Cassazione Civile, Ordinanza n. 12551/2023 del 10/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’acquisto, da parte di una società, di due lotti inseriti in un comparto originariamente unitario e oggetto di precedenti atti di compravendita nei quali erano stati pattuiti vincoli edilizi: numero massimo di edifici realizzabili, altezza, rapporto di copertura e destinazione abitativa, richiamati anche nell’atto di acquisto del 2002. I proprietari confinanti o loro aventi causa hanno sostenuto che tali clausole integrassero servitù reciproche trascritte e opponibili, e hanno chiesto la demolizione delle opere eseguite in violazione dei vincoli nonché il risarcimento del danno. La società convenuta ha resistito deducendo che si trattasse di meri obblighi personali o di semplici prescrizioni programmatiche, non opponibili ai terzi, oltre a eccepire la prescrizione del diritto azionato e a contestare l’interpretazione delle clausole edilizie e l’an della condanna risarcitoria. In cassazione la società ha articolato quattro motivi: violazione dell’art. 1029 c.c. sulla costituzione di servitù per vantaggio futuro; prescrizione del diritto ex art. 1073 c.c.; travisamento della prova e omesso esame circa il numero e la configurazione dei corpi di fabbrica e il contenuto dei vincoli; violazione delle norme sul risarcimento del danno per avere la Corte d’appello riconosciuto un danno in re ipsa e quantificato equitativamente il pregiudizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che le clausole contenute negli atti di compravendita del 1968 e del 1973 avessero costituito servitù reciproche con effetto reale immediato, aventi ad oggetto limiti di edificabilità sui lotti e non semplici obblighi personali. Ha inoltre affermato che tali servitù erano opponibili alla società acquirente, sia perché il titolo era stato richiamato e accettato nell’atto di acquisto del 2002, sia perché la trascrizione dell’atto di provenienza, unita alla menzione specifica delle servitù nel successivo titolo, rendeva il vincolo opponibile ai terzi. È stata esclusa la prescrizione, poiché il termine decorre dalla concreta violazione del vincolo e non dalla stipulazione originaria della clausola. Sono state respinte anche le censure sul fatto che i vincoli riguardassero solo la destinazione abitativa e non il numero delle costruzioni, e sul preteso travisamento della prova. Infine, la Corte ha ritenuto corretta la liquidazione del danno, desunto dalla violazione delle servitù e determinato equitativamente. Sono state poste le spese a carico della ricorrente ed è stato disposto l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1029 c.c.

  La servitù può essere costituita anche per un vantaggio futuro, purché esistano sin dalla costituzione tutti gli elementi necessari del rapporto reale; diversa è l’ipotesi, eccezionale, della servitù a favore di un edificio da costruire, che integra solo un rapporto obbligatorio fino alla costruzione.

• art. 1073 c.c.

  Per le servitù negative e continue la prescrizione decorre dal compimento del fatto impeditivo dell’esercizio del diritto, cioè dalla concreta violazione del vincolo, non dal momento della sua stipulazione.

• art. 1079 c.c.

  In caso di violazione della servitù prediale, il titolare del fondo dominante può agire con azione confessoria per ottenere la rimessione in pristino e il risarcimento del danno.

• art. 2043 c.c.

  La violazione di un vincolo reale di edificabilità può integrare un danno risarcibile, desumibile dalla lesione dell’utilità protetta dalla servitù.

• art. 2056 c.c.

  La liquidazione del danno segue i criteri di cui agli artt. 1223 e 1226 c.c., potendo il giudice procedere in via equitativa.

• art. 1223 c.c.

  Il risarcimento deve comprendere la perdita subita e il mancato guadagno conseguenti in modo immediato e diretto alla violazione.

• art. 1226 c.c.

  Quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente.

• art. 2697 c.c.

  La censura sul danno in re ipsa è stata respinta anche perché la Corte ha ricavato il pregiudizio dalla violazione del vincolo e dalla conseguente minorazione del godimento del fondo.

• art. 2643, n. 1, c.c.

  Richiamato per individuare la trascrizione del trasferimento della proprietà; la Corte distingue tale trascrizione da quella del titolo costitutivo della servitù.

• art. 2643, n. 4, c.c.

  La costituzione delle servitù deve essere oggetto di trascrizione per essere opponibile ai terzi, salvo che il vincolo risulti inequivocabilmente menzionato nel successivo atto di acquisto.

• art. 2659, n. 2, c.c.

  La nota di trascrizione deve consentire l’individuazione del vincolo reale senza incertezze.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio e per la memoria illustrativa, che non può integrare il ricorso con nuove allegazioni.

• art. 384, ultimo comma, c.p.c.

  La Corte può correggere la motivazione della sentenza impugnata quando il dispositivo sia comunque conforme a diritto.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Richiamato per i motivi di violazione e falsa applicazione di legge proposti dalla ricorrente.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per la doglianza di nullità della sentenza per asserito travisamento della prova.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per le censure di omesso esame di fatti decisivi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Le clausole con cui, in un frazionamento e vendita di aree edificabili, si impongono limiti al numero di fabbricati, all’altezza e al rapporto di copertura possono integrare servitù reciproche aventi carattere reale, anche se il contratto non usa espressamente il termine "servitù".
• Per distinguere tra servitù immediatamente costituite e mere obbligazioni future occorre verificare se, al momento del negozio, esistano già fondo servente e fondo dominante e se l’utilitas sia attuale o quantomeno potenziale; se il vincolo inerisce ai suoli, la servitù sorge subito.
• La servitù prediale è opponibile ai successivi acquirenti quando il titolo costitutivo è trascritto oppure quando il vincolo risulta in modo specifico e inequivoco dall’atto di trasferimento successivo; un richiamo generico o di stile non è sufficiente.
• Nel caso di servitù negative o continue, il termine di prescrizione non decorre dalla stipula della clausola, ma dal primo fatto che impedisce l’esercizio del diritto e ne determina la violazione.
• La violazione di una servitù prediale consente l’azione confessoria e può legittimare anche il risarcimento del danno, che il giudice può desumere dalla compressione dell’utilità del fondo e liquidare in via equitativa quando il preciso ammontare non sia provabile.
• In cassazione non possono essere introdotte con la memoria illustrativa nuove questioni o nuove allegazioni di fatto non dedotte nel ricorso, e il ricorrente deve rispettare il principio di autosufficienza indicando dove e come le questioni siano state sollevate nei gradi di merito.

Come è indicizzato