Cassazione Civile, Ordinanza n. 14472/2023 del 24/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso stipulato per un magazzino distributivo con attività connesse. Il locatore aveva concesso l'immobile con decorrenza differita, immettendo subito la conduttrice nella disponibilità del bene, e aveva pattuito un canone mensile ridotto per i primi due anni rispetto al canone a regime. Nel contratto, e nell'allegato dedicato ai lavori, era previsto che il locatore "autorizzasse" il committente a eseguire una rampa di scarico per automezzi, mentre il conduttore si sarebbe fatto carico delle autorizzazioni amministrative. Dopo il recesso della conduttrice, il locatore agiva per ottenere il risarcimento dei danni, sostenendo che la controparte fosse obbligata a realizzare la rampa e che la mancata esecuzione integrasse inadempimento; chiedeva inoltre il ristoro della differenza tra il canone a regime e quello ridotto e del pregiudizio derivante dall'occupazione anticipata dell'immobile prima dell'efficacia del contratto, assunta come funzionale all'esecuzione delle opere. Il Tribunale aveva accolto tali domande, ma la Corte d'appello aveva riformato la decisione ritenendo, sulla base dell'interpretazione del contratto, che la rampa non fosse un obbligo del conduttore bensì una mera facoltà autorizzata dal locatore. Con l'unico motivo di ricorso, il locatore deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1371 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse attribuito rilievo eccessivo al solo dato letterale, trascurando il contesto complessivo del contratto, la funzione economico-pratica dell'accordo, la riduzione del canone, l'immissione anticipata in possesso e il comportamento complessivo delle parti, tutti elementi che, a suo dire, avrebbero imposto di qualificare la realizzazione della rampa come prestazione obbligatoria della conduttrice.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il motivo non fosse fondato perché, pur essendo corretto affermare che il dato letterale non è da solo decisivo nell'interpretazione del contratto, le censure del ricorrente non evidenziavano una reale violazione dei canoni ermeneutici, ma si risolvevano nella mera contrapposizione tra la propria interpretazione e quella accolta dai giudici di merito. In particolare, la Corte ha osservato che il ricorrente non aveva specificamente indicato in che modo i canoni degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1371 c.c. fossero stati violati, limitandosi a proporre una lettura alternativa plausibile ma non necessaria. Quanto alla riduzione del canone, la Corte ha valorizzato la possibilità di un legittimo canone a scaletta, non necessariamente collegato a un obbligo di esecuzione di opere, e ha escluso che la previsione di un canone inizialmente più basso dimostrasse, di per sé, un sinallagma con la realizzazione della rampa. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Il senso letterale è il primo momento dell'interpretazione, ma non è da solo necessariamente decisivo; va verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale e della volontà complessiva delle parti.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate complessivamente e coordinate tra loro, evitando letture atomistiche o fondate su frammenti testuali isolati.

• art. 1366 c.c.

  L'interpretazione deve essere svolta secondo buona fede, evitando letture cavillose incompatibili con gli interessi tutelati dal contratto.

• art. 1371 c.c.

  Il motivo di ricorso lo richiama come canone ermeneutico, ma la Corte rileva che non è stata dedotta in concreto una sua violazione, essendosi la parte limitata a proporre una lettura alternativa.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in adunanza camerale ai sensi della disciplina sul procedimento camerale in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nell'interpretazione del contratto il dato letterale ha funzione centrale, ma non è autosufficiente: va letto in coordinamento con l'intero testo negoziale, con la causa concreta e con il comportamento complessivo delle parti.
• La censura di violazione dei canoni ermeneutici non può risolversi nella mera contrapposizione tra due interpretazioni possibili del contratto; in cassazione occorre indicare specificamente quale canone sia stato violato e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato.
• Quando una clausola è suscettibile di più letture plausibili, non è sindacabile in sede di legittimità la scelta del giudice di merito per una di esse, purché la motivazione non si fondi su un uso atomistico o arbitrario delle espressioni contrattuali.
• Una riduzione iniziale del canone di locazione può essere spiegata come canone differenziato o a scaletta e non implica automaticamente che essa sia il corrispettivo di un obbligo di esecuzione di opere, salvo specifici elementi testuali o extratestuali contrari.
• Il comportamento delle parti e le trattative possono rilevare nell'ermeneutica contrattuale, ma la loro valorizzazione in cassazione richiede una reale deduzione di violazione del criterio interpretativo, non una richiesta di nuova valutazione del merito.

Come è indicizzato