Cassazione Civile, Ordinanza n. 20568/2024 del 24/07/2024

Esito

La controversia

Un condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di una società costruttrice e condomina per il pagamento di spese condominiali. La società, in sede di opposizione, aveva chiesto anche l'accertamento della nullità della delibera assembleare che aveva approvato il riparto, sostenendo che, in base a un regolamento condominiale di natura contrattuale, le spese relative agli immobili rimasti invenduti non potevano esserle imputate. I giudici di merito avevano respinto l'opposizione e la domanda riconvenzionale, qualificando il vizio dedotto come semplice annullabilità della delibera e ritenendo tardiva l'impugnazione ex art. 1137 c.c. In cassazione la società ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato l'erronea applicazione della disciplina dell'annullabilità invece di quella della nullità, assumendo che la delibera avesse incidenza su materia estranea alle attribuzioni assembleari perché modificava i criteri di riparto fissati dal regolamento contrattuale; con il secondo ha contestato la qualificazione del vizio come mera erronea ripartizione, richiamando anche la presenza di altre delibere analoghe che, a suo dire, dimostrerebbero un indirizzo volto ad abrogare tacitamente l'art. 49 del regolamento, oltre a dedurre vizi motivazionali e violazione di norme processuali e dell'art. 2697 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi, aderendo ai principi delle Sezioni Unite sulla distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali. Ha ritenuto che la delibera impugnata non fosse nulla, ma solo annullabile, perché si trattava di una decisione che applicava in concreto i criteri di riparto delle spese, sia pure asseritamente in modo errato, senza esprimere una volontà programmatica e normativa di modifica dei criteri legali o convenzionali. La Corte ha precisato che neppure una serie di delibere analoghe, reiteranti la medesima violazione, trasforma la somma di singole violazioni in una manifestazione di volontà normativa idonea a incidere stabilmente sui criteri di riparto. Ne è derivato che ciascuna delibera doveva essere impugnata entro il termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 c.c. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 49 regolamento condominiale

  Il regolamento contrattuale poteva prevedere un criterio di esclusione dall'imputazione di alcune spese; tuttavia la sua violazione nella singola delibera non comporta nullità, se non vi è una modifica programmatica dei criteri di riparto.

• art. 1123 c.c.

  I criteri legali di riparto delle spese possono essere derogati solo da diversa convenzione tra tutti i condomini; l'assemblea a maggioranza non può modificarli con efficacia normativa per il futuro.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate, ma non assunto dalla Corte come base autonoma della decisione.

• art. 1135 nn. 2 e 3 c.c.

  L'assemblea ha il potere di deliberare sul preventivo, sul consuntivo e sulla ripartizione delle spese; l'erronea applicazione concreta di tali criteri integra annullabilità, non nullità.

• art. 1137 c.c.

  Le delibere annullabili devono essere impugnate nel termine perentorio di trenta giorni; il regime di annullabilità è quello generale e residuale per le delibere condominiali.

• art. 1418 c.c.

  La nullità è configurabile solo quando l'assemblea esorbita dalle proprie attribuzioni, adottando una volontà normativa di modifica dei criteri di riparto; non basta la mera violazione concreta dei criteri.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente come parametro processuale di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, senza che la Corte vi ravvisasse fondamento per cassare la decisione impugnata.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente quanto alla decisione secondo diritto, senza rilievo decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di disponibilità delle prove, ma non accolto come motivo fondante l'annullamento della sentenza di merito.

• art. 2697 c.c.

  La parte interessata resta onerata di impugnare tempestivamente ogni singola delibera che concretamente ripartisca le spese in violazione dei criteri; non è sufficiente allegare una serie di episodi per provare una modifica normativa del regolamento.

• artt. 104, 121, 132, 189 c.p.c.

  Norme processuali evocate nel ricorso, ma non ritenute decisive ai fini della qualificazione della delibera e dell'esito della lite.

• art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.p.r. 115/2002

  Richiamato in relazione al raddoppio del contributo unificato nei casi previsti.

Massime di principio

• In materia di delibere condominiali sulla ripartizione delle spese, il regime ordinario è quello dell'annullabilità ex art. 1137 c.c.; la nullità è eccezionale e ricorre solo quando l'assemblea, a maggioranza, esprima una volontà normativa di modifica dei criteri di riparto stabiliti dalla legge o da convenzione unanime.
• La mera violazione, in una singola delibera, dei criteri legali o convenzionali di riparto delle spese integra un errore di applicazione concreta del potere assembleare e determina annullabilità, non nullità.
• La reiterazione di delibere analoghe, tutte conformate alla stessa errata applicazione dei criteri di riparto, non è sufficiente a trasformare quelle singole violazioni in una modifica tacita e programmatica del regolamento o della convenzione.
• La modifica dei criteri di riparto delle spese prevista da una convenzione tra tutti i condomini non può essere desunta per facta concludentia da deliberazioni assembleari che si limitino a ripartire concretamente le spese nei singoli casi.
• Chi contesta una delibera di ripartizione delle spese deve impugnarla tempestivamente entro il termine perentorio previsto dall'art. 1137 c.c.; l'inerzia comporta decadenza.
• La qualificazione del vizio della delibera dipende dal contenuto oggettivo dell'atto: se l'assemblea esercita il potere di riparto attribuitole dall'art. 1135 c.c., pur applicando erroneamente i criteri, l'atto resta annullabile; se invece pretende di introdurre regole nuove e generali per il futuro, può configurarsi nullità per difetto assoluto di attribuzioni.

Come è indicizzato