Cassazione Civile, Ordinanza n. 10230/2025 del 18/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 5 novembre 1988 con cui il proprietario di un’area si era obbligato a trasferire un appartamento con garage da realizzarsi su quel terreno, a fronte del pagamento di un prezzo. La controparte, avente causa dall’originario promissario acquirente, ha chiesto la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dell’immobile, oltre a una domanda risarcitoria subordinata; nel corso del giudizio sono intervenuti altri eredi aderendo alle domande nei limiti delle quote ereditarie. Il convenuto ha resistito eccependo la nullità della scrittura per mancanza di causa e per indeterminatezza/indeterminabilità dell’oggetto, sostenendo che non si trattasse di valida vendita di cosa futura, anche per violazione dell’art. 1346 c.c. Il Tribunale ha accolto solo la domanda risarcitoria. In appello principale del venditore e incidentale degli attori, la Corte d’appello ha ritenuto valida la pattuizione come preliminare di vendita di cosa futura: ha valorizzato l’avvenuta adozione del PRG che rendeva edificabile l’area, le indicazioni contrattuali sulla collocazione del lotto, sulle dimensioni e pertinenze dell’alloggio, sul prezzo e sui criteri di adeguamento, nonché il fatto che il fabbricato fosse stato poi effettivamente realizzato e fosse rimasto disponibile un solo appartamento. Il ricorrente in cassazione ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418 c.c. in relazione all’art. 2932 c.c., sostenendo che l’oggetto del trasferimento fosse privo di determinatezza o determinabilità al momento della stipula e che la scelta dell’appartamento fosse rimessa a una futura selezione del promissario acquirente, con dati essenziali non conoscibili alla data della scrittura.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto ammissibile il ricorso sotto il profilo dell’autosufficienza, ma infondato nel merito. Ha affermato che un preliminare di vendita di cosa futura è valido e può essere eseguito ex art. 2932 c.c. quando dal testo contrattuale e dagli elementi esterni richiamabili risulti l’univoca identificazione del bene futuro, o comunque la sua determinabilità mediante dati oggettivi. Nel caso concreto la Corte d’appello aveva correttamente apprezzato in fatto la sufficiente individuazione dell’immobile futuro sulla base della scrittura del 5 novembre 1988, della collocazione del lotto, delle caratteristiche dell’alloggio, del prezzo e dell’effettiva realizzazione del fabbricato, sicché non sussistevano né la violazione dell’art. 1346 c.c. né la nullità dedotta ex art. 1418 c.c. La facoltà di scelta dell’alloggio era stata qualificata come mera facoltà e non come obbligazione alternativa, e la circostanza che al momento della domanda fosse rimasto disponibile un solo appartamento non incideva sulla validità del preliminare né sulla sua eseguibilità specifica. Il ricorso è stato pertanto integralmente rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità e con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza specifica che il preliminare deve consentire l'identificazione inequivoca del bene futuro per poter essere eseguito in forma specifica con sentenza costitutiva.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile; nel caso concreto tale requisito è stato ritenuto soddisfatto attraverso le indicazioni contrattuali e gli elementi oggettivi esterni.

• art. 1418 c.c.

  La dedotta nullità per violazione dell'art. 1346 c.c. è stata esclusa perché l'oggetto del preliminare è stato ritenuto valido e determinabile.

• art. 360 c.p.c.

  art.360 comm1 n.3 e 4 c.p.c.

  Le censure sono state esaminate come violazione di legge e nullità della sentenza/procedimento; la Corte ha escluso entrambe.

• art. 366 c.p.c.

  art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c.

  Richiamato per affermare un principio non formalistico di autosufficienza del ricorso, sufficiente quando gli atti richiamati siano puntualmente indicati e il loro contenuto sia riportato in modo comprensibile.

• art. 4 l. n. 291/1971

  Citato solo per le misure di salvaguardia urbanistica; non ha inciso in senso ostativo sulla validità del preliminare secondo la motivazione della Corte.

• art. 1285 c.c.

  Richiamato per distinguere l'obbligazione alternativa dalla mera facoltà di scelta dell'alloggio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita di cosa futura, ai fini della validità del contratto e della pronuncia ex art. 2932 c.c., l'oggetto deve risultare determinato o almeno determinabile sulla base di elementi negoziali e oggettivi idonei a consentire un'identificazione univoca del bene futuro.
• La determinabilità dell'oggetto di un contratto avente ad oggetto un immobile futuro è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito ed è censurabile in cassazione solo per motivazione apparente, contraddittoria o per effettiva violazione dei criteri legali di determinazione dell'oggetto.
• La facoltà attribuita al promissario acquirente di scegliere tra più unità da edificare non equivale, di per sé, a un'obbligazione alternativa: l'obbligo del promittente può restare unitario se il bene da trasferire è comunque individuato per ubicazione, caratteristiche e criteri di selezione.
• Ai fini dell'esecuzione specifica del preliminare, non rileva che al momento della domanda siano venute meno le opzioni originariamente previste, quando il bene residuo sia comunque identificabile e la parte beneficiaria abbia mantenuto interesse al suo acquisto.
• L'autosufficienza del ricorso per cassazione non esige una trascrizione integrale degli atti richiamati, purché il loro contenuto sia riportato in modo puntuale e la loro presenza nel fascicolo sia specificamente indicata.

Come è indicizzato