Cassazione Civile, Ordinanza n. 27093/2026 del 17/10/2026

Esito

La controversia

L’ente proprietario ha impugnato l’avviso di accertamento n. 1764 del 14 giugno 2022, notificato via PEC il 4 luglio 2022, con il quale il Comune gli contestava l’omesso versamento dell’IMU per il 2017, relativamente a immobili ubicati nel territorio comunale, richiedendo € 112.277,00 d’imposta, € 1.969,45 di interessi moratori e € 33.683,10 di sanzioni. L’esenzione era stata negata benché l’ente deducesse che gli immobili erano destinati in locazione permanente, come abitazioni principali di soggetti bisognosi, e possedessero le caratteristiche degli alloggi sociali. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Caserta, con sentenza del 21 febbraio 2023, n. 583/8/2023, aveva respinto il ricorso; la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, con sentenza del 27 maggio 2024, n. 3556/19/2024, aveva rigettato l’appello, condannando l’ente alle spese, sul presupposto che l’esenzione richiedesse l’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente e la loro destinazione esclusiva ad attività non produttive di reddito. In cassazione l’ente ha proposto due motivi, congiuntamente esaminati: il primo denunciava la violazione degli artt. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011 e 2, comma 4, del d.l. n. 102/2013, sostenendo che gli alloggi sociali possono beneficiare dell’esenzione IMU anche se assegnati in locazione e che la disciplina era stata erroneamente confusa con quella degli enti non commerciali; il secondo denunciava la violazione dell’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992, deducendo che tale disposizione, relativa all’esenzione prevista per immobili direttamente utilizzati da enti non commerciali, non disciplinava l’esenzione per gli alloggi sociali invocata dall’ente.

La decisione

La Corte ha accolto entrambi i motivi, trattati congiuntamente, e ha cassato la sentenza impugnata. Ha rilevato che il giudice d’appello aveva confuso i requisiti dell’esenzione per gli immobili degli enti non commerciali, prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992, con quelli dell’autonoma esenzione IMU per gli alloggi sociali prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011, nel testo modificato dalla legge n. 147/2013. Gli enti ex IACP possono in astratto beneficiare dell’esenzione per gli alloggi sociali, ma questa non spetta automaticamente a tutti gli alloggi assegnati: il contribuente deve provare in concreto che gli immobili possiedono le caratteristiche di alloggio sociale secondo i parametri del decreto interministeriale 22 aprile 2008. È quindi necessario svolgere tale accertamento in sede di rinvio. La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201/2011

  «L'imposta municipale propria non si applica, altresì (…) b) ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008»

  La disposizione prevede un’autonoma esenzione IMU per i fabbricati destinati ad alloggi sociali, distinta da quella riferita agli immobili degli enti non commerciali. L’esenzione può riguardare anche immobili di proprietà di enti ex IACP, purché sia provato in concreto che possiedono i requisiti dell’alloggio sociale.

• art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504/1992

  Tuttavia, tale motivazione è inficiata, in radice, dalla palese confusione tra le differenti discipline dei requisiti previsti per l’esenzione degli immobili appartenenti ad enti non commerciali (art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, quale richiamato dall’art. 9, comma 8, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) e dei requisiti previsti per l’esenzione degli alloggi sociali (art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147).

  L’esenzione per gli immobili degli enti non commerciali è soggetta a una disciplina diversa da quella prevista per gli alloggi sociali. I requisiti di utilizzazione diretta e di destinazione esclusiva richiamati per la prima non possono essere automaticamente applicati alla seconda.

• art. 9, comma 8, d.lgs. n. 23/2011

  Tuttavia, tale motivazione è inficiata, in radice, dalla palese confusione tra le differenti discipline dei requisiti previsti per l’esenzione degli immobili appartenenti ad enti non commerciali (art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, quale richiamato dall’art. 9, comma 8, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23) e dei requisiti previsti per l’esenzione degli alloggi sociali (art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147).

  La norma richiama nell’ambito della disciplina IMU l’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992 per gli enti non commerciali; tale regime resta distinto dall’esenzione specifica per gli alloggi sociali.

• art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), legge n. 147/2013

  In tal modo, il giudice di appello non ha tenuto conto di quanto già stabilito da questa Corte in ordine alla riferibilità, in via generale ed astratta, del regime degli “alloggi sociali” anche ad A.T.E.R. ed enti ex I.A.C.P. (Cass., Sez, Trib., 8 marzo 2024, n. 6380; in senso analogo: Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, nn. 14511 e 14515), la quale (in fattispecie riguardante la Regione Abruzzo) ha ricostruito l’intero impianto normativo di riferimento, individuando, anche in capo ad essi, la differenziazione tra “alloggi ordinari” (ammessi alla sola riduzione ai sensi del comma 10 dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214) ed “alloggi sociali” (ammessi, invece, alla completa esenzione ai sensi del comma 2, lett. b), dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147)

  La modifica ha introdotto la completa esenzione IMU per gli alloggi sociali, distinta dalla sola riduzione applicabile agli alloggi ordinari; il regime degli alloggi sociali può riferirsi anche agli enti ex IACP.

