Cassazione Civile, Ordinanza n. 00106/2024 del 03/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un appartamento con garage. I promissari acquirenti avevano versato una caparra confirmatoria e un acconto prezzo; successivamente hanno dichiarato di recedere dal contratto, sostenendo che l'immobile non possedesse le qualità promesse ed essenziali per l'uso abitativo concordato, in particolare perché non sarebbe stato adatto ad essere abitato da due persone come pattuito. Il tribunale aveva ritenuto valido il recesso degli acquirenti, condannando la promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra e dell'acconto. La venditrice ha proposto appello e poi ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) nullità della sentenza d'appello per motivazione apparente o contraddittoria, perché la Corte territoriale avrebbe confusamente richiamato le categorie di aliud pro alio, mancanza di qualità essenziali/promesse e vizi redibitori senza chiarire quale fattispecie ricorresse; 2) violazione degli artt. 1490, 1492, 1497 e 1453 c.c., sostenendo che le modifiche interne dell'appartamento, peraltro eseguite su richiesta degli acquirenti, non integrassero aliud pro alio e che non vi fosse una promessa di abitabilità per un determinato numero di persone; 3) omesso esame di fatti decisivi, quali la sufficiente metratura complessiva, la genericità del riferimento contrattuale a camera e cameretta e la possibilità di diversa distribuzione interna; 4) violazione degli artt. 2697 c.c. e 116, 132 c.p.c., per il mancato esame della prova testimoniale volta a dimostrare che le modifiche erano state richieste dagli acquirenti e che l'immobile era stato consegnato al grezzo; 5) violazione degli artt. 1455 e 2697 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, perché gli acquirenti non avrebbero provato la gravità dell'inadempimento e l'immobile avrebbe comunque avuto superficie sufficiente per più posti letto, mentre il difetto dipendeva da un muro spostato in epoca anteriore al preliminare. La Cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi, confermando che il giudice di merito aveva accertato un inadempimento non di scarsa importanza della venditrice, consistente nella mancanza delle qualità promesse e essenziali dell'appartamento rispetto alla destinazione abitativa pattuita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della promittente venditrice. Ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto legittimo il recesso dei promissari acquirenti ex art. 1385, comma 2, c.c., in quanto l'immobile promesso in vendita risultava privo delle qualità essenziali/promesse per l'uso convenuto e l'inadempimento della venditrice era di non scarsa importanza. La ricorrente è stata condannata alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità e, per effetto del rigetto, è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385, comma 2, c.c.

  consente alla parte non inadempiente, in presenza dei presupposti, di recedere dal contratto preliminare con caparra confirmatoria quando l'altra parte sia inadempiente in modo idoneo a giustificare la risoluzione.

• art. 1490 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come disciplina dei vizi della cosa venduta; la Corte lo menziona per distinguere la fattispecie, ma ribadisce che il caso è stato correttamente ricondotto alla mancanza di qualità promesse o essenziali.

• art. 1492 c.c.

  richiamato nel motivo di ricorso; la Corte non accoglie la censura perché la qualificazione del fatto operata dal giudice di merito resta corretta.

• art. 1497 c.c.

  quando la cosa venduta non ha le qualità promesse o essenziali per l'uso cui è destinata, il compratore può chiedere la risoluzione secondo le regole generali dell'inadempimento, se il difetto supera i limiti di tolleranza.

• art. 1453 c.c.

  consente la risoluzione del contratto per inadempimento; la Corte ritiene corretta la sussunzione della fattispecie concreta in tale schema.

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione è valutazione di fatto rimessa al giudice di merito, sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio di motivazione oggi residuale.

• art. 2697 c.c.

  la violazione è configurabile solo se l'onere della prova viene attribuito alla parte sbagliata; non quando si contesta la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 115 c.p.c.

  la violazione ricorre solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non quando valuta le prove offerte e attribuisce loro diverso peso.

• art. 116 c.p.c.

  può dirsi violato solo se il giudice disattende prove legali o tratta come prove legali elementi che sono invece liberamente valutabili.

• art. 132, comma 2, n. 4) c.p.c.

  la motivazione è nulla solo se manca del tutto o è meramente apparente, incomprensibile o logicamente irriducibile.

• art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c.

  la violazione/falsa applicazione di legge riguarda l'erronea individuazione o applicazione della norma, non la ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c.

  dopo la riforma del 2012 il sindacato di legittimità sul vizio motivazionale è limitato al minimo costituzionale e all'omesso esame di un fatto decisivo e discusso.

• art. 348-ter c.p.c.

  la preclusione da doppia conforme non opera per i giudizi d'appello introdotti con citazione per la quale la notificazione sia stata richiesta anteriormente all'11 settembre 2012.

• art. 111, comma 6, Cost.

  la sentenza deve essere sorretta da una motivazione esistente e comprensibile; le anomalie estreme integrano nullità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  ha inserito il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato nei casi previsti dall'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio del ricorso.

Massime di principio

• La denuncia di motivazione apparente o nulla in cassazione è ammissibile solo quando la sentenza presenti anomalie radicali del ragionamento decisorio, ricavabili dal solo testo del provvedimento; non basta contestare la maggiore o minore persuasività della motivazione o la ricostruzione dei fatti.
• La qualificazione di un immobile venduto come mancante delle qualità promesse o essenziali per l'uso pattuito può giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento; in tal caso è legittimo il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. del promissario acquirente che abbia versato caparra confirmatoria.
• Ai fini dell'art. 1497 c.c., ciò che rileva è la difformità dell'immobile rispetto alla destinazione convenuta e alle qualità promesse, non la mera astratta possibilità di usi diversi o la diversa valutazione quantitativa delle difformità operata dalla parte soccombente.
• La gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione non è sindacabile attraverso una rivalutazione delle prove, salvo il ristrettissimo vizio di omesso esame di un fatto decisivo.
• La violazione degli artt. 115, 116 e 2697 c.c. non può essere utilizzata per sollecitare una nuova valutazione del materiale istruttorio: essa ricorre solo quando il giudice utilizzi prove non introdotte, attribuisca valore di prova legale a elementi liberamente valutabili o distribuisca erroneamente l'onere probatorio.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto sia stato comunque considerato dal giudice di merito, ancorché valutato in senso diverso da quello auspicato dal ricorrente.

Come è indicizzato