Cassazione Civile, Ordinanza n. 32787/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile da parte del proprietario originario a una società che, contestualmente all'acquisto, si finanziava mediante mutuo fondiario presso un istituto di credito. Dopo la vendita, la società acquirente concedeva al venditore un contratto di locazione transitoria sull'immobile, con canone parametrato alla rata del mutuo, e stipulava altresì un patto di opzione per il riacquisto del bene entro due anni, subordinato al pagamento di una somma aggiuntiva e all'accollo del residuo mutuo. Il venditore agiva per far dichiarare la nullità della compravendita per violazione del divieto di patto commissorio; il tribunale accoglieva la domanda e la corte d'appello confermava. La banca, succeduta alla mutuante originaria, ricorreva per cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 2909 c.c. per asserita esistenza di giudicato sulla proprietà in capo alla società acquirente derivante da una precedente convalida di sfratto per morosità; 2) violazione dell'art. 2744 c.c., sostenendo che non vi fosse patto commissorio ma una vendita effettiva con patto di retrovendita e che la vendita a prezzo di mercato e il pagamento di debiti pregressi escludessero la funzione di garanzia; 3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la posteriorità del patto di retrovendita rispetto alla compravendita; 4) omesso esame della circostanza che il prezzo di vendita fosse di mercato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità fa giudicato solo sulla risoluzione del contratto di locazione e sul possesso di fatto della cosa locata, non sulla proprietà dell'immobile in capo al locatore. Ha ritenuto infondato il secondo motivo perché ha condiviso la ricostruzione della corte territoriale: l'intera operazione negoziale, considerata nel suo collegamento funzionale, era preordinata a costituire una garanzia della restituzione del finanziamento mediante trasferimento del bene, locazione al venditore e possibilità di riacquisto subordinata all'estinzione del debito residuo e al pagamento di una somma ulteriore; irrilevanti, in tale prospettiva, la scansione temporale fra gli atti e la circostanza che parte del mutuo fosse stata usata per pagare debiti del venditore. I motivi terzo e quarto sono stati dichiarati inammissibili in base all'art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., poiché l'appello aveva confermato integralmente la decisione di primo grado, e comunque non sussisteva un vizio motivazionale rilevante, essendo la motivazione della sentenza di merito sufficiente e conforme al minimo costituzionale. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, con distrazione a favore del difensore antistatario; è stato inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato. È stata invece respinta la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dal resistente.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato formatosi in un giudizio di sfratto per morosità non si estende all'accertamento della proprietà dell'immobile in capo al locatore, ma solo alla risoluzione del rapporto locatizio e al possesso di fatto del bene.

• art. 2744 c.c.

  Il divieto di patto commissorio va interpretato in senso funzionale: colpisce qualsiasi assetto negoziale collegato che, pur attraverso più atti e anche con effetti differiti, sia preordinato a usare il trasferimento del bene come garanzia della restituzione del debito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per censurare la violazione di legge nei primi due motivi di ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sul vizio motivazionale è limitato al minimo costituzionale; non è consentita una rilettura del merito della valutazione dei fatti decisivi quando la motivazione sia esistente e non apparente.

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  Quando l'appello è stato deciso con integrale conferma della pronuncia di primo grado, i motivi di ricorso per cassazione fondati sull'omesso esame di fatti decisivi risultano inammissibili nei limiti previsti dalla norma ratione temporis.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto insussistenti i presupposti per la condanna per responsabilità aggravata richiesta dal controricorrente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale accelerato previsto dalla norma.

• art. 2652 c.c.

  Richiamato nel contesto dell'intervento del creditore ipotecario per salvaguardare gli effetti della trascrizione della domanda di nullità.

Massime di principio

• L'ordinanza di convalida di sfratto per morosità fa stato solo sul rapporto di locazione e sul possesso di fatto, non anche sulla proprietà del bene in capo al locatore; la proprietà può essere contestata in un diverso giudizio.
• Il divieto di patto commissorio si applica anche a una pluralità di negozi collegati quando l'assetto complessivo rivela che il trasferimento del bene è funzionalmente preordinato a garantire il credito, a prescindere dalla forma dei singoli atti, dal loro momento di stipula e dall'identità dei soggetti coinvolti.
• Per escludere il patto commissorio non basta la presenza di un patto di retrovendita, la congruità del prezzo o la parziale destinazione del ricavato a debiti pregressi: occorre verificare se il meccanismo negoziale nel suo complesso attribuisca al trasferimento la funzione concreta di garanzia della restituzione del debito.
• Nel giudizio di cassazione il vizio di motivazione è sindacabile solo entro il limite del minimo costituzionale; è inammissibile una censura che solleciti una nuova valutazione del fatto storico già esaminato dal giudice di merito.
• Quando la sentenza d'appello conferma integralmente la decisione di primo grado, i motivi di ricorso basati sull'omesso esame di fatti decisivi possono risultare inammissibili nei limiti processuali vigenti.

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