• art. 13, comma 10, d.l. n. 201/2011

  In tal modo, il giudice di appello non ha tenuto conto di quanto già stabilito da questa Corte in ordine alla riferibilità, in via generale ed astratta, del regime degli “alloggi sociali” anche ad A.T.E.R. ed enti ex I.A.C.P. (Cass., Sez, Trib., 8 marzo 2024, n. 6380; in senso analogo: Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, nn. 14511 e 14515), la quale (in fattispecie riguardante la Regione Abruzzo) ha ricostruito l’intero impianto normativo di riferimento, individuando, anche in capo ad essi, la differenziazione tra “alloggi ordinari” (ammessi alla sola riduzione ai sensi del comma 10 dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214) ed “alloggi sociali” (ammessi, invece, alla completa esenzione ai sensi del comma 2, lett. b), dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147)

  La norma riguarda gli alloggi ordinari ammessi alla riduzione d’imposta, mentre gli alloggi che possiedono i requisiti sociali accedono alla distinta esenzione completa.

• decreto interministeriale 22 aprile 2008

  Questa conclusione è stata consolidata da un più recente arresto, a tenore del quale, in tema di IMU, l'esenzione fiscale - prevista dall'art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147 - non è applicabile a tutti gli alloggi assegnati dagli I.A.C.P., ma solo a quelli per i quali il contribuente, interessato a far valere la relativa esenzione, prova in concreto la presenza delle caratteristiche di “alloggio sociale”, secondo i parametri stabiliti dal d.interm. 22 aprile 2008, non sussistendo alcuna inversione dell'onere probatorio, in ossequio al principio di correttezza e buona fede per documenti o informazioni già in possesso dell'Ufficio, in ragione della circostanza che non tutti gli alloggi assegnati dagli I.A.C.P. rientrano in detta categoria (in termini: Cass., Sez. Trib., 14 febbraio 2025, n. 3824).

  I parametri del decreto definiscono le caratteristiche che il contribuente deve provare in concreto affinché l’immobile sia qualificabile come alloggio sociale ai fini dell’esenzione; l’assegnazione da parte di un ente ex IACP non basta, da sola, a dimostrare il requisito.

• art. 5, legge n. 9/2007

  Ne consegue la necessità imprescindibile di addivenire a questo accertamento ex novo circa la sussistenza dei requisiti per il riconoscimento dell’esenzione in sede di rinvio.

  La Corte richiama la definizione di alloggio sociale dettata dal decreto interministeriale 22 aprile 2008 secondo le indicazioni dell’art. 5 della legge n. 9/2007, ma il passaggio citato dispone il nuovo accertamento in rinvio e non espone una distinta interpretazione della norma.

• art. 86, par. 2, Trattato CE

  Ad ogni modo, non si pone una questione di compatibilità con la disciplina unionale degli aiuti di Stato (in specifico riferimento alla decisione n. 2013/284/UE della Commissione Europea del 19 dicembre 2012, che ha collegato l’esenzione da IMU per gli immobili destinati ad attività svolte dagli enti non commerciali «con modalità non commerciali» alla remunerazione del servizio prestato con il versamento di un corrispettivo meramente “simbolico”), inserendosi l’esenzione introdotta per l’IMU dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, in base alla definizione dettata dal d.interm. 22 aprile 2008 per gli «alloggi sociali», secondo le indicazioni dell'art. 5 della legge 8 febbraio 2007, n. 9, nel diverso ambito della compensazione degli obblighi di servizio pubblico, ai sensi dell’art. 86, par. 2, del Trattato CE, concessi a determinate imprese incaricate della gestione di servizi d'interesse economico generale ed esentate dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli artt. 87 e 88 del Trattato CE, alla luce della decisione n. 2005/842/CE della Commissione delle Comunità Europee del 28 novembre 2005, il cui art. 2, par. 1, lett. b), ha espressamente individuato – in sede di delimitazione del suo campo di applicazione – la categoria delle «compensazioni di obblighi di servizio pubblico concesse (…) ad imprese aventi incarichi di edilizia popolare che svolgono attività considerate dallo Stato membro come servizi d’interesse economico generale».

  La Corte esclude che l’esenzione IMU per gli alloggi sociali debba essere valutata secondo la disciplina degli aiuti di Stato relativa agli immobili degli enti non commerciali: la riconduce invece alla distinta compensazione degli obblighi di servizio pubblico connessi all’edilizia popolare.

Massime di principio

• L’esenzione IMU per gli alloggi sociali è autonoma e distinta da quella prevista per gli immobili degli enti non commerciali; non le si possono quindi applicare automaticamente i requisiti di utilizzazione diretta da parte dell’ente e di destinazione esclusiva ad attività non produttive di reddito propri di quest’ultimo regime.
• Il regime IMU degli alloggi sociali può applicarsi, in via generale e astratta, anche agli immobili appartenenti ad ATER ed enti ex IACP; la mera assegnazione o proprietà da parte di tali enti, tuttavia, non attribuisce automaticamente l’esenzione.
• Chi invoca l’esenzione per alloggi sociali deve provare in concreto che ciascun immobile possiede le caratteristiche previste dai parametri del decreto interministeriale 22 aprile 2008. Non opera un’inversione dell’onere probatorio per il solo fatto che l’amministrazione disponga di documenti o informazioni, poiché non tutti gli alloggi assegnati dagli enti ex IACP rientrano nella categoria.
• Ai fini IMU occorre distinguere gli alloggi ordinari, ammessi alla riduzione d’imposta prevista dalla legge, dagli alloggi sociali, che possono accedere all’esenzione completa quando ne siano dimostrati i requisiti.

Come è indicizzato