Sentenza del 12/04/2024 n. 9947 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda gli avvisi di accertamento per Irpef e Iva relativi all’anno 2007, emessi in relazione alla vendita, il 10 maggio 2007, alla V Costruzioni S.r.l., di un terreno edificabile nel Comune di S. Il prezzo dichiarato nell’atto era di euro 3.032.220, mentre il valore indicato nella successione era di euro 2.065.881. L’Agenzia contestava l’omessa dichiarazione della plusvalenza e sosteneva che il terreno dovesse essere trattato come area edificabile non lottizzata, con determinazione della plusvalenza sulla base del valore dichiarato in successione. Con il primo motivo denunciava la violazione dell’art. 28 della legge urbanistica n. 1150/1942 e degli artt. 2 e 11 della legge n. 241/1990, sostenendo che il procedimento di lottizzazione richiedesse la conclusione formale e che la convenzione, sottoscritta dall’acquirente e non dai contribuenti, non fosse sufficiente. Con il secondo motivo denunciava la violazione dell’art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, sostenendo che la natura del terreno e il relativo costo dovessero essere valutati al momento dell’apertura della successione, quando il procedimento di lottizzazione non era iniziato. I contribuenti sostenevano invece che la plusvalenza ricadesse nella disciplina dei terreni lottizzati e che il costo fiscale fosse determinato considerando il valore normale del terreno all’inizio della lottizzazione. La CTP aveva accolto i ricorsi; la CTR aveva rigettato l’appello dell’Agenzia.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto l’eccezione dei controricorrenti di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., ritenendo che i motivi specificassero adeguatamente le violazioni di legge denunciate. Ha quindi esaminato congiuntamente i due motivi, dichiarandoli ammissibili ma infondati, e ha rigettato il ricorso. Ha confermato la qualificazione della vicenda secondo la disciplina delle plusvalenze da lottizzazione: non è necessario che la convenzione urbanistica sia già stata sottoscritta dal proprietario cedente, poiché rilevano le attività tecniche e urbanistiche anteriori alla vendita idonee a rendere possibile l’utilizzazione edificatoria. Nel caso concreto, gli eredi avevano presentato al Comune, il 5 novembre 2004, un’istanza di riperimetrazione e divisione dell’area; il Comune aveva approvato lo schema di convenzione con delibera n. 32 del 4 aprile 2007; la vendita e la sottoscrizione della convenzione da parte dell’acquirente erano avvenute il 10 maggio 2007. La CTR aveva ritenuto iniziata la lottizzazione il 4 aprile 2007 e, sulla base della stima asseverata, aveva determinato la plusvalenza in euro 32.220, differenza tra il prezzo di vendita di euro 3.032.220 e il valore normale di euro 3.000.000 riferito all’inizio della lottizzazione. L’Agenzia è stata condannata a rifondere ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità: euro 7.000 per compensi, oltre spese forfettarie del 15%, euro 200 per esborsi e accessori di legge. Non è stato disposto il raddoppio del contributo unificato, trattandosi di Amministrazione dello Stato esonerata dal versamento materiale mediante prenotazione a debito.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettere a) e b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  La fattispecie relativa alle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del TUIR, si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a), della medesima norma, che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma sia interessato da interventi obiettivamente considerati di lottizzazione o di esecuzione di opere per l'edificabilità del terreno, ancorché realizzati fuori o in contrasto con i vincoli urbanistici.

  La lettera b) disciplina in via ordinaria le plusvalenze da cessione di terreni edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita; la lettera a) riguarda invece i terreni interessati da attività di lottizzazione o opere dirette all’edificabilità. Per quest’ultima fattispecie è sufficiente un’attività tecnica idonea a consentire lo sfruttamento edificatorio: non occorrono necessariamente il completamento dell’iter convenzionale né la materiale realizzazione delle opere prima della vendita.

• Art. 68, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell'articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.

  Per i terreni ricevuti gratuitamente e poi interessati da lottizzazione, il costo rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza è determinato considerando il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, non automaticamente il valore dichiarato nella successione. Nel caso deciso, la data individuata dai giudici di merito era il 4 aprile 2007.

• Art. 360-bis c.p.c.

  Ed invero, nel caso in esame, il vizio denunciato, nei due motivi di ricorso, è quello di violazione di legge e l'Agenzia ricorrente, nel rispetto del principio di specificità dei motivi, ha indicato per quali aspetti la decisione impugnata si porrebbe in contrasto con le norme di legge indicate, esaminando il contenuto precettivo delle norme richiamate e raffrontandolo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata.

  L’eccezione d’inammissibilità ex art. 360-bis c.p.c. non è fondata quando il ricorrente individua con specificità il contrasto tra le norme invocate e la motivazione in diritto della decisione impugnata. Il fatto che la decisione sia conforme a precedenti giurisprudenziali non rende, da solo, inammissibile il ricorso.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002

  Il provvedimento con cui il giudice dell'impugnazione disponga, a carico della parte che l'abbia proposta, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1 bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito.

  Il raddoppio del contributo unificato non va disposto nei confronti delle Amministrazioni dello Stato istituzionalmente esonerate dal pagamento materiale, che operano mediante prenotazione a debito.

Massime di principio

• Per distinguere la plusvalenza da terreno semplicemente edificabile da quella relativa a terreno lottizzato, occorre verificare se, prima della vendita, il proprietario abbia promosso attività tecniche o urbanistiche dirette al frazionamento o alla concreta utilizzazione edificatoria. La sola classificazione urbanistica del terreno può invece ricadere nella diversa fattispecie della lettera b) dell’art. 67 TUIR.
• Ai fini della qualificazione fiscale come terreno lottizzato, non è indispensabile che la convenzione urbanistica sia stata firmata dal cedente o che tutte le condizioni previste dalla convenzione siano già state adempiute. La lottizzazione può rilevare fiscalmente se l’attività tecnica e il percorso urbanistico sono già iniziati prima della cessione.
• Quando il terreno è stato acquisito per successione ed è poi lottizzato, il costo fiscale può essere determinato sulla base del valore normale alla data d’inizio della lottizzazione secondo l’art. 68 TUIR, anziché assumendo necessariamente il valore indicato nella dichiarazione di successione.
• La data d’inizio della lottizzazione e gli elementi che dimostrano l’attività urbanistica anteriore alla vendita sono accertamenti decisivi: nella controversia descritta, l’istanza presentata nel 2004 e la delibera comunale del 4 aprile 2007 hanno sostenuto la qualificazione accolta dai giudici di merito.
• Un ricorso per cassazione non è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c. per il solo fatto che la decisione impugnata sia conforme a precedenti; occorre valutare se i motivi individuino specificamente la violazione di legge e il contrasto con la decisione.
• Nei confronti delle Amministrazioni dello Stato esonerate dal versamento materiale del contributo unificato mediante prenotazione a debito non si dispone il raddoppio previsto dall’art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.