Cassazione Civile, Ordinanza n. 19691/2025 del 16/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un conflitto tra un condominio e la proprietaria del fondo confinante circa la titolarità di una stretta porzione di cortile/distacco laterale, utilizzata come passaggio e in parte come parcheggio. Il condominio ha agito per far accertare la proprietà condominiale della striscia di terreno, dichiararne l’assenza di diritti in capo alla controparte e ottenere il risarcimento dei danni, deducendo anche la rimozione di manufatti di delimitazione. La società convenuta ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto l’accertamento della proprietà esclusiva dell’intero distacco per intervenuta usucapione. In appello il condominio ha censurato, tra l’altro, la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini rispetto alla domanda riconvenzionale di usucapione, oltre al mancato esame della domanda di negatoria servitutis e alla ritenuta legittimazione della società a proporre l’usucapione. La resistente, con ricorso incidentale condizionato, ha a sua volta dedotto l’inammissibilità dell’appello e della pretesa azione del condominio per difetto di preventiva autorizzazione assembleare, sostenendo che la delibera fosse solo stragiudiziale o comunque inefficace per mancato raggiungimento delle maggioranze.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, rilevando che la domanda riconvenzionale di usucapione proposta da un terzo avente ad oggetto un bene asseritamente condominiale incide sui diritti di tutti i condomini e richiede quindi la partecipazione litisconsortile di tutti i comproprietari; la mancata integrazione del contraddittorio ha determinato la nullità delle sentenze di merito e imposto la cassazione con rinvio al Tribunale di Genova in diversa composizione, affinché il giudizio prosegua con la partecipazione di tutti i condomini. I motivi secondo e terzo del ricorso principale sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale condizionato della società è stato respinto, perché le azioni esercitate dall’amministratore erano qualificabili come conservative e quindi rientravano nelle sue attribuzioni, mentre la questione della mancanza di mandato assembleare specifico è stata ritenuta nuova e quindi inammissibile in cassazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 102 c.p.c.

  richiamato per sostenere la nullità derivante dalla mancata partecipazione di tutti i litisconsorti necessari

• art. 161 c.p.c.

  richiamato in relazione alla nullità della sentenza per vizi processuali

• art. 354 c.p.c.

  applicato nel senso che, accertata in appello la mancata integrazione del contraddittorio, il giudice deve rimettere la causa al primo giudice

• art. 1158 c.c.

  richiamato con riguardo alla domanda di usucapione della porzione di cortile

• art. 1130 c.c.

  l’amministratore è legittimato ad agire e resistere in giudizio per gli atti conservativi delle parti comuni

• art. 1131 c.c.

  l’amministratore può resistere alle azioni promosse da terzi contro il condominio, ma ciò non elimina il litisconsorzio necessario quando si chiede l’accertamento della proprietà esclusiva su un bene comune

• art. 65 disp. att. c.c.

  richiamato nel dibattito sul ruolo processuale del condominio in mancanza di amministratore

• art. 80 c.p.c.

  citato come norma per la nomina del curatore speciale nel caso di assenza dell’amministratore

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato dal ricorrente principale per censurare il mancato esame della domanda di negatoria servitutis

• art. 949 c.c.

  norma posta a fondamento della domanda di negatoria servitutis proposta dal condominio

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel motivo concernente la prova e la legittimazione alla domanda di usucapione

• art. 342 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l’asserita inammissibilità dell’appello

• art. 348 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l’asserita inammissibilità dell’appello

• art. 348-bis c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l’asserita inammissibilità dell’appello

• art. 348-ter c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l’asserita inammissibilità dell’appello

• art. 1132 c.c.

  richiamato per gli effetti nei confronti dei condomini dissenzienti rispetto alla deliberazione non impugnata

• art. 1362 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per sostenere un’interpretazione restrittiva della delibera assembleare

• art. 1363 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per l’interpretazione della delibera assembleare

• art. 1364 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per sostenere che il mandato non si estendeva oltre l’attività stragiudiziale

• art. 1136 c.c.

  la delibera assembleare di autorizzazione al ricorso era annullabile per difetto di maggioranze, ma, non essendo stata impugnata, produceva effetti

Massime di principio

• Quando un terzo promuove una domanda di accertamento della proprietà esclusiva su un bene asseritamente comune del condominio, la decisione incide sui diritti di tutti i condomini e richiede la loro partecipazione al giudizio come litisconsorti necessari.
• La mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari, ove necessaria, determina la nullità delle sentenze di merito e impone in cassazione la cassazione con rinvio al primo giudice, per evitare che i soggetti pretermessi perdano un grado di giudizio.
• L’amministratore di condominio è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per gli atti conservativi delle parti comuni; tale legittimazione processuale non elimina però i casi in cui, per il tipo di domanda proposta, sia necessaria la presenza in causa di tutti i condomini.
• Una delibera assembleare viziata da difetto di maggioranza è annullabile e, se non impugnata, conserva efficacia processuale; può quindi legittimare l’impugnazione proposta in nome del condominio.
• Le questioni nuove, non dedotte nei gradi di merito, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione.
• In presenza di una domanda principale o riconvenzionale che assorba altre domande, l’assorbimento opera solo se la pretesa pregiudiziale è effettivamente incompatibile o logicamente subordinata all’esito della questione definitoria; l’omessa trattazione può però restare irrilevante se la sentenza viene comunque cassata per un vizio processuale pregiudiziale.

Come è indicizzato