Cassazione Civile, Ordinanza n. 10371/2025 del 19/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare condominiale del 17 marzo 2014 che aveva qualificato gronde e sottogronde in rame presenti su alcuni balconi della facciata interna come beni comuni, ripartendo tra tutti i condomini le spese di rifacimento in base ai millesimi di proprietà. Le ricorrenti, proprietarie di unità che non prospettano sulla facciata interna, hanno chiesto in via principale la declaratoria di nullità della delibera; in subordine hanno chiesto di accertare l’illegittimità del riparto secondo il criterio dell’art. 1123, comma 1, c.c., sostenendo che, se si fosse mantenuta la qualificazione di bene comune, le spese avrebbero dovuto gravare solo sui condomini interessati ex art. 1123, comma 2, c.c. Hanno inoltre contestato il riparto di altre spese relative a manufatti indicati come balconi di altri condomini, sostenendo che fossero stati trattati come lastrici solari in modo errato. In cassazione hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1117 c.c., 2697 c.c. e 817 c.c., per avere la Corte d’appello applicato la presunzione di condominialità senza che il condominio provasse la funzione comune o estetica dei manufatti; 2) violazione degli artt. 1117 e 1123 c.c. e dell’art. 112 c.p.c., per mancata pronuncia sulla domanda subordinata relativa al criterio di riparto; 3) violazione dell’art. 1123 c.c., per non avere dato rilievo a una asserita consuetudine condominiale che addossava le spese ai soli proprietari dei balconi; 4) violazione degli artt. 132, n. 4, c.p.c. e 1126 c.c., per motivazione contraddittoria sulla qualificazione e sul riparto delle spese dei manufatti di altri condomini (terrazza a livello/lastrico solare).

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi e terzo motivi perché miravano a una rivalutazione del fatto e delle prove, preclusa in sede di legittimità, e perché fondati su un presupposto fattuale incompatibile con l’accertamento della Corte d’appello, che aveva escluso la funzione di raccolta delle acque dei balconi e aveva invece attribuito a gronde e sottogronde la funzione di protezione della facciata interna, bene comune. Ha ritenuto infondato il secondo motivo, osservando che il giudice di merito aveva implicitamente respinto la domanda subordinata applicando correttamente il criterio dell’art. 1123, comma 1, c.c., dato che i manufatti erano destinati alla conservazione di una parte comune dell’edificio. Ha ritenuto infondato anche il quarto motivo, perché la Corte d’appello aveva comunque compiuto una motivazione non contraddittoria: per un manufatto aveva applicato analogicamente l’art. 1126 c.c. a una terrazza a livello con funzione di copertura, per l’altro aveva rilevato il difetto di interesse delle ricorrenti, poiché le spese non gravavano su di esse. Le ricorrenti sono state condannate, in solido, alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  norma richiamata per l’introduzione del procedimento sommario di cognizione davanti al tribunale

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di comunione opera per le parti dell’edificio che, per struttura o funzione, servono all’uso comune; nel caso concreto è stata ritenuta applicabile alle gronde e sottogronde poste a protezione della facciata interna

• art. 2697 c.c.

  l’onere probatorio non è stato ritenuto invertito in modo illegittimo; la censura mirava in realtà a contestare l’accertamento di fatto

• art. 817 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di pertinenze, ma la Corte ha escluso che la questione potesse essere riesaminata come fatto in cassazione

• art. 1123, comma 1, c.c.

  le spese di conservazione dei beni comuni destinati alla protezione dell’edificio vanno ripartite in proporzione al valore delle singole proprietà

• art. 1123, comma 2, c.c.

  non applicabile nel caso delle gronde e sottogronde destinate a proteggere la facciata comune, perché non si trattava di beni destinati al servizio solo di alcuni condomini

• art. 1123, comma 3, c.c.

  richiamato solo come parametro teorico alternativo di riparto, ma non ritenuto pertinente

• art. 112 c.p.c.

  esclusa l’omessa pronuncia, perché il rigetto della domanda principale comportava implicitamente il rigetto della subordinata incompatibile

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la motivazione della sentenza d’appello è stata ritenuta esistente e non meramente apparente né contraddittoria

• art. 1126 c.c.

  applicato analogicamente a una terrazza a livello o a un lastrico solare che svolga funzione di copertura di parti sottostanti dell’edificio

• art. 1117, n. 1, c.c.

  le facciate e le parti strutturali di protezione dell’edificio sono beni comuni

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  ricorrono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico delle ricorrenti, se dovuto

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare la denuncia di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione delle prove o dei fatti accertati dal giudice di merito.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera quando il bene, per struttura o funzione, è destinato alla conservazione o protezione di una parte comune dell’edificio; non è sufficiente la mera collocazione materiale del manufatto sotto una proprietà esclusiva.
• Le spese per opere destinate a preservare l’edificio dagli agenti atmosferici o dalle infiltrazioni vanno ripartite secondo il criterio generale dell’art. 1123, comma 1, c.c., e non secondo i criteri speciali dei commi successivi se il manufatto serve l’intera compagine condominiale.
• Non sussiste omessa pronuncia quando il rigetto della domanda principale o di una questione assorbente comporti logicamente il rigetto della domanda subordinata incompatibile, purché la motivazione renda comprensibile la soluzione adottata.
• L’applicazione dell’art. 1126 c.c. può estendersi in via analogica a terrazze a livello o manufatti che, pur non essendo espressamente qualificati come lastrici solari, svolgano una funzione di copertura per le parti sottostanti dell’edificio.
• La dedotta esistenza di una prassi o consuetudine condominiale di riparto delle spese non può essere valorizzata in cassazione se richiede un nuovo accertamento di fatto non compiuto o contestato nei giudizi di merito.

Come è indicizzato