Cassazione Civile, Ordinanza n. 21988/2023 del 21/07/2023

Esito

La controversia

Una società conduttrice di un immobile commerciale, insieme alla società collegata che aveva interesse nella vicenda, aveva locato un immobile adibito a supermercato. Nel 2015 aveva esercitato il recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell'art. 27 della l. n. 392/1978, richiamando la contrazione dei consumi nel settore, l'ingresso di nuovi concorrenti e il mancato accordo su una riduzione del canone. Il locatore aveva contestato la legittimità del recesso, aveva ottenuto decreti ingiuntivi per canoni non pagati e aveva promosso sfratto per morosità. In primo grado gli opponenti avevano ottenuto la revoca dei decreti e il rigetto delle domande avverse; in appello, invece, il locatore aveva ottenuto il ripristino dei decreti ingiuntivi e il riconoscimento di danni all'immobile, mentre era stata dichiarata cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione e rilascio. Le società conduttrici hanno proposto ricorso per cassazione deducendo, in sintesi: nullità della sentenza per motivazione apparente in ordine al rigetto del recesso per gravi motivi e alla quantificazione dei danni; violazione di norme sostanziali e processuali per errata valutazione delle prove, per l'affermazione dei danni all'immobile in violazione dell'art. 1590 c.c., per la condanna al pagamento dei canoni nonostante la cessazione della materia del contendere su risoluzione e rilascio, per il mancato riconoscimento dell'indennizzo per migliorie e per le spese di lite; hanno inoltre lamentato l'omesso esame di fatti decisivi e l'assorbimento del loro appello incidentale. La società locatrice ha resistito e proposto ricorso incidentale, censurando il mancato riconoscimento del danno da differenza tra il canone originario e quello inferiore della nuova locazione, e la liquidazione delle spese di lite per alcune fasi processuali.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale limitatamente alle censure sulla motivazione apparente riguardante il mancato riconoscimento dei gravi motivi di recesso e la quantificazione dei danni all'immobile. Ha ritenuto che la sentenza d'appello fosse solo apparentemente motivata, perché non spiegava in modo intellegibile né perché l'onere probatorio sul recesso fosse stato reputato non assolto, né perché fosse necessaria una contrazione ulteriore e imprevedibile rispetto al pregresso andamento del mercato, né quali danni fossero stati effettivamente accertati e con quale percorso logico-giuridico. Per effetto dell'accoglimento di tali censure, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e l'intero ricorso incidentale. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 27 l. n. 392/1978

  Il recesso anticipato del conduttore in locazione commerciale richiede la dimostrazione di gravi motivi; la sentenza cassata non ha spiegato adeguatamente perché, nel caso concreto, tali motivi dovessero ritenersi non provati o perché dovesse pretendersi una contrazione ulteriore e imprevedibile rispetto alla precedente situazione economica.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione deve rendere intellegibile il percorso logico-giuridico della decisione; una motivazione solo apparente equivale a motivazione inesistente.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza è deducibile in cassazione quando la motivazione sia apparente o mancante nei suoi contenuti essenziali.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato quale parametro di censura sulla valutazione delle prove, ma le censure relative sono state assorbite dall'accoglimento del primo motivo principale nei profili di motivazione.

• art. 1590 c.c.

  Invocato per sostenere che il conduttore, alla riconsegna, risponde solo del deterioramento o consumo non conforme al contratto; la doglianza è rimasta assorbita.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per il risarcimento del danno da inadempimento; la relativa censura è stata dichiarata assorbita.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per la liquidazione del danno emergente e del lucro cessante; la relativa censura è stata dichiarata assorbita.

• art. 1227 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per il dovere del danneggiato di attivarsi per contenere il danno; la censura è stata dichiarata assorbita.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per le spese di lite; la censura sulle spese è stata assorbita o travolta dall'accoglimento parziale del ricorso principale.

• art. 336 c.p.c.

  L'accoglimento delle censure che investono la motivazione della sentenza impugnata comporta l'assorbimento delle questioni dipendenti.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È stata disposta la trattazione in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto dalla norma.

Massime di principio

• In tema di locazione commerciale, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27 l. n. 392/1978 deve essere sorretto da una motivazione concretamente intelligibile, che dia conto dei fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del recedente e realmente impeditivi della prosecuzione del rapporto.
• La motivazione della sentenza è apparente, e quindi censurabile come nullità, quando formalmente esiste ma non consente di comprendere il ragionamento decisorio, le ragioni del rigetto delle prove o il percorso seguito per la quantificazione del danno.
• La liquidazione del danno deve essere sorretta dall'indicazione degli elementi fattuali e del criterio logico-giuridico utilizzato; il mero rinvio alla consulenza tecnica non basta, se non è spiegato quali danni siano stati ritenuti provati e perché.
• Quando l'accoglimento di un motivo investe la base argomentativa della decisione, le censure ulteriori che ne dipendono restano assorbite ai sensi dell'art. 336 c.p.c.
• Le doglianze relative a danno da mancato rilocazione, migliorie, canoni residui e spese di lite non possono essere esaminate se restano assorbite dalla cassazione della sentenza per vizio motivazionale sulla questione preliminare e centrale.

Come è indicizzato