Cassazione Civile, Ordinanza n. 16195/2025 del 16/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto un immobile sito in Roma. Alla cessazione del rapporto, il locatore agiva per ottenere il risarcimento dei danni all'immobile e il risarcimento per la ritardata riconsegna ex art. 1591 c.c. Il giudice di primo grado aveva posto a carico della conduttrice solo una parte delle spese di ripristino, rigettando la domanda per il danno da occupazione protratta. In appello, il locatore otteneva una condanna limitata a euro 10.400 per occupazione illegittima, con conferma sostanziale della ripartizione paritaria delle spese di ripristino e compensazione delle spese. Con il ricorso per cassazione il locatore denunciava: 1) violazione degli artt. 1322, 1362, 1576, 1590, 1609, 1175, 1375 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente interpretato le clausole contrattuali sulla manutenzione e avesse invertito l'onere della prova, riducendo indebitamente i costi di ripristino e imputando parte del degrado all'usura normale; 2) violazione degli artt. 1591, 1227 e 2697 c.c., omesso esame di fatti decisivi e nullità della motivazione, contestando la limitazione del danno da ritardata restituzione a una sola mensilità e la ritenuta sussistenza di un concorso colposo del locatore nella mancata liberazione tempestiva dell'immobile; 3) violazione dell'art. 92 c.p.c. per la compensazione integrale delle spese di appello nonostante il parziale accoglimento dell'impugnazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondate le censure sul riparto delle spese di ripristino, osservando che il ricorrente mirava in realtà a una rivalutazione del merito e che la Corte territoriale aveva correttamente interpretato il contratto, applicato l'art. 1590 c.c. e distribuito correttamente l'onere della prova. Ha poi respinto le doglianze sul danno ex art. 1591 c.c., chiarendo che la Corte d'appello non aveva introdotto d'ufficio un concorso colposo del creditore, ma aveva applicato la regola del danno forfettario minimo previsto dalla norma, limitando il maggior danno al tempo ragionevolmente occorrente per liberare l'immobile secondo ordinaria diligenza. Ha infine giudicato legittima la compensazione delle spese di appello, fondata sulla notevole sproporzione tra petitum e liquidatum. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1322 c.c.

  Richiamato nel primo motivo come norma invocata per censurare l'interpretazione contrattuale, senza autonomo rilievo decisorio.

• art. 1362 c.c.

  Il sindacato di legittimità non può sostituire una diversa interpretazione del contratto a quella del giudice di merito; occorre denunciare uno specifico vizio dei canoni ermeneutici, non una mera alternativa lettura delle clausole.

• art. 1576 c.c.

  La clausola contrattuale poteva derogare alla disciplina legale, addossando al conduttore la manutenzione ordinaria.

• art. 1590 c.c.

  In tema di restituzione della cosa locata, il locatore deve provare il deterioramento intervenuto tra consegna e riconsegna; il conduttore può provare il fatto impeditivo, cioè che il deterioramento è dovuto all'uso conforme o a causa non imputabile. Il danno da ritardata restituzione è liquidato secondo la disciplina legale del corrispettivo convenuto, salvo prova del maggior danno.

• art. 1609 c.c.

  Richiamato nel dibattito sulla ripartizione delle spese di manutenzione, derogabile per patto.

• art. 1175 c.c.

  Invocato nel primo motivo in relazione ai doveri di correttezza nell'esecuzione del rapporto, senza specifica autonoma ratio.

• art. 1375 c.c.

  Invocato nel primo motivo in relazione alla buona fede nell'esecuzione del contratto, senza autonoma decisione sul punto.

• art. 2697 c.c.

  La violazione si configura solo se il giudice attribuisce l'onere probatorio alla parte sbagliata; non basta contestare la valutazione del materiale probatorio. Nel caso concreto la Corte territoriale ha correttamente applicato la regola dell'onere della prova con riferimento alle opere di ripristino.

• art. 1591 c.c.

  Il ritardo nella restituzione del bene comporta almeno il pagamento del corrispettivo convenuto; il locatore che chieda il maggior danno deve provare il tempo effettivamente necessario per eseguire i lavori e la relativa durata, secondo ordinaria diligenza.

• art. 1227 c.c.

  Il richiamo al concorso colposo del creditore è stato escluso: la Corte d'appello non ha introdotto un concorso ex comma 1, ma ha valorizzato il difetto di ordinaria diligenza nella liberazione dell'immobile ai fini della quantificazione del danno.

• art. 360 c.p.c.

  comma primo, n. 3; comma primo, n. 4; comma primo, n. 5

  Il ricorso per cassazione non può trasformarsi in una richiesta di riesame del merito; il vizio motivazionale è scrutinabile solo entro il minimo costituzionale, e il n. 5 richiede l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non di argomentazioni o prove.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale accelerato.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio di motivazione è configurabile solo se la motivazione è meramente apparente o mancante nei contenuti essenziali.

• art. 111 Cost.

  Richiamato quale parametro della motivazione sufficiente e non apparente.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, purché non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa e la ragione addotta non sia illogica o erronea.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la denuncia di violazione dei canoni ermeneutici del contratto è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente quali regole legali siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non è consentito limitarsi a prospettare una diversa interpretazione della clausola.
• La valutazione del materiale probatorio, la selezione delle prove ritenute decisive e il peso attribuito alle risultanze istruttorie sono riservati al giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione, salvo il limitato vizio di omesso esame di un fatto storico decisivo.
• In tema di restituzione della cosa locata, il locatore che agisca per il risarcimento del danno deve provare il deterioramento intervenuto tra consegna e riconsegna; il conduttore può liberarsi dimostrando che il deterioramento deriva dall'uso conforme al contratto o da causa a lui non imputabile.
• La clausola contrattuale può validamente derogare alla ripartizione legale delle obbligazioni di manutenzione tra locatore e conduttore, purché il suo contenuto letterale e complessivo consenta di individuare chiaramente gli oneri assunti dalle parti.
• Per il danno da ritardata restituzione ex art. 1591 c.c., il canone costituisce il parametro minimo di liquidazione; il maggior danno va provato dal locatore e può essere parametrato al tempo ragionevolmente occorrente per liberare l'immobile secondo ordinaria diligenza.
• Il vizio di motivazione denunciabile ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omissione di un fatto storico decisivo o una motivazione meramente apparente; non basta contestare la sufficienza della motivazione o chiedere una nuova valutazione del merito.
• La compensazione delle spese di lite è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e può essere giustificata anche da una rilevante sproporzione tra il petitum e il liquidato, purché la parte totalmente vittoriosa non sopporti le spese.

Come è indicizzato