Cassazione Civile, Ordinanza n. 20526/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un appezzamento di terreno da parte della società proprietaria a un acquirente terzo. La proprietaria di fondi limitrofi ha agito per far accertare i requisiti soggettivi e oggettivi del diritto di prelazione e di riscatto agrario, sostenendo di essere coltivatrice diretta e che il fondo alienato fosse confinante e agricolo, nonché per ottenere il subentro nell’acquisto e il risarcimento dei danni per la dedotta mala fede dei convenuti. I giudici di merito hanno rigettato la domanda ritenendo insussistenti i requisiti oggettivi: in particolare, hanno escluso la spettanza del diritto di prelazione/riscatto perché il terreno alienato era, alla luce degli strumenti urbanistici e della situazione dei luoghi, destinabile ad utilizzazione edilizia/residenziale; inoltre hanno escluso la contiguità in relazione ad alcuni mappali e la coltivazione biennale del fondo confinante, valorizzando fotografie, CTU e documentazione urbanistica. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione delle preclusioni istruttorie per la produzione di documenti ritenuti tardivi e per ulteriori documenti asseritamente considerati in appello; 2) irritualità dell’acquisizione, da parte del giudice, di un estratto di mappa scaricato dal sito comunale durante l’udienza di CTU; 3) violazione della disciplina sulla prelazione agraria per avere i giudici frazionato indebitamente la verifica in relazione ai singoli mappali anziché al fondo unitariamente considerato; 4) violazione dell’onere della prova, sostenendo che la natura non agricola/residenziale del mappale 634 non fosse stata provata e che il terreno fosse non edificabile e vincolato; 5) violazione del valore confessorio di preliminare, vendita e certificazioni urbanistiche, che avrebbero confermato la natura agricola; 6) omessa pronuncia su specifici motivi di appello e cattivo governo delle prove fotografiche e della CTU; 7) violazione delle presunzioni semplici per un preteso ragionamento presuntivo a catena sulla destinazione residenziale; 8) erronea condanna alle spese anche in favore della società assicurativa, asseritamente evocata solo per litis denuntiatio. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi, osservando in particolare che la produzione di documenti formatisi dopo la scadenza delle preclusioni non richiede rimessione in termini; che le censure su rilievi istruttori o valutazioni di fatto non erano state dedotte tempestivamente e si risolvevano in richieste di nuova valutazione del merito; che la ratio decidendi della sentenza impugnata era correttamente ancorata all’interpretazione dell’art. 8 l. 590/1965, secondo cui la prelazione è esclusa quando, in base agli strumenti urbanistici vigenti, il terreno sia astrattamente destinabile a utilizzazione edilizia, industriale o turistica, anche se ancora utilizzato in concreto in modo agricolo; che le doglianze sulla violazione dell’art. 2697 c.c., dell’art. 2702 c.c. e delle presunzioni non colpivano la reale motivazione della decisione; e che la società assicurativa era correttamente destinataria dell’appello anche sulla domanda di riscatto, con conseguente legittima condanna alle spese. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione di merito che aveva negato il diritto di prelazione e di riscatto agrario, ritenendo corretta l’esclusione del requisito oggettivo per la destinazione non agricola/edificabile del terreno secondo gli strumenti urbanistici e, comunque, per le ulteriori valutazioni di fatto sulla contiguità e sulla coltivazione del fondo. Ha inoltre ritenuto corretta la condanna della ricorrente alle spese anche nei confronti della società assicurativa, poiché quest’ultima era stata coinvolta anche sulla domanda di riscatto. È stata disposta la condanna della ricorrente alle spese di legittimità e dato atto dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 8 l. 590/1965

  "La prelazione non è consentita ... quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica"

  La prelazione agraria è esclusa non solo quando il terreno sia già concretamente destinato a uso non agricolo, ma anche quando, in base agli strumenti urbanistici vigenti, sia astrattamente destinabile a utilizzazione edilizia, industriale o turistica, pur se abbia ancora un precedente o attuale uso agricolo.

• art. 7 l. 817/1971

  Richiamato quale base normativa del diritto di riscatto agrario azionato dalla parte attrice.

• art. 31 l. 590/1965

  Richiamato nel quadro dei presupposti soggettivi della prelazione agraria.

