Cassazione Civile, Ordinanza n. 04835/2024 del 23/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita immobiliare rogato da una notaia nel 2000, relativo a un appartamento in Firenze. Dopo il rogito, l'acquirente ha rilevato che sull'immobile gravava una trascrizione di domanda giudiziale di rivendicazione del diritto di abitazione, che non risultava adeguatamente considerata nella verifica della documentazione ipocatastale; inoltre, non sarebbe stato verificato se gli alienanti fossero effettivi proprietari di una quota del piazzale condominiale e nella nota di trascrizione dell'atto vi sarebbe stato un errore materiale nell'indicazione del nome dell'acquirente. L'acquirente ha quindi convenuto la notaia chiedendo il risarcimento del danno, sostenendo che tali omissioni gli avevano fatto perdere la possibilità di concludere un successivo contratto di rivendita dell'immobile. Il Tribunale aveva rigettato la domanda, mentre la Corte d'appello, in parziale riforma, aveva riconosciuto il danno e lo aveva liquidato in euro 17.610,59. La notaia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5 c.p.c., assumendo che la natura dell'acquisto dei danti causa (decreto di trasferimento in sede fallimentare) imponeva, secondo buona fede e correttezza, di non estendere gli accertamenti oltre il decreto; 2) violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c., sostenendo che il danno non fosse sussistente perché due precedenti decisioni di merito anteriori al rogito avevano già escluso la fondatezza della domanda giudiziale trascritta, sicché non vi sarebbe stata alcuna alea effettiva derivante dalla trascrizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la censura non riguardava un vero "fatto storico" omesso, ma questioni e argomentazioni difensive; ha comunque aggiunto che il notaio deve verificare la libertà dell'immobile da pesi e vincoli, indipendentemente dalla natura dell'atto di acquisto dei venditori. Quanto al decreto di trasferimento, la Corte ha osservato che, alla data rilevante, l'effetto purgativo era regolato da una disciplina tassativa, non estensibile alla cancellazione di trascrizioni di domande giudiziali, che non possono essere cancellate dal giudice dell'esecuzione o dal giudice delegato fallimentare, ma solo dal giudice davanti al quale la domanda è stata proposta. Ha quindi affermato che, proprio per tale ragione, il notaio doveva accertare la presenza di formalità pregiudizievoli insuscettibili di cancellazione. Il secondo motivo è stato ritenuto in parte inammissibile e in parte infondato, perché si limitava a contestare la motivazione di merito senza scalfire il percorso argomentativo della Corte d'appello. Quest'ultima non aveva affatto riconosciuto un danno in re ipsa: aveva invece valutato ex ante la concreta incidenza della trascrizione sul valore di mercato dell'immobile, aveva ridotto il risarcimento a una quota pari al 30% del diritto di proprietà e aveva ulteriormente diminuito tale importo considerando la probabilità di infondatezza della domanda giudiziale trascritta, poi confermata da un complesso iter processuale. La Cassazione ha anche rilevato che la Corte territoriale aveva escluso la rilevanza di altre circostanze prospettate dalla ricorrente, come la possibilità che l'acquirente non avrebbe comprato il bene se avesse conosciuto la trascrizione o la perdita di ulteriori occasioni di vendita. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio

  Il vizio di omesso esame riguarda solo un fatto storico, preciso e decisivo, non questioni, argomentazioni o deduzioni difensive; una censura che verta su questi ultimi profili è inammissibile.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la sussistenza della responsabilità risarcitoria; la Corte non ne ha ravvisato una violazione, ritenendo corretta la ricostruzione del dovere professionale e del danno.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sul riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che la censura non incidesse sulla motivazione di merito relativa all'accertamento e alla quantificazione del danno.

• artt. 2914 e 2915 c.c.

  Richiamati per affermare che il giudice dell'esecuzione non può ordinare la cancellazione di trascrizioni o vincoli opponibili al creditore procedente, né delle domande giudiziali trascritte, che restano fuori dall'effetto purgativo del decreto di trasferimento nel perimetro considerato dalla decisione.

• art. 108 legge fall.

  La Corte ha evidenziato che, all'epoca dei fatti, la disciplina dell'effetto purgativo del decreto di trasferimento era sostanzialmente quella della legge fallimentare e che l'estensione alla cancellazione di ogni altro vincolo è frutto di una modifica successiva.

• d.l. n. 83 del 2012 conv. dalla l. n. 143 del 2012

  È richiamato come fonte della riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., che limita il sindacato di legittimità all'omesso esame di fatti storici decisivi.

• d.lgs. n. 5 del 2006

  Richiamato per precisare che l'estensione dell'ordine di cancellazione a "ogni altro vincolo" è intervenuta solo con efficacia successiva rispetto al caso deciso.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Il rigetto del ricorso comporta l'obbligo, se dovuto, di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  È richiamato quale norma che ha inserito il comma 1 quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5 c.p.c. è configurabile solo quando sia stato trascurato un fatto storico, principale o secondario, decisivo e oggetto di discussione; non può essere utilizzato per riproporre questioni giuridiche, argomentazioni o diverse letture del materiale difensivo.
• Il notaio incaricato di un rogito immobiliare deve verificare in modo completo la libertà del bene da pesi, vincoli e formalità pregiudizievoli, anche quando il titolo di provenienza dei venditori derivi da un decreto di trasferimento o da una procedura esecutiva/fallimentare.
• L'effetto purgativo del decreto di trasferimento ha ambito tassativo: le formalità cancellabili sono solo quelle previste dalla disciplina applicabile; le trascrizioni di domande giudiziali non sono cancellabili dal giudice dell'esecuzione o dal giudice delegato, ma solo dal giudice davanti al quale la domanda è stata proposta.
• La responsabilità del professionista e la quantificazione del danno vanno apprezzate in concreto: il danno non può essere presunto in re ipsa, ma deve essere accertata la reale incidenza della formalità pregiudizievole sul valore o sulla commerciabilità del bene.
• In sede di legittimità non è sufficiente contestare la motivazione del giudice di merito: occorre individuare una effettiva violazione di legge o un vizio specifico che incida sul percorso logico-giuridico della decisione.
• La liquidazione del danno può essere ridotta tenendo conto della probabilità di infondatezza della pretesa trascritta e dell'effettiva incidenza economica della formalità sul mercato dell'immobile, purché il ragionamento del giudice di merito sia coerente e non meramente presuntivo.

Come è indicizzato