Cassazione Civile, Ordinanza n. 07960/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un terreno sito in Marino, stipulato nel 2006, nel quale la società promissaria acquirente aveva versato somme rilevanti e aveva legato l’operazione alla possibilità di realizzare una determinata cubatura edilizia. I promittenti venditori chiesero decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento di una somma pari a quanto in precedenza versato dalla società, mentre la società propose opposizione sostenendo di avere legittimamente receduto per il mancato avveramento delle condizioni contrattuali e per l’impossibilità di realizzare la cubatura pattuita. Il tribunale accolse l’opposizione, ritenne che il termine per la stipula del definitivo non fosse essenziale, escluso il vincolo urbanistico invocato e dichiarato illegittimo il recesso della società, accertandone anzi l’inadempimento per non avere stipulato il definitivo dopo l’invito ricevuto. La corte d’appello confermò integralmente. In cassazione la società articolò tre motivi: 1) violazione dei canoni di interpretazione contrattuale, sostenendo che la possibilità di edificare la cubatura di mc 43.896 fosse condizione sospensiva del preliminare e che la corte territoriale avesse male interpretato le clausole; 2) omesso esame di un fatto decisivo e violazione delle norme sulla vendita a misura, lamentando che non fosse stato considerato l’assenza di un provvedimento amministrativo definitivo sulla cubatura effettivamente realizzabile e che il prezzo fosse stato trattato in modo difforme dal contratto; 3) nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla risoluzione del contratto per scadenza del termine di stipula del definitivo, assumendo che il termine del 31 maggio 2011 fosse decaduto e non più prorogato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la corte d’appello aveva correttamente interpretato il preliminare: l’unica condizione sospensiva espressamente prevista era la cancellazione del vincolo del Parco dell’Appia Antica, mentre la cubatura indicata nel contratto costituiva oggetto della compravendita e non condizione sospensiva; inoltre la clausola che prevedeva il recesso in caso di riduzione della cubatura oltre il 20% mostrava che le parti avevano disciplinato espressamente tale evenienza. Ha dichiarato inammissibile, per la parte ex art. 360 n. 5 c.p.c., il secondo motivo perché si verteva in una doppia conforme e la ricorrente non aveva indicato la diversità delle ragioni di fatto tra primo e secondo grado; lo ha inoltre reputato inammissibile per novità nella parte relativa alla vendita a misura e comunque infondato perché la qualificazione della vendita a corpo o a misura è questione di merito e non poteva essere introdotta per la prima volta in cassazione. Ha ritenuto infondato il terzo motivo perché non vi era omessa pronuncia: la sentenza impugnata aveva espressamente escluso il mancato avveramento della condizione sospensiva invocata e, quanto al decorso del tempo, il tema era precluso o comunque non ricostruibile come omissione, essendo stato accertato in primo grado che il termine era stato più volte prorogato consensualmente. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese e ha dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• artt. 1362 e ss. c.c.

  L’interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è censurabile solo la violazione dei canoni ermeneutici se il ricorrente indica specificamente quale regola sia stata violata e in che modo il giudice se ne sia discostato.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre; nel caso concreto la Corte ha ritenuto che la lettura complessiva del preliminare escludesse che la cubatura fosse una condizione sospensiva.

• art. 1537 c.c.

  La questione sulla vendita a misura non poteva essere utilmente dedotta in cassazione perché non trattata nei gradi di merito; inoltre la qualificazione come vendita a corpo o a misura appartiene al giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia se il giudice di merito ha effettivamente esaminato il fatto o la domanda dedotta; nel caso concreto la Corte ha escluso il vizio perché la sentenza d’appello aveva affrontato la questione delle condizioni e del termine.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per la violazione dei canoni di interpretazione contrattuale e delle norme sulla vendita a misura.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il parametro invocato per la nullità della sentenza per omessa pronuncia.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è inammissibile nelle ipotesi di doppia conforme, salvo che il ricorrente indichi le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme e per il periodo ratione temporis applicabile, il vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. è inammissibile se non è dedotta la diversità delle rationes facti delle decisioni di primo e secondo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Costituisce il parametro per l’importo base del contributo unificato richiamato per il raddoppio in caso di rigetto.

Massime di principio

• L’interpretazione del contratto è attività di accertamento in fatto riservata al giudice di merito; in cassazione la violazione dei canoni ermeneutici può essere denunciata solo se si indica puntualmente quale regola sia stata disattesa e in che modo, non essendo sufficiente contrapporre una lettura alternativa del testo.
• Le clausole contrattuali devono essere lette nel loro complesso e ciascuna clausola va interpretata in relazione alle altre; se una determinata evenienza è espressamente regolata come facoltà di recesso o come limite quantitativo, non può essere trasformata in una diversa condizione sospensiva non prevista dal testo.
• La qualificazione della vendita come vendita a corpo o a misura è questione di merito; in cassazione non è deducibile come vizio di legittimità se la relativa questione non è stata già introdotta e trattata nei gradi di merito.
• Nel giudizio di cassazione non possono essere introdotte questioni nuove, né fatti o documenti non già oggetto del thema decidendum in appello, salvo i casi in cui la questione sia rilevabile d’ufficio e risulti dalle risultanze processuali.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile in presenza di doppia conforme, salvo che il ricorrente dimostri che le ragioni di fatto della decisione di primo grado e di quella d’appello siano diverse.
• Non sussiste omessa pronuncia quando il giudice di merito ha comunque affrontato, in modo espresso o implicito, la questione dedotta, anche se non l’ha decisa nel senso auspicato dalla parte.
• Quando il contratto prevede la facoltà di recesso solo al ricorrere di una specifica condizione quantitativa o urbanistica, il diritto di recesso può essere esercitato solo nei limiti espressamente pattuiti e non in base a presupposti diversi o più ampi non testualmente previsti.

Come è indicizzato