Cassazione Civile, Ordinanza n. 34070/2021 del 12/11/2021

Esito

La controversia

La lite riguarda un avviso di accertamento per maggiore IRPEF relativa all'anno d'imposta 2004. La Commissione tributaria regionale aveva respinto l'appello dell'Ufficio, ritenendo illegittima la riqualificazione operata dall'Agenzia: secondo la CTR, il corrispettivo della vendita di un immobile non poteva essere tassato come plusvalenza da cessione di area edificabile solo perché l'acquirente, successivamente alla vendita, aveva demolito i fabbricati esistenti per costruirne altri con maggiore volumetria. L'Agenzia proponeva ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 67 e 68 del TUIR, sostenendo che lo sfruttamento della capacità edificatoria del terreno, pur avvenuto dopo la vendita e da parte dell'acquirente, fosse comunque rilevante ai fini dell'imposizione; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè l'istanza di autorizzazione alla demolizione e ricostruzione presentata dal venditore prima della cessione e il successivo permesso rilasciato all'acquirente per voltura dell'istanza, soggetto operante nel settore immobiliare.

La decisione

La Corte ha esaminato congiuntamente i due motivi e li ha ritenuti infondati. Ha richiamato la propria giurisprudenza secondo cui sono imponibili come redditi diversi solo le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento della cessione, non anche quelle relative a terreni già edificati. Ha inoltre ribadito che non esiste un "tertium genus" tra terreno edificabile ed edificio: la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata dall'Amministrazione come cessione del terreno sottostante neppure se le parti abbiano previsto demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, e neppure se il fabbricato non assorba tutta la potenzialità edificatoria residua. La sentenza della CTR, che aveva valorizzato gli elementi concreti della fattispecie e negato la riqualificazione fiscale, è stata quindi confermata. Il ricorso è stato rigettato; l'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente. Nulla è stato disposto per le spese verso gli intimati non costituiti. È stato inoltre escluso l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato per l'Amministrazione soccombente difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 67 d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  Sono tassabili come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria al momento della cessione; non si estende la previsione ai terreni già edificati.

• art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  Norma richiamata insieme all'art. 67 per la disciplina della determinazione della plusvalenza imponibile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge dedotta nel primo motivo.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È il parametro processuale per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo dedotto nel secondo motivo.

• artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, c.p.c.

  Norme sul rito camerale di trattazione del ricorso in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115

  Non si applica all'Agenzia soccombente, perché l'Amministrazione è ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato e difesa dall'Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• In tema di IRPEF, la plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67 TUIR richiede che il bene ceduto sia un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria al momento della cessione; non è sufficiente che la capacità edificatoria sia sfruttata successivamente dall'acquirente.
• La cessione di un fabbricato non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, poiché il sistema fiscale distingue in modo tassativo tra cessione di edifici e cessione di terreni edificabili e non consente un "tertium genus" intermedio.
• Ai fini della tassazione della plusvalenza, non rilevano come elementi idonei a trasformare la natura del bene ceduto né la successiva demolizione e ricostruzione eseguita dall'acquirente né la sola presentazione, da parte del venditore, di istanze o pratiche edilizie poi volturate all'acquirente.
• Il giudice di merito che, valutate le circostanze concrete, escluda la riqualificazione dell'atto conforme alla tipologia negoziale effettivamente posta in essere applica correttamente i criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimità.

Come è indicizzato