Cassazione Civile, Ordinanza n. 29740/2023 del 26/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile sito in Torino. Nell'atto di compravendita la venditrice aveva garantito di essere in regola con il pagamento degli oneri condominiali e di tenere indenne l'acquirente da responsabilità relative a spese condominiali pregresse. Dopo il trasferimento, il condominio ha richiesto all'acquirente il pagamento di quote asseritamente insolute e di somme collegate a presunti ammanchi del precedente amministratore. L'acquirente ha quindi chiesto in giudizio la restituzione di quanto pagato, assumendo che tali oneri dovessero essere sopportati dalla venditrice in forza della clausola contrattuale. La ricorrente ha impugnato la sentenza d'appello con tre motivi, deducendo: 1) violazione di numerose norme sostanziali e processuali perché il Tribunale avrebbe riconosciuto come dovute quote condominiali pregresse senza prova di un nuovo riparto assembleare, valorizzando indebitamente richieste del nuovo amministratore e senza prova dell'appropriazione di somme da parte del precedente amministratore; 2) violazione delle regole di valutazione della prova e motivazione apparente, per avere il giudice attribuito alle quietanze rilasciate dal precedente amministratore un valore probatorio insufficiente sulla base di una generica maggiore attendibilità del nuovo amministratore, senza considerare che i pagamenti erano stati eseguiti in contanti e dunque privi di riscontro contabile; 3) il testo della decisione riferisce solo i primi due motivi, sicché non emerge altro motivo esaminato in modo compiuto.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo, ritenendo corretto il principio per cui, quando nel rogito è prevista una garanzia della venditrice per oneri condominiali già maturati, non occorre una nuova delibera di riparto né una formale richiesta del nuovo amministratore per rendere esigibili tali quote, se già determinate nel quantum. Ha invece accolto il secondo motivo, rilevando che le quietanze rilasciate dal precedente amministratore, soggetto estraneo alla lite, avevano valore solo indiziario e potevano essere liberamente contestate; tuttavia il Tribunale aveva illogicamente ritenuto inesistenti i pagamenti soltanto perché non risultanti dalla contabilità del nuovo amministratore e per una apodittica maggiore attendibilità di quest'ultimo, senza spiegare quali verifiche contabili avessero consentito di distinguere tra quote insolute e ammanchi di cassa. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata al Tribunale di Torino in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1104, comma 3, c.c.

  fatti salvi gli obblighi verso i terzi ai sensi dell’art. 1104, comma terzo, c.c.

  richiamato nel rogito come clausola che salva gli obblighi verso i terzi, ma la controversia viene risolta sulla base della garanzia contrattuale per le quote condominiali pregresse

• art. 1199 c.c.

  invocato dalla ricorrente tra le norme violate, ma la Corte non lo ritiene decisivo

• art. 1299 c.c.

  invocato dalla ricorrente tra le norme violate, ma non rilevante per la decisione

• art. 1414 c.c.

  richiamato per sostenere la simulazione, ma la Corte precisa che la simulazione delle quietanze non era stata accertata

• art. 1417 c.c.

  richiamato per affermare che la simulazione della quietanza può essere provata dal terzo senza limiti, anche con testimoni e presunzioni

• art. 1988 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non assume rilievo centrale nella decisione

• art. 2702 c.c.

  la Corte esclude che le quietanze del terzo amministratore cessato abbiano fede privilegiata ex art. 2702 c.c., poiché provenienti da soggetto estraneo alla lite

• art. 2721 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non decisivo

• art. 2722 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non decisivo

• art. 2726 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non decisivo

• art. 2732 c.c.

  la Corte esclude che i limiti di impugnativa della confessione operino nei confronti del terzo estraneo all'accordo

• art. 2733 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non decisivo

• art. 2735 c.c.

  invocato dalla ricorrente, ma non decisivo

• art. 2697 c.c.

  invocato per il riparto dell'onere della prova, ma la Corte fonda la decisione sulla mancanza di adeguata motivazione della valutazione probatoria

• art. 63 disp. att. c.c.

  richiamato tra le norme violate, ma non risulta centrale nella ratio decidendi

• art. 112 c.p.c.

  invocato per vizio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma non accolto

• art. 115 c.p.c.

  invocato per la valutazione delle prove, ma non accolto

• art. 116 c.p.c.

  la Corte censura la motivazione del giudice di merito per l'uso apodittico della diversa attendibilità dei soggetti e per la valutazione delle quietanze

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per la denuncia di motivazione apparente o insufficiente, accolta nei limiti del secondo motivo

• art. 366 c.p.c.

  richiamato per respingere le eccezioni di inammissibilità del ricorso

Massime di principio

• Le quietanze rilasciate da un amministratore di condominio cessato dalla carica, ove provenienti da un soggetto estraneo alla lite, non hanno efficacia probatoria privilegiata verso il terzo e possono essere liberamente contestate dalle parti come prove atipiche di valore indiziario.
• La simulazione di una quietanza o comunque la sua non veridicità, quando sia dedotta da un terzo estraneo all'accordo, può essere provata senza i limiti ordinari di prova, anche mediante testimoni e presunzioni; non opera nei confronti del terzo il regime dei limiti propri della confessione stragiudiziale tra le parti dell'accordo.
• In presenza di una clausola contrattuale di garanzia che copre quote condominiali già maturate e quantificate, non occorre una nuova delibera assembleare di riparto né una nuova formale richiesta di pagamento per rendere esigibile il debito nei confronti del venditore.
• La mancata traccia contabile dei pagamenti nelle scritture del nuovo amministratore può giustificare il sospetto di irregolarità, ma non basta da sola a dimostrare la falsità delle quietanze rilasciate dal precedente amministratore o a escludere il pagamento, se non sono spiegati logicamente i criteri che consentono di distinguere tra quote insolute e ammanchi di cassa.
• La valutazione delle prove documentali deve essere sorretta da una motivazione coerente e verificabile; non è sufficiente una generica affermazione di maggiore attendibilità di un soggetto rispetto a un altro in assenza di specifici riscontri processuali.

Come è indicizzato