Cassazione Civile, Ordinanza n. 05559/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva chiesto l’ammissione al passivo del fallimento di una controparte fallita per il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento a un contratto preliminare di locazione di locali commerciali. Il tribunale aveva già riconosciuto, in via definitiva, la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente locatrice e aveva ammesso il credito solo in parte: per il danno emergente relativo a spese sostenute per la predisposizione dell’operazione e per il lucro cessante limitatamente ai guadagni che la promissaria conduttrice avrebbe percepito dal mese di gennaio 2016 fino all’ottobre 2016, data in cui era stata proposta la domanda di risoluzione. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1218, 1223, 1453 e 1458 c.c., sostenendo che, in un rapporto di locazione di durata, il lucro cessante avrebbe dovuto essere liquidato per l’intera durata contrattuale, pari a diciotto anni, e non solo fino alla domanda di risoluzione; 2) violazione degli artt. 820, 1571, 1575 e 1587 c.c., contestando l’assunto secondo cui la domanda di risoluzione comporterebbe la rinuncia ai frutti della cosa, perché, nel rapporto locatizio, il godimento dell’immobile da parte del conduttore costituirebbe la prestazione del locatore e non un frutto del bene; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente o comunque insufficiente ex artt. 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., assumendo che la decisione non avesse adeguatamente spiegato la limitazione temporale del danno e avesse confuso la responsabilità contrattuale con quella precontrattuale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti e tre i motivi, trattandoli congiuntamente perché strettamente connessi. Ha ritenuto corretto il principio applicato dal tribunale secondo cui, quando sia accolta la domanda di risoluzione di un contratto preliminare per inadempimento del promittente, il risarcimento dovuto al promissario non può comprendere i frutti o i vantaggi che sarebbero derivati dalla cosa promessa successivamente alla domanda di risoluzione. La domanda di risoluzione, infatti, equivale a rinuncia definitiva alla prestazione promessa ai sensi dell’art. 1453, comma 3, c.c., e nel caso del preliminare di locazione la prestazione promessa è la concessione del godimento dell’immobile a partire dalla stipula del definitivo. Perciò il danno risarcibile non si estende oltre il momento della rinuncia giudiziale, e il lucro cessante non può essere calcolato sull’intera durata futura del rapporto. Conseguentemente, la statuizione del tribunale che aveva limitato il lucro cessante al periodo gennaio-ottobre 2016 è stata confermata. La ricorrente è stata inoltre condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 98 l. fall.

  richiamato come base dell’opposizione allo stato passivo

• art. 99 l. fall.

  richiamato come base dell’opposizione allo stato passivo

• art. 1218 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere la responsabilità contrattuale da inadempimento

• art. 1223 c.c.

  invocato dalla ricorrente per la delimitazione del danno emergente e del lucro cessante

• art. 1453 c.c.

  la domanda di risoluzione del contratto implica rinuncia definitiva alla prestazione promessa e preclude il risarcimento dei vantaggi successivi alla rinuncia

• art. 1458 c.c.

  invocato dalla ricorrente in tema di effetti della risoluzione

• art. 820 c.c.

  invocato dalla ricorrente in relazione alla nozione di frutti

• art. 1571 c.c.

  invocato dalla ricorrente per la disciplina della locazione

• art. 1575 c.c.

  richiamato per individuare la prestazione del locatore, consistente nel far godere il bene al conduttore

• art. 1587 c.c.

  invocato dalla ricorrente per gli obblighi del conduttore

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  dedotto come parametro della nullità per motivazione apparente o mancante

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato come norma sulla motivazione della sentenza

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  parametro del vizio di violazione o falsa applicazione di legge

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  parametro del vizio di nullità della sentenza

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato in combinazione con il comma 1-quater per il contributo unificato

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  norma che ha introdotto il meccanismo dell’ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di locazione, se la risoluzione per inadempimento è pronunciata su domanda del promissario, il risarcimento non può comprendere i vantaggi economici successivi alla data della domanda di risoluzione, perché essa vale come rinuncia definitiva alla prestazione promessa.
• Il lucro cessante da inadempimento contrattuale va commisurato all’interesse positivo solo nei limiti in cui tale utilità sarebbe stata effettivamente conseguibile; una volta intervenuta la rinuncia giudiziale alla prestazione, il danno non può includere i frutti o i profitti maturandi dopo quel momento.
• Nel preliminare di locazione la prestazione promessa dal promittente non consiste nel mero produrre frutti del bene, ma nel concederne il godimento mediante la conclusione del definitivo; pertanto non è corretto assimilare il godimento del conduttore a un frutto in senso tecnico.
• La censura di motivazione apparente non è fondata quando la decisione di merito richiami correttamente il principio di diritto applicabile e renda percepibile la ratio decidendi, anche se la parte dissenta dalla concreta quantificazione del danno.

Come è indicizzato