Sentenza del 17/10/2019 n. 26377 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva richiesto una maggiore imposta di registro, ritenendo sottostimato il valore dei terreni dichiarato negli atti di compravendita. I prezzi indicati, compresi tra 29,96 e 38,33 euro al metro quadrato, erano stati elevati dall'Ufficio a 43 euro al metro quadrato. La ricorrente ha dedotto: l'omesso esame del fatto che i costi delle opere di urbanizzazione erano stati sostenuti dalla stessa acquirente; la violazione delle norme sulla determinazione del valore venale e sull'edificabilità delle aree; e l'erronea valorizzazione del pagamento effettuato da uno dei venditori. Ha sostenuto che gli oneri di urbanizzazione avrebbero annullato la differenza tra il prezzo dichiarato e il valore accertato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la Commissione tributaria aveva esaminato la questione dei costi di urbanizzazione, giungendo però alla conclusione che tali costi erano stati sostenuti dai venditori e non dalla società acquirente. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato, poiché la censura si basava sul presupposto fattuale già escluso dal giudice di merito. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché riguardava una considerazione meramente accessoria, priva di autonoma efficacia decisoria, relativa al pagamento della maggiore imposta da parte di uno dei venditori. È rimasto quindi valido l'avviso di maggiore imposta di registro. La società è stata condannata a rimborsare all'Agenzia delle Entrate 4.000 euro di spese processuali, oltre alle spese prenotate a debito, e a versare un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, articoli 51 e 52

  Le norme disciplinano i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella determinazione del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. Il valore può essere rettificato quando quello dichiarato non corrisponde al valore venale in comune commercio.

• D.L. n. 223/2006, articolo 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248/2006

  Ai fini della qualificazione di un'area come edificabile, rileva la destinazione urbanistica prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione o privo di strumenti attuativi. Nella stima devono comunque essere considerate l'attualità delle potenzialità edificatorie e l'incidenza degli oneri di urbanizzazione.

• D.L. n. 203/2005, articolo 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248/2005

  La disposizione, insieme all'articolo 36 del D.L. n. 223/2006, contribuisce a chiarire che la qualificazione urbanistica dell'area può fondare la sua edificabilità fiscale anche prima dell'approvazione degli strumenti urbanistici attuativi.

• D.Lgs. n. 504/1992, articolo 2, comma 1, lettera b)

  La nozione di area fabbricabile deve essere interpretata in base alla qualificazione urbanistica risultante dagli strumenti urbanistici comunali, con conseguente rilevanza del valore venale dell'area.

• Codice civile, articoli 1306 e 1309

  Le disposizioni sono state invocate dalla ricorrente in relazione agli effetti del comportamento di uno dei venditori che aveva pagato la maggiore imposta. La Corte ha però ritenuto la censura inammissibile, perché il relativo passaggio della sentenza costituiva una motivazione secondaria e non una autonoma ragione della decisione.

• D.P.R. n. 115/2002, articolo 13, commi 1-bis e 1-quater

  In caso di rigetto integrale del ricorso, la parte soccombente è tenuta a versare un ulteriore contributo unificato di importo pari a quello dovuto per il ricorso.

• Cassazione, sentenza n. 25506/2006

  Il precedente afferma che, per valutare l'edificabilità e il valore dell'area, non basta considerare astrattamente la destinazione urbanistica: occorre ponderare anche il grado di concreta attuabilità delle potenzialità edificatorie e gli oneri di urbanizzazione incidenti sul valore commerciale.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione può rettificare il prezzo dichiarato se dispone di elementi presuntivi idonei a dimostrare un maggiore valore venale, quali caratteristiche urbanistiche, atti comparabili, listini di mercato e oneri di urbanizzazione.
• Un'area può essere considerata fiscalmente edificabile già in base alla destinazione prevista dal piano regolatore generale adottato, anche se le opere di urbanizzazione o gli strumenti attuativi non sono ancora completati.
• Gli oneri di urbanizzazione devono essere considerati nella stima del valore dell'area, ma la loro rilevanza dipende da chi li ha effettivamente sostenuti e dalla prova documentale fornita nel giudizio.
• Nel ricorso per cassazione non è sufficiente sostenere che un fatto sia stato ignorato: se il giudice di merito lo ha esaminato, anche respingendo la ricostruzione della parte, la censura di omesso esame non è ammissibile.
• Una contestazione di legittimità fondata su un presupposto di fatto già escluso dal giudice di merito tende a essere infondata, salvo che tale accertamento sia adeguatamente censurabile secondo le regole del giudizio di cassazione.
• Il pagamento della maggiore imposta da parte di uno dei coobbligati o venditori non costituisce necessariamente una prova decisiva della correttezza dell'accertamento, soprattutto se il giudice lo considera solo come argomento accessorio.
• È essenziale documentare con precisione chi abbia sostenuto i costi di urbanizzazione, perché tale circostanza può incidere significativamente sulla determinazione del valore venale e sull'esito della controversia.