Cassazione Civile, Ordinanza n. 30824/2025 del 24/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 1978 con cui due coniugi promisero in vendita un appezzamento di terreno con fabbricati rurali a un soggetto che versò una consistente caparra e ulteriori acconti. Il definitivo era rinviato alla cessazione di un vincolo sul bene. Dopo la cessazione del vincolo, il promissario acquirente invitò i promittenti venditori a stipulare, ma prima di tale incontro il fondo fu venduto a una terza acquirente. Il promissario acquirente agì quindi: per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; per l’usucapione speciale; per la revocatoria della vendita successiva; e, in subordine, per il risarcimento del danno. La Corte d’appello rigettò le impugnazioni confermando il diniego dell’usucapione, dell’azione revocatoria, dell’esecuzione in forma specifica per intervenuta alienazione del bene a terzi nonostante mancata trascrizione del preliminare, e del risarcimento da lucro cessante per difetto di allegazione/pertinenza del pregiudizio invocato. Nel ricorso per cassazione furono dedotti tre motivi: omesso esame e violazione delle norme sulla prova in relazione al possesso, violazione delle norme su contraddittorio, prova, onere della prova e revocatoria per contestare il difetto di interesse rilevato in appello, e violazione delle norme sul danno per avere ritenuto irrilevante il minor rendimento dell’attività economica che il ricorrente avrebbe svolto sul terreno. La Corte di cassazione, però, non esaminò nel merito tali censure perché rilevò la totale mancanza, nel ricorso, di un’esposizione sommaria dei fatti di causa richiesta dall’art. 366, n. 3, c.p.c., dichiarando quindi il ricorso inammissibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per violazione dell’art. 366, n. 3, c.p.c., rilevando la totale assenza di un’esposizione sommaria dei fatti sostanziali e processuali. Non è stato quindi esaminato il merito dei tre motivi. È stata altresì disposta, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, la debenza dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto. Nessuna statuizione sulle spese per mancata attività difensiva delle intimate.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Consente la sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso solo se l’oggetto del preliminare è ancora nella disponibilità giuridica del promittente alienante; se il bene è stato medio tempore alienato a terzi con atto opponibile, la tutela in forma specifica non è praticabile.

• art. 1159-bis c.c.

  È richiamato quale base dell’istanza di usucapione speciale proposta dal ricorrente, ma la domanda è stata respinta per mancata prova del possesso richiesto.

• art. 2901 c.c.

  L’azione revocatoria ordinaria richiede, secondo la censura del ricorrente, i presupposti dell’eventus damni, della scientia fraudis e dell’anteriorità del credito; la Corte d’appello aveva però negato l’interesse concreto all’azione rispetto alla domanda principale.

• art. 100 c.p.c.

  L’interesse ad agire deve essere concreto e attuale; la Corte d’appello aveva escluso l’interesse alla revocatoria in quanto azione strumentale a una domanda di esecuzione specifica non più praticabile.

• art. 366, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve contenere l’esposizione sommaria dei fatti sostanziali e processuali; la sua totale mancanza determina l’inammissibilità del ricorso.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi, ma le censure non sono state esaminate nel merito per l’inammissibilità del ricorso.

• art. 101 c.p.c.

  È richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte entri nel merito della censura.

• art. 112 c.p.c.

  È richiamato dal ricorrente in relazione al dedotto vizio di ultrapetizione o omessa pronuncia, ma la Corte non affronta il merito.

• art. 2697 c.c.

  È invocato in tema di riparto dell’onere della prova, ma la Cassazione non esamina la censura per ragioni processuali.

• art. 1223 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per sostenere la risarcibilità del danno lamentato, ma la Corte non entra nel merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di inammissibilità del ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013, sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro richiamato per determinare l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione è indispensabile una sommaria ma effettiva esposizione dei fatti sostanziali e processuali; la sua totale omissione comporta l’inammissibilità del ricorso senza esame dei motivi.
• L’azione ex art. 2932 c.c. presuppone che il bene promesso sia ancora suscettibile di trasferimento coattivo in capo al promittente alienante; se il bene è stato validamente trasferito a terzi ed il preliminare non è stato trascritto, la tutela specifica non è praticabile.
• L’interesse ad agire deve essere concreto e attuale e va valutato in relazione all’utilità effettiva della domanda proposta; una domanda revocatoria strumentale a una tutela principale non più ottenibile può risultare priva di interesse.
• Ai fini del risarcimento del danno da inadempimento di un preliminare di vendita immobiliare, il lucro cessante va ancorato al pregiudizio diretto e immediato collegato al bene promesso, non a utilità economiche ulteriori, personali o imprenditoriali, se non specificamente pattuite e dedotte come contenuto del contratto.
• Quando il ricorrente deduce vizi di violazione di legge o omesso esame di fatti decisivi, tali censure restano comunque assorbite se il ricorso è dichiarato inammissibile per difetto dei requisiti formali essenziali.

Come è indicizzato