenza del vincolo idrogeologico. La qualificazione dell’abuso deve precedere e non dipendere dalla sanzione applicabile e deve essere effettuata verificando concretamente la natura della difformità e la sua incidenza sul bene tutelato. Nel caso esaminato, la minima traslazione dell’edificio era avvenuta in un’area omogenea sotto il profilo idrogeologico e risultava assistita da uno studio tecnico secondo cui la posizione attuale non produceva effetti sulla stabilità generale dell’area né peggiorava le condizioni idrogeologiche. Il Comune avrebbe quindi dovuto valutare in concreto l’idoneità della difformità a ledere o porre in pericolo il bene protetto dal vincolo. Sono state inoltre ritenute fondate le censure relative alle difformità minori, alla demolizione del portico mai realizzato e alla contestazione dei calcoli strutturali, profili che il TAR non aveva adeguatamente esaminato. L’annullamento ha assorbito l’esame delle censure procedimentali e della questione di legittimità costituzionale. Le spese del doppio grado sono state compensate per la novità delle questioni.

Norme richiamate

• art. 7 l. 241/1990

  La censura relativa all’omessa comunicazione di avvio del procedimento è stata ritenuta assorbita dall’accoglimento nel merito e non è stata esaminata.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Il TAR aveva ritenuto applicabile la sanzione demolitoria prevista per gli interventi in totale difformità, anche in ragione della presenza del vincolo idrogeologico; il Consiglio di Stato ha annullato tale impostazione nella fattispecie concreta.

• art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

  La disposizione, nella versione applicabile ratione temporis, non può essere interpretata come automatica trasformazione di qualsiasi difformità edilizia in variazione essenziale per la sola presenza del vincolo; occorre verificare in concreto l’incidenza della difformità sul bene tutelato.

• art. 17 l.r. Lazio n. 15/2008

  La disposizione è stata richiamata dagli appellanti per sostenere che la traslazione dell’edificio non integrasse una variazione essenziale in assenza delle fattispecie ivi previste.

• legge n. 105/2024

  La legge di conversione del decreto-legge n. 69/2024 ha abrogato il secondo periodo dell’art. 32, comma 3, d.P.R. 380/2001, superando l’automatismo sanzionatorio per gli immobili vincolati; il Consiglio di Stato l’ha utilizzata come elemento confermativo di un’interpretazione ragionevole e proporzionata, pur dichiarandola non applicabile ratione temporis.

• artt. 3, 9 e 24 Cost.

  La questione di legittimità costituzionale prospettata dagli appellanti è rimasta assorbita e non è stata esaminata.

Massime di principio

• La qualificazione di una difformità edilizia come totale difformità, variazione essenziale o parziale difformità deve essere effettuata sulla base delle caratteristiche concrete dell’intervento e non può essere desunta automaticamente dalla sanzione astrattamente applicabile.
• La presenza di un vincolo idrogeologico non determina, per ciò solo, la trasformazione automatica di ogni difformità edilizia in variazione essenziale o totale difformità; l’amministrazione deve verificare in concreto se la difformità sia idonea a ledere o porre in pericolo il bene tutelato dal vincolo.
• Quando la difformità consiste nello spostamento dell’edificio all’interno di un’area omogenea sotto il profilo idrogeologico e non altera sagoma, volume, destinazione d’uso o condizioni di stabilità, l’amministrazione deve motivare specificamente la sua concreta incidenza sulle esigenze di tutela idrogeologica, anche considerando gli accertamenti tecnici prodotti dall’interessato.
• L’esercizio del potere repressivo edilizio deve rispettare i principi di ragionevolezza e proporzionalità; non è legittima una demolizione riferita a opere minori non strutturalmente rilevanti, a opere inesistenti perché mai realizzate o a opere per le quali non sussista l’obbligo documentale contestato.
• L’annullamento dell’ordine di demolizione per carenza di una valutazione concreta e proporzionata non impedisce all’amministrazione di adottare ulteriori provvedimenti, purché conformi ai criteri indicati dal giudice.

Come è indicizzato