Cassazione Civile, Ordinanza n. 33881/2025 del 23/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un immobile sito in Campagna, stipulato il 2 aprile 2015. Gli eredi del venditore hanno agito per far accertare l'inadempimento dell'acquirente al pagamento di alcune rate pattuite, ottenere la risoluzione di diritto del preliminare tramite clausola risolutiva espressa, il rilascio dell'immobile, il risarcimento del danno e l'indennità per occupazione sine titulo. L'acquirente ha resistito sostenendo, in sintesi, che l'assetto negoziale complessivo fosse diverso da quello apparente: ha dedotto che il compendio fosse stato in realtà intestato fittiziamente al dante causa degli attori e che la successiva transazione del 2 aprile 2015 fosse nulla o simulata, chiedendo anche l'accertamento della proprietà in suo favore e della moglie e il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. In cassazione ha proposto quattro motivi: 1) nullità della sentenza d'appello per motivazione apparente/perplessa e violazione dell'art. 132 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente dichiarato inammissibili i primi tre motivi d'appello per effetto del preteso giudicato formatosi sulle domande della terza intervenuta; 2) violazione di norme sulla transazione, sui requisiti del contratto e sull'interpretazione negoziale, lamentando che la Corte d'appello avesse esaminato solo parte degli elementi fattuali e non avesse adeguatamente motivato il rigetto della tesi di nullità; 3) ulteriore censura sulla pretesa nullità della transazione per difetto di causa e oggetto, deducendo anche illogicità della motivazione; 4) violazione delle norme sul danno e sull'onere della prova, sostenendo che il danno da occupazione sine titulo non potesse essere liquidato senza prova specifica di concrete occasioni perdute di vendita o locazione. La Corte di cassazione ha ritenuto i primi tre motivi in gran parte inammissibili e comunque infondati, rilevando anche il limite della doppia conforme e l'inammissibilità di censure formulate in modo promiscuo o volte a ottenere una diversa ricostruzione interpretativa del negozio. Quanto al quarto motivo, ha richiamato l'orientamento delle Sezioni Unite sul danno da occupazione abusiva/sine titulo come danno presunto o normale, liquidabile anche equitativamente, precisando che, in presenza di allegazioni del proprietario, incombe sul convenuto una contestazione specifica; nel caso concreto il ricorrente non aveva dimostrato di aver specificamente contestato le allegazioni attoree né chiarito quale voce di danno fosse in discussione. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi relativi alla pretesa nullità della sentenza d'appello, alla validità e interpretazione della transazione e alla ricostruzione del giudicato, ritenendo che la motivazione della Corte territoriale fosse comprensibile e che le censure mirassero in realtà a una rivalutazione del merito e dell'interpretazione contrattuale. Ha inoltre ritenuto infondato il motivo sul danno da occupazione sine titulo, applicando i principi delle Sezioni Unite sul danno presunto e sull'onere di specifica contestazione. La sentenza ha quindi confermato la condanna del ricorrente al rilascio dell'immobile, al risarcimento del danno e alle spese di lite, oltre all'ulteriore importo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione apparente è ammissibile solo in presenza di anomalie motivazionali radicali, non per il semplice dissenso sulla sufficienza della motivazione.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione deve essere percepibile e non meramente apparente; nel caso concreto tale requisito è stato ritenuto soddisfatto.

• art. 360 c.p.c.

  La Corte ribadisce i limiti del ricorso per cassazione, in particolare l'inammissibilità di censure cumulative e non specificamente sussunte nei corretti vizi di legittimità.

• art. 1965 c.c.

  Richiamato in relazione alla transazione; la Corte ha ritenuto plausibile l'interpretazione della Corte d'appello circa la funzione conciliativa e compositiva dell'accordo.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato tra le norme sui requisiti essenziali del contratto, ma la doglianza del ricorrente è stata respinta perché mirava a una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 1343 c.c.

  Invocato per sostenere la nullità per illiceità/difetto di causa, ma la Corte ha escluso la nullità alla luce della causa concreta della transazione.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato quale norma sulla nullità contrattuale; non è stata ravvisata alcuna nullità del negozio transattivo.

• art. 1421 c.c.

  Richiamato sul rilievo officioso della nullità, ma ciò non ha condotto all'accoglimento del ricorso.

• art. 1362 c.c.

  In tema di interpretazione del contratto, la parte che contesta la lettura del giudice di merito deve specificare quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo.

• art. 1363 c.c.

  La mera contrapposizione di una diversa interpretazione del negozio non è sufficiente a fondare il ricorso.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato tra i canoni interpretativi, senza che sia stata dimostrata una loro violazione.

• art. 166 c.p.c.

  Richiamato con riguardo alla tardiva costituzione del convenuto nel giudizio di primo grado e alle relative preclusioni.

• art. 167 c.p.c.

  Richiamato per le decadenze conseguenti alla tardiva costituzione, in particolare quanto a eccezioni e domande riconvenzionali.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato nella domanda riconvenzionale diretta a ottenere il trasferimento coattivo della proprietà del bene.

• art. 2697 c.c.

  L'onere della prova sul danno e sulle circostanze dedotte incombe sulla parte che le allega, salvo specifiche contestazioni della controparte.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per la nozione di danno risarcibile, in relazione alla domanda di risarcimento per occupazione sine titulo.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato quale norma generale sull'illecito aquiliano, a sostegno della domanda risarcitoria.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato per la liquidazione del danno da fatto illecito secondo i criteri applicabili al risarcimento.

• art. 115 c.p.c.

  La specifica contestazione dei fatti allegati è decisiva ai fini della prova e della non contestazione.

• art. 1226 c.c.

  Il danno da occupazione abusiva può essere liquidato equitativamente quando risulti provato il pregiudizio nella sua esistenza.

• art. 1591 c.c.

  Richiamato in via analogica per il maggior danno nelle ipotesi di mancato godimento del bene.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, le censure devono essere specifiche, correttamente sussunte nel vizio denunciato e separate per singolo profilo; è inammissibile un'esposizione cumulativa che demandi alla Corte la qualificazione giuridica delle doglianze.
• La motivazione è nulla solo quando manchi radicalmente o sia meramente apparente/perplessa; non è consentito trasformare un dissenso sulla sufficienza o sul merito della motivazione in un vizio di legittimità.
• Se il giudice di appello dichiara inammissibile una censura ma svolge anche una ratio decidendi di merito, quest'ultima resta rilevante solo se non assorbita dalla pregiudiziale; tuttavia non basta contestare il solo percorso argomentativo se la decisione è sorretta da un'autonoma e comprensibile ratio sul merito.
• In tema di interpretazione contrattuale, non è sufficiente invocare astrattamente gli artt. 1362 ss. c.c.: occorre indicare il canone ermeneutico concretamente violato e il modo in cui il giudice se ne sarebbe discostato; non è ammessa in cassazione la mera proposta di una lettura alternativa plausibile del testo negoziale.
• Per il danno da occupazione senza titolo di un immobile, la giurisprudenza ammette una presunzione di danno normale, suscettibile di prova anche mediante presunzioni e conoscenze di comune esperienza, con possibile liquidazione equitativa; se il proprietario allega una specifica perdita di godimento o di opportunità reddituali, il convenuto deve contestarla in modo puntuale.
• Ai fini del danno da occupazione abusiva, l'onere probatorio varia a seconda della natura del pregiudizio allegato: maggiore è la specificità delle circostanze addotte dall'attore, più puntuale deve essere la contestazione del convenuto; in mancanza di contestazione specifica, la prova dell'an debeatur del danno può risultare agevolata.

Come è indicizzato