• art. 167 c.p.c.

  Invocato in relazione alle preclusioni difensive e probatorie nel giudizio di primo grado.

• art. 183 c.p.c.

  Le produzioni documentali formate successivamente alla scadenza del termine per le memorie istruttorie non incorrono nella decadenza del comma 6, perché erano oggettivamente impossibili prima.

• art. 184 c.p.c.

  Richiamato insieme alle norme sulle preclusioni istruttorie.

• art. 345 c.p.c.

  Invocato per contestare la dedotta tardività di documenti prodotti in appello.

• art. 258 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l’acquisizione dell’estratto di mappa, ma ritenuto non pertinente.

• art. 261 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l’acquisizione documentale del giudice, senza esito favorevole.

• art. 213 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l’irritualità della richiesta di informazioni alla pubblica amministrazione.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha escluso la violazione dell’onere della prova, ritenendo che la prova della destinazione non agricola fosse stata ritenuta raggiunta mediante documento ritualmente acquisito e che comunque la censura mirasse a rivalutare il merito.

• art. 2702 c.c.

  La dedotta efficacia confessorio-documentale del preliminare e del rogito non è stata ritenuta idonea a scalfire la motivazione di merito, risolvendosi la censura in una richiesta di rivalutazione del materiale probatorio.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per lamentare omessa pronuncia, ma la Corte ha rilevato che la censura non colpiva la reale ratio decidendi.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato tra le norme processuali asseritamente violate nella denuncia di omessa pronuncia e pretesa mancata corrispondenza tra appello e decisione.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente senza che la censura superasse il vaglio di ammissibilità.

• art. 359 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme processuali dedotte come violate.

• art. 277 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme processuali dedotte come violate.

• art. 2729 c.c.

  La Corte ha escluso che la decisione di merito si fondasse su presunzioni semplici illegittime; ha invece ravvisato un giudizio fondato su documenti e sul dato urbanistico, non su un triplice ragionamento presuntivo.

• art. 91 c.p.c.

  La condanna alle spese è stata ritenuta corretta in quanto conseguenza della soccombenza dell’appellante.

• art. 92 c.p.c.

  La Corte non ha ravvisato ragioni per compensare le spese.

• art. 384 c.p.c.

  È stata ritenuta possibile la correzione della motivazione in punto di spese, pur confermando il dispositivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato come base del contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella prelazione e nel riscatto agrario, il requisito oggettivo può essere escluso anche quando il terreno sia ancora di fatto agricolo, se gli strumenti urbanistici vigenti ne consentono astrattamente la destinazione edilizia, industriale o turistica.
• La censura di legittimità deve colpire la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: se il ricorso si confronta solo con argomentazioni marginali o con una sola delle più rationes decidendi, è inammissibile.
• Le contestazioni sulla valutazione delle prove, sulla ricostruzione dei fatti o sull’attendibilità di documenti e testimonianze non possono essere veicolate come violazione di legge quando mirano in realtà a una nuova valutazione del merito.
• La produzione di documenti formatisi dopo la scadenza del termine per le memorie istruttorie non è tardiva ai sensi dell’art. 183 c.p.c., comma 6, perché il documento non poteva essere prodotto prima; in tale ipotesi non occorre una preventiva rimessione in termini.
• L’eccezione relativa a vizi del contraddittorio o a irregolarità processuali deve essere tempestivamente sollevata nel grado in cui si verifica il fatto processuale, altrimenti può risultare preclusa.
• Ai fini dell’azione agraria, la verifica dei requisiti oggettivi deve essere condotta sul bene rilevante nel suo complesso, ma la distinzione tra singoli mappali o porzioni può essere decisiva se incide su contiguità, coltivazione e destinazione urbanistica.
• Il giudice può fondare la decisione sulle risultanze documentali e urbanistiche senza fare ricorso a presunzioni semplici illegittime, purché il ragionamento non si risolva in una catena presuntiva priva dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.
• La condanna alle spese può essere correttamente disposta anche nei confronti del soggetto che, pur non essendo l’autore materiale del trasferimento, sia stato legittimamente evocato nel giudizio in relazione alla domanda di accertamento o di riscatto e sia quindi parte del contrasto processuale.

Come è indicizzato