Cassazione Civile, Ordinanza n. 32810/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

Tre proprietari avevano stipulato con una società un preliminare di compravendita di alcune unità immobiliari destinate alla demolizione e ricostruzione da parte dell'acquirente. Il contratto prevedeva un prezzo poi ridotto, il versamento di una caparra confirmatoria e una serie di passaggi collegati al progetto edilizio e alla definizione di una lite pendente con un terzo soggetto. Dopo la mancata stipula del definitivo entro il termine pattuito, i venditori avevano agito chiedendo l'accertamento della risoluzione del preliminare per grave inadempimento della società e la legittimità di trattenere la somma ricevuta. Fallita la società, la curatela aveva resistito sostenendo che l'inadempimento fosse dei venditori e chiedendo in via riconvenzionale la restituzione del doppio della caparra. In appello, la curatela aveva ottenuto la riforma della decisione di primo grado: il contratto era stato interpretato come subordinato a condizioni sospensive non avveratesi senza colpa delle parti, con conseguente inefficacia del preliminare e obbligo di restituzione della caparra. I ricorrenti hanno proposto cinque motivi di cassazione: 1) errore nella qualificazione della domanda, che sarebbe stata comunque riconducibile all'art. 1385 c.c.; 2) nullità della sentenza per motivazione mancante o apparente e omesso esame del dedotto inadempimento reciproco; 3) violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. per avere la Corte d'appello pronunciato sulla restituzione delle prestazioni e sull'inefficacia del contratto pur in assenza di domanda espressa, oltre che per errata applicazione della disciplina delle condizioni sospensive e dell'onere della prova; 4) violazione dell'art. 115 c.p.c. per avere la sentenza fondato la decisione su fatti asseritamente inesistenti o non dedotti, in particolare sulla pendenza della lite con il terzo e sulle ragioni ostative al permesso di costruire; 5) omesso esame di fatti decisivi e violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 1359 c.c., sostenendo che la società promissaria acquirente non avesse coltivato il progetto edilizio e che la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale del terzo fosse sufficiente a far avverare la condizione prevista nel preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per difetto di interesse, osservando che la Corte d'appello aveva comunque riconosciuto la domanda come diretta alla risoluzione del preliminare e alla ritenzione della somma, senza escludere in astratto la funzione della caparra. Ha giudicato manifestamente infondato il secondo motivo, rilevando che la motivazione della sentenza impugnata era esistente, articolata e idonea a spiegare sia l'interpretazione del contratto come sottoposto a condizioni sospensive sia l'esclusione di un inadempimento imputabile a una delle parti. Ha respinto il terzo motivo, affermando che non vi era violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché il giudice d'appello aveva semplicemente dato una diversa qualificazione giuridica alla medesima vicenda, attribuendo un bene della vita omogeneo ma ridotto rispetto a quello domandato. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché il dedotto travisamento della prova, relativo alla pendenza della lite con il terzo e alle ragioni del mancato rilascio del permesso di costruire, non era stato prospettato nei termini corretti e, comunque, la sentenza non si fondava su fatti immaginari. Ha dichiarato inammissibile anche il quinto motivo, in quanto mirava solo a una diversa ricostruzione dei fatti e non individuava un fatto decisivo omesso o una specifica violazione di legge. I ricorrenti sono stati condannati alla rifusione delle spese di legittimità e dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Richiamato in relazione alla caparra confirmatoria e al recesso/ritenzione della caparra; la Corte precisa che la qualificazione della domanda come riferibile a tale norma non bastava a mutare l'esito, perché la questione decisiva era l'assenza di inadempimento imputabile alla controparte.

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non è violato se il giudice, qualificando diversamente i fatti allegati, attribuisce un bene della vita omogeneo ma ridotto rispetto a quello domandato.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione della sentenza è sufficiente quando espone in modo comprensibile le ragioni dell'interpretazione contrattuale e della decisione; non è necessario che sia condivisa dalla parte soccombente.

• art. 99 c.p.c.

  La domanda può essere ricostruita dal giudice secondo il suo contenuto sostanziale; non vi è ultrapetizione se la decisione si mantiene nel perimetro del bene della vita richiesto, ancorché riformulato giuridicamente.

• art. 115 c.p.c.

  Il travisamento della prova non può essere denunciato in modo generico come errore di percezione; occorre collocarlo nel corretto vizio di legittimità e indicare puntualmente il fatto decisivo.

• art. 1353 c.c.

  La Corte d'appello ha interpretato le previsioni contrattuali come condizioni sospensive, con effetti di inefficacia del contratto in caso di mancato avveramento.

• art. 1358 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti in tema di comportamento dovuto nella pendenza della condizione; la Corte non ne accoglie la doglianza perché non ricorreva un inadempimento imputabile alla società.

• art. 1359 c.c.

  La censura sull'avveramento fittizio della condizione è stata respinta, perché la Corte d'appello aveva escluso la responsabilità della promissaria acquirente per il mancato avveramento delle condizioni.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sul riparto dell'onere della prova è stata ritenuta inammissibile o infondata, poiché i ricorrenti miravano in realtà a una diversa ricostruzione fattuale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato dai ricorrenti per denunciare violazioni di legge; la Corte osserva che alcune censure erano in realtà dirette contro l'accertamento di fatto o la qualificazione della domanda.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per i vizi di nullità della sentenza e di violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; nel caso concreto la Corte esclude tali vizi.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di fatto decisivo è configurabile solo se è individuato un fatto storico decisivo non valutato; non è utilizzabile per ottenere una nuova valutazione del merito.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indicato per la trattazione camerale del ricorso in Cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Applicato per il raddoppio dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione l'impugnazione deve mirare a un risultato giuridicamente utile: è inammissibile la censura proposta solo per denunciare l'errore in sé, se la parte non dimostra un concreto pregiudizio derivante dalla decisione impugnata.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non è violato quando il giudice attribuisce alla domanda una diversa qualificazione giuridica, purché resti nel perimetro del bene della vita domandato o di uno omogeneo e ridotto.
• La motivazione è solo apparente o mancante quando non consente di comprendere la ratio decidendi; non basta che la parte la ritenga sbagliata, se il percorso argomentativo del giudice è intelligibile e coerente.
• Quando il contratto è interpretato come sottoposto a condizioni sospensive, il mancato avveramento delle condizioni comporta inefficacia del contratto e restituzione delle prestazioni eseguite, se il mancato avveramento non è imputabile a una parte.
• Le doglianze sul travisamento della prova e sull'omesso esame di fatti decisivi sono inammissibili se si risolvono nella richiesta di una nuova valutazione del merito o non individuano un fatto storico decisivo effettivamente trascurato.
• La censura sull'onere della prova non è ammissibile quando, sotto la veste della violazione di legge, si mira in realtà a ottenere una diversa lettura delle risultanze istruttorie e del contenuto negoziale interpretato dal giudice di merito.

Come è indicizzato