Cassazione Civile, Ordinanza n. 26134/2022 del 05/09/2022

Esito

La controversia

Il conduttore aveva agito in primo grado ex art. 447-bis c.p.c. chiedendo la restituzione di somme che assumeva indebitamente pagate a titolo di canone di locazione di una mansarda in Bologna. Deduceva che il canone era stato determinato sulla base dell'accordo territoriale del 2003, ma che il contratto indicava una superficie di mq 60 senza escludere le porzioni con altezza inferiore a 160 cm, come invece previsto da successivi accordi territoriali; sosteneva inoltre che la maggiorazione del 15% per arredi fosse stata applicata nonostante l'immobile fosse solo parzialmente arredato. Il Tribunale aveva accolto in parte la domanda, rideterminando superficie e maggiorazione e condannando il locatore alla restituzione di euro 10.971,20. In appello il locatore aveva ottenuto la riforma integrale della decisione, con rigetto delle domande del conduttore, perché la Corte territoriale aveva ritenuto vincolante l'espresso accordo delle parti sulla superficie e sulla completezza dell'arredo. In cassazione il conduttore proponeva quattro motivi: (1) violazione dell'art. 13, comma 4, l. 431/1998, per avere la Corte d'appello ritenuto insindacabile l'indicazione della superficie concordata, così consentendo di eludere il limite al canone concordato; (2) violazione degli artt. 1362, comma 2, 1363 e 1366 c.c., per non avere considerato il comportamento successivo delle parti e per non avere dato rilievo all'altezza dei vani e ai successivi accordi territoriali; (3) omesso esame di fatti decisivi, cioè l'opposizione Tarsu/Tares e la planimetria DIA, da cui emergerebbe una superficie inferiore; (4) violazione delle norme sulle spese di lite, per avere liquidato gli onorari sul valore della domanda anziché sul decisum.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l'accordo territoriale vigente al momento della stipula non imponeva lo scorporo delle porzioni con altezza inferiore a 160 cm e lasciava rilevanza all'espresso accordo delle parti; ha ritenuto infondato il secondo motivo perché i canoni ermeneutici invocati non consentono di sostituire la volontà negoziale con una interpretazione manutentiva, né possono attribuire rilievo a accordi territoriali successivi o a unilaterali intenzioni di una sola parte; ha ritenuto inammissibile/infondato il terzo motivo perché i fatti prospettati non erano decisivi, essendo stato escluso il rilievo del regolamento edilizio e dei criteri amministrativi; ha ritenuto infondato anche il quarto motivo, affermando che, essendo stata integralmente respinta la domanda del conduttore, la liquidazione delle spese doveva essere effettuata con riferimento al valore della domanda e non al decisum. Le spese del giudizio di cassazione sono state compensate per la novità delle questioni dei primi due motivi, ed è stato dato atto del presupposto per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicabile alla controversia locatizia introdotta dal conduttore.

• art. 13, comma 4, l. 431/1998

  è richiamato dal ricorrente come norma che sanziona con nullità le pattuizioni volte ad attribuire al locatore un canone superiore al massimo definito dagli accordi locali; la Corte esclude la violazione perché la clausola negoziale si colloca nell'ambito dell'accordo territoriale vigente al tempo della stipula.

• art. 2, comma 3, l. 431/1998

  richiamato per affermare che il contenuto del canone concordato va determinato mediante riferimento all'accordo territoriale vigente al momento della stipula.

• art. 1362, comma 2, c.c.

  il comportamento successivo rileva solo se comune ad entrambi i contraenti; non possono assumere valore interpretativo accordi territoriali successivi o intenzioni unilaterali di una parte.

• art. 1363 c.c.

  invocato dal ricorrente, ma la Corte osserva che la lettura sistematica non autorizza a sovvertire il chiaro tenore della pattuizione.

• art. 1366 c.c.

  la buona fede interpretativa non consente interpretazioni cavillose o manutentive che sostituiscano la volontà delle parti o che facciano dire al contratto ciò che le parti non hanno pattuito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  l'omesso esame è escluso perché il fatto prospettato non era decisivo, dato che i criteri amministrativi/edilizi sono stati ritenuti irrilevanti rispetto alla pattuizione contrattuale e all'accordo territoriale applicabile.

• art. 10 c.p.c.

  richiamato in relazione al criterio di determinazione del valore della controversia ai fini delle spese.

• art. 5 d.m. 55/2014

  la Corte ribadisce che, quando la domanda è rigettata, per liquidare gli onorari si considera il valore della domanda (disputatum) e non il decisum.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  viene dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella locazione a canone concordato, il contenuto economico del contratto va determinato in base all'accordo territoriale vigente al momento della stipula; i successivi accordi integrativi non incidono sul contratto già concluso, salvo che la disciplina applicabile preveda espressamente una loro efficacia sopravvenuta.
• Quando l'accordo territoriale attribuisce rilievo all'espresso accordo delle parti sulla superficie dell'unità immobiliare, il giudice non può sostituire a tale pattuizione criteri diversi ricavati da regolamenti edilizi, parametri amministrativi o valutazioni di fruibilità effettiva, se ciò comporta la riscrittura della volontà negoziale.
• Il controllo di legittimità sui canoni ermeneutici non mira a sostituire una diversa ricostruzione del fatto o della volontà delle parti, ma a verificare il corretto impiego delle regole interpretative; non è consentito invocare gli artt. 1362 e seguenti c.c. per ottenere in cassazione una nuova valutazione del merito.
• Il comportamento successivo delle parti è rilevante ai fini interpretativi solo se espressivo di una condotta comune dei contraenti; non può invece attribuirsi rilievo a dichiarazioni o intenzioni unilaterali di una sola parte, né a fonti esterne sopravvenute rispetto al contratto.
• La buona fede nell'interpretazione del contratto impedisce letture cavillose o contra contractus, ma non consente un'interpretazione 'conservativa' che alteri il significato chiaro della clausola per evitare la nullità: se la pattuizione è nulla, l'esito corretto è la declaratoria di nullità, non la sua riscrittura giudiziale.
• In tema di spese processuali, se la domanda attorea viene integralmente rigettata, il valore della controversia ai fini della liquidazione degli onorari si determina sul valore della domanda proposta (disputatum) e non sul valore dell'eventuale condanna di primo grado poi eliminata in appello.

Come è indicizzato