Cassazione Civile, Ordinanza n. 03176/2023 del 02/02/2023

Esito

La controversia

Il proprietario di alcune unità immobiliari impugnava una delibera assembleare del 3 luglio 2012 che approvava nuove tabelle millesimali, sostenendo che mancassero i presupposti dell'art. 69 disp. att. c.c. per la revisione, perché il condominio non aveva dimostrato una notevole alterazione del rapporto proporzionale tra le singole porzioni dell'edificio. Allegava inoltre che le nuove tabelle fossero state redatte con coefficienti tecnici errati e che l'effetto della revisione avesse inciso soprattutto sulla sua proprietà, con incremento delle quote millesimali. In corso di causa domandava anche l'accertamento incidentale della nullità della precedente delibera del 2 febbraio 2012, con cui l'assemblea aveva deciso di procedere alla revisione. Il tribunale respingeva la domanda e la corte d'appello confermava, ritenendo preclusa la contestazione dei presupposti della revisione per mancata impugnazione della delibera preparatoria. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione si denunciavano violazione degli artt. 69 disp. att. c.c., 1135, 1136, 1137, 1138, 1421, 2697 c.c. e 112, 183, comma 6, n. 1, c.p.c., oltre a omesso esame di un fatto decisivo; si sosteneva che la delibera del 2 febbraio 2012 non avesse contenuto approvativo della nuova tabella, ma solo preparatorio, e che quindi la verifica dei presupposti legali della revisione dovesse essere compiuta con riferimento alla delibera finale del 3 luglio 2012, la sola lesiva. Si invocava anche l'inderogabilità dell'art. 69 disp. att. c.c. e la nullità della deliberazione adottata in assenza dei presupposti di legge e con maggioranza semplice.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto l'unico motivo di ricorso nei limiti indicati in motivazione. Ha ritenuto erronea la decisione della corte d'appello nella parte in cui aveva considerato preclusa, per mancata impugnazione della delibera del 2 febbraio 2012, la contestazione della sussistenza dei presupposti ex art. 69 disp. att. c.c. rispetto alla successiva delibera del 3 luglio 2012. Ha chiarito che la delibera precedente aveva solo disposto di procedere alla revisione e nominato un tecnico, senza modificare i valori millesimali, sicché il requisito della notevole alterazione dei rapporti tra le proprietà andava verificato solo con riguardo alla delibera finale. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità, affinché accerti se ricorrano i presupposti sostanziali della revisione e, per quanto non esaminato, le eventuali questioni sui quorum deliberativi.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  nel testo in vigore alla data della delibera impugnata

  la revisione o modifica delle tabelle millesimali è consentita solo nei casi previsti dalla norma; il giudizio sulla revisione riguarda i nuovi valori approvati e verifica soltanto errori o notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari.

• art. 68 disp. att. c.c.

  la tabella millesimale è allegato al regolamento e ne segue la disciplina, avendo funzione accertativa e valutativa della consistenza delle proprietà.

• art. 1137 c.c.

  le censure attinenti ai vizi della deliberazione e alla sua formazione devono essere fatte valere con l'impugnazione nei termini di legge; non riguardano la verifica sostanziale dei presupposti della revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

• art. 1421 c.c.

  il richiamo è usato dal ricorrente per sostenere la rilevabilità d'ufficio della nullità; la Corte, però, esclude che la controversia riguardi una nullità assoluta della delibera di revisione.

• art. 1135 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione ai poteri assembleari condominiali.

• art. 1136 c.c.

  richiamato in relazione ai quorum deliberativi; la questione dovrà essere riesaminata dal giudice di rinvio secondo i principi delle Sezioni Unite citati nella decisione.

• art. 1138 c.c.

  richiamato in relazione al regolamento e alle tabelle condominiali.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per sostenere che l'onere della prova della notevole alterazione o dell'errore tecnico gravasse sul condominio.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente come vizio di ultrapetizione o corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente nel motivo di cassazione, in relazione alle allegazioni e deduzioni istruttorie.

Massime di principio

• La delibera assembleare che si limiti a disporre la revisione di una tabella millesimale, senza modificare ancora i valori, non equivale ad approvazione definitiva della nuova ripartizione e non preclude la contestazione successiva dei presupposti sostanziali della revisione con riguardo alla delibera finale.
• L'accertamento ex art. 69 disp. att. c.c. riguarda il contenuto sostanziale dei nuovi valori millesimali e prescinde dai soli vizi formali della deliberazione; la verifica va compiuta sulla tabella approvata, non su un atto meramente preparatorio.
• L'errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con il vizio del consenso, ma consiste nella divergenza obiettiva tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello loro attribuito nella tabella.
• La tabella millesimale ha funzione ricognitiva e valutativa della reale consistenza delle unità immobiliari; la sua approvazione da parte dell'assemblea è meramente ricognitiva dell'esattezza del calcolo, salvo che con essa si intenda approvare anche una diversa convenzione derogatoria dei criteri legali di riparto.
• Le questioni relative ai quorum deliberativi e ai vizi formali della delibera seguono il regime dell'impugnazione ex art. 1137 c.c. e, se non esaminate dal giudice di merito, devono essere decise dal giudice di rinvio.

Come è indicizzato