Cassazione Civile, Ordinanza n. 10317/2026 del 20/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare stipulata con atto notarile del 23 gennaio 2003. Il venditore ha convenuto in giudizio l'acquirente chiedendo, in via principale, la dichiarazione di simulazione dell'intero contratto di compravendita per effetto di un diverso accordo negoziale coevo; in subordine, l'accertamento del mancato esercizio del diritto di opzione e/o del mancato avveramento della condizione di gradimento; in ulteriore subordine, la risoluzione per grave inadempimento dell'acquirente, con rilascio dell'immobile e pagamento dell'indennità di occupazione. Il Tribunale ha rigettato la domanda; l'appello inizialmente dichiarato inammissibile è stato poi riaperto in cassazione con rinvio. In sede di rinvio la Corte d'appello ha interpretato la domanda come diretta, quanto meno, alla simulazione della quietanza di pagamento del prezzo contenuta nell'atto pubblico e ha ritenuto che la scrittura privata precedente dimostrasse un accordo simulatorio limitato al pagamento: il prezzo non era stato realmente versato al rogito, ma sarebbe stato corrisposto solo dopo l'esito della condizione di gradimento. Accertata l'assenza di prova del pagamento e il mancato avveramento del gradimento, la Corte territoriale ha dichiarato la risoluzione della compravendita per grave inadempimento dell'acquirente e ne ha disposto il rilascio dell'immobile. L'acquirente ha quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, assumendo che la Corte d'appello avesse pronunciato sulla risoluzione sulla base della sola simulazione della quietanza, mentre era stata proposta una domanda principale di simulazione assoluta dell'intero negozio, diversa per petitum e causa petendi; 2) violazione dell'art. 1414 c.c., sostenendo che, nella simulazione assoluta, le parti non vogliono gli effetti del contratto e che la decisione non avrebbe potuto accogliere la domanda di simulazione del contratto, essendo stata accertata solo la simulazione della quietanza e non dell'intera compravendita; 3) violazione degli artt. 112 e 1453 c.c. perché la risoluzione sarebbe stata accolta in conseguenza dell'accertamento, asseritamente ultra petita, della simulazione relativa della quietanza e non di un autonomo comportamento inadempiente. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili il primo e il terzo motivo perché la Corte d'appello, esercitando i poteri di qualificazione della domanda, aveva interpretato l'atto introduttivo come volto a far dichiarare la simulazione della quietanza e, solo in tal senso, aveva deciso; per contestare l'asserita ultrapetizione sarebbe stato necessario censurare prima la motivazione interpretativa della domanda, eventualmente nei limiti del vizio di motivazione, e non invocare direttamente l'art. 112 c.p.c. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché inconferente: la sentenza impugnata non aveva affermato la simulazione dell'intero contratto, ma solo della clausola di quietanza del prezzo, in presenza di uno specifico accordo tra le parti di rinviare il pagamento. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il terzo motivo, poiché l'asserita ultrapetizione non era configurabile senza prima contestare la motivazione con cui la Corte d'appello aveva interpretato la domanda come rivolta alla simulazione della sola quietanza di pagamento. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo, perché la sentenza di merito non aveva fatto applicazione dell'art. 1414 c.c. nel senso prospettato dal ricorrente, avendo invece accertato soltanto la simulazione della quietanza contenuta nel rogito e, conseguentemente, l'omesso pagamento del prezzo quale grave inadempimento fondante la risoluzione. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, con distrazione in favore del difensore antistatario, ed è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

  La violazione dell'art. 112 c.p.c. non può essere dedotta in modo diretto quando la censura investe prima di tutto l'interpretazione della domanda compiuta dal giudice di merito; in tal caso occorre contestare la motivazione che ha delimitato il thema decidendum.

• art. 1414 c.c.

  La norma sulla simulazione assoluta non è violata quando il giudice accerti soltanto la simulazione di una clausola o della quietanza di pagamento, se la volontà delle parti era comunque diretta a realizzare gli effetti del contratto principale.

• art. 1453 c.c.

  L'omesso pagamento del prezzo, accertato in fatto, costituisce grave inadempimento idoneo a fondare la risoluzione del contratto.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi sono stati formalmente incardinati come violazione di legge, ma la Corte ha rilevato che le censure avrebbero richiesto, in realtà, una contestazione della ricostruzione/interpretazione della domanda e dei fatti.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Quando il giudice di merito interpreta l'atto introduttivo come comprensivo di una specifica domanda, la doglianza per ultrapetizione non è ammissibile se non si censura prima quella ricostruzione interpretativa.
• La denuncia di violazione dell'art. 112 c.p.c. non può essere usata per aggirare un errore che riguarda, in realtà, l'accertamento in concreto della volontà della parte e la qualificazione della domanda.
• La simulazione può riguardare anche una singola clausola o la quietanza di pagamento contenuta nel rogito, senza che ciò implichi necessariamente la simulazione dell'intero contratto.
• L'accertamento dell'accordo simulatorio sulla quietanza di pagamento consente di ritenere non provato il pagamento del prezzo e, se l'obbligazione di pagamento resta inadempiuta, di fondare la risoluzione del contratto per grave inadempimento.
• Il motivo di ricorso è inammissibile quando è inconferente rispetto alla reale ratio decidendi della sentenza impugnata.

Come è indicizzato