Cassazione Civile, Ordinanza n. 30827/2025 del 24/11/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da un atto pubblico di divisione del 28 luglio 1993 tra due germani, relativo a beni immobili connessi a fabbricati. Il ricorrente, agendo anche quale procuratore della madre, ha chiesto la dichiarazione di nullità, o in subordine di annullabilità, dell’atto per asserita contrarietà a norme imperative in materia urbanistico-edilizia, invocando l’art. 1418 c.c. e l’art. 40 l. n. 47/1985: secondo la tesi difensiva, l’atto conteneva dichiarazioni non veritiere sia sulla data di acquisto del terreno sia sulla pretesa edificazione dell’immobile prima del 1 settembre 1967. Ha inoltre domandato il risarcimento dei danni. Il convenuto ha eccepito preliminarmente la carenza di legittimazione dell’attore e, in via subordinata, ha chiesto l’accertamento dell’usucapione dei beni attribuitigli, oltre alla restituzione del conguaglio versato. Il Tribunale ha rigettato la domanda; la Corte d’appello ha confermato il rigetto, ritenendo l’azione ammissibile solo nella qualità di procuratore della madre, ma non in proprio, e soprattutto escludendo la nullità dell’atto perché la disciplina urbanistica rilevante consente la conferma dell’atto quando il titolo edilizio esiste realmente ed è riferibile all’immobile, anche se vi siano difformità costruttive. In Cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1418 c.c., 17 e 40 l. n. 47/1985 e art. 46 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che la mendacia della dichiarazione sull’edificazione ante 1967 e sulla situazione urbanistica renda nullo l’atto senza possibilità di convalida; 2) violazione degli artt. 2043 e 1226 c.c., subordinata all’accoglimento del primo motivo; 3) violazione dell’art. 92 c.p.c. per mancata compensazione delle spese alla luce del mutamento giurisprudenziale. Il ricorso incidentale condizionato, proposto in caso di accoglimento del ricorso principale, riproponeva le domande di usucapione e di restituzione dei conguagli.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha affermato che, per gli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali su edifici, la nullità testuale prevista dalla disciplina urbanistica colpisce la mancata indicazione del titolo abilitativo realmente esistente o della dichiarazione sostitutiva richiesta, ma non si estende alla mera difformità tra stato di fatto e titolo, salvo che la difformità abbia determinato la creazione di un’autonoma unità immobiliare priva di titolo. Ha quindi ritenuto irrilevante, ai fini della nullità, la contestata falsità circa la data di acquisto del terreno e la dedotta non veridicità della dichiarazione sull’epoca di costruzione, poiché ciò che conta è la reale esistenza e riferibilità del titolo edilizio all’immobile. Ha inoltre escluso che la dichiarazione mendace, di per sé, impedisca la conferma dell’atto quando il titolo esista realmente. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito per il rigetto del primo. Il terzo motivo è stato respinto perché, a seguito della riforma dell’art. 92 c.p.c., la compensazione delle spese è ammessa solo nei casi tipizzati o in presenza delle ragioni eccezionali indicate dalla norma, con motivazione specifica; il mutamento giurisprudenziale non basta di per sé a fondarla. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. La Corte ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di legittimità e ha dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica è ricondotta alla nullità testuale prevista dal comma 3, cioè a una specifica ipotesi di nullità per mancanza delle dichiarazioni richieste dall’ordinamento.

• art. 17 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  Per gli atti tra vivi aventi a oggetto trasferimento o scioglimento di comunione di diritti reali relativi a edifici, la nullità opera se non risultano gli estremi della concessione; la nullità può essere confermata se la mancanza non dipende dall’inesistenza del titolo al tempo dell’atto.

• art. 40 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  La nullità è collegata alla mancanza delle dichiarazioni o dei documenti richiesti; per le opere iniziate prima del 1 settembre 1967 può essere resa dichiarazione sostitutiva. Se la mancanza non dipende dall’inesistenza del titolo o dall’erroneità del presupposto temporale, l’atto può essere confermato anche da una sola parte.

• art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  La norma è richiamata come disciplina sostitutiva di quella del 1985, in continuità con la nullità testuale degli atti non conformi al requisito documentale urbanistico.

• art. 2043 c.c.

  Il motivo risarcitorio è stato assorbito perché dipendente dall’eventuale accoglimento della domanda di nullità.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per la liquidazione equitativa del danno, ma la censura è rimasta assorbita.

• art. 92 c.p.c.

  Dopo la riforma del 2014, la compensazione delle spese è possibile solo nei casi previsti dalla norma e con rigorosa motivazione; il mutamento giurisprudenziale non legittima automaticamente la compensazione.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Poiché il ricorso è stato proposto dopo il 30 gennaio 2013, ricorrono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali su edifici è una nullità testuale: colpisce la mancata indicazione del titolo edilizio realmente esistente o della dichiarazione sostitutiva prevista dalla legge, non la mera inesattezza o falsità di affermazioni accessorie non richieste dalla norma come presupposto della validità.
• Se nell’atto è indicato un titolo abilitativo reale e riferibile all’immobile, il contratto o l’atto resta valido anche se la costruzione presenta difformità rispetto al titolo, salvo il caso in cui tali difformità abbiano dato luogo a una nuova unità immobiliare autonoma priva di titolo.
• La dichiarazione di preesistenza dell’opera al 1 settembre 1967, quando prevista dalla disciplina urbanistica, va valutata come requisito alternativo rispetto all’indicazione del titolo e non come elemento destinato a sanzionare ogni mendacio sulla storia proprietaria o sulla provenienza del suolo.
• La conferma dell’atto nullo per omissione urbanistica è ammissibile quando la nullità non dipende dall’inesistenza originaria del titolo o dal fatto che l’opera sia stata iniziata dopo la data rilevante.
• In materia di spese processuali, la compensazione post-riforma è eccezionale e tassativa: il giudice può disporla solo nei casi espressamente previsti dall’art. 92 c.p.c. e deve motivare specificamente le ragioni eccezionali addotte.

Come è indicizzato