Sentenza del 17/09/2024 n. 24907 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato nell’atto, recuperando maggiori imposte di registro e ipotecarie e assumendo come valore del bene € 5.638.040, anziché il prezzo di vendita indicato in € 1.740.000. Nel primo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986 e la falsa applicazione dell’art. 44, sostenendo che la vendita comunale all’asta era volontaria e non assimilabile a un’espropriazione. Ha inoltre dedotto la violazione dell’art. 2909 c.c. per la formazione di un giudicato interno sull’applicabilità degli artt. 51 e 52. Nel secondo motivo ha contestato la valutazione del prezzo d’asta, sostenendo che il procedimento penale relativo alla vendita, e il successivo rinvio a giudizio dell’amministratore della società per vari reati, avrebbero dovuto indurre la CTR a verificare autonomamente se il prezzo fosse attendibile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi e, quindi, il ricorso dell’Agenzia. Ha rilevato che la CTR non aveva fondato la decisione sull’art. 44, ma aveva valutato autonomamente il prezzo come valore di mercato, considerando le cinque aste precedenti andate deserte, le caratteristiche del complesso di 11.360 mq, il suo pessimo stato di conservazione e la difficoltà di compararlo con immobili simili. Il richiamo alla giurisprudenza sul prezzo d’asta era solo aggiuntivo. La questione del giudicato interno è rimasta assorbita. Quanto al procedimento penale, la CTR ne aveva tenuto conto, ma aveva ritenuto che non vi fossero elementi concreti sul suo stato e sulla sua evoluzione idonei a mettere in dubbio il prezzo; la censura dell’Agenzia mirava in realtà a rimettere in discussione una valutazione di merito. L’Agenzia è stata condannata a pagare le spese a ciascun controricorrente: € 8.000 per competenze, oltre accessori, e € 200 per spese vive.

Norme richiamate

• Articoli 51 e 52 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La valutazione del Giudice regionale, insomma, non si è basata sull'applicazione dell'art. 44 del citato D.P.R., a cui, del resto, non ha mai fatto cenno, ma ha operato un autonomo scrutinio circa la congruità del prezzo di vendita, cioè a dire della sua corrispondenza con il prezzo di mercato, il che vale a rendere il motivo in esame, infondato sia laddove ha dedotto la falsa applicazione del citato art. 44, che nella parte in cui ha lamentato la violazione degli artt. 51 e 52 del medesimo decreto, avendo, invece, la Commissione fondato la propria decisione sul ritenuto valore di mercato del bene, come dette disposizioni prevedono.

  Nella controversia, gli artt. 51 e 52 sono stati considerati coerenti con una valutazione del valore venale del bene. La Corte ha confermato che il giudice tributario può accertare in concreto la congruità del prezzo d’asta e ritenerlo rappresentativo del valore di mercato, sulla base delle circostanze specifiche della vendita e del bene.

• Articolo 44 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La valutazione del Giudice regionale, insomma, non si è basata sull'applicazione dell'art. 44 del citato D.P.R., a cui, del resto, non ha mai fatto cenno, ma ha operato un autonomo scrutinio circa la congruità del prezzo di vendita, cioè a dire della sua corrispondenza con il prezzo di mercato.

  La decisione non ha applicato l’art. 44: il valore fiscalmente rilevante è stato determinato attraverso l’autonomo accertamento del prezzo di mercato. La Corte non ha quindi deciso in via generale l’applicabilità dell’art. 44 alle vendite volontarie all’asta.

• Articolo 2909 del codice civile

  La questione del giudicato interno dedotta dall’Agenzia non è stata esaminata nel merito, perché assorbita dalla conclusione che la CTR aveva deciso la controversia sulla base della valutazione del valore di mercato prevista dagli artt. 51 e 52.

• Articolo 20 del D.Lgs. 10 marzo 2000, n. 74

  La Commissione, diversamente da quanto opinato dalla ricorrente, ha considerato gli elementi desumibili dal "(...) procedimento penale che ha visto coinvolti alcuni soggetti in relazione alla suddetta vendita (...)", considerando, in uno all'autonomia del processo tributario rispetto a quello penale (riconosciuta dalla stessa Agenzia), "(...) l'assenza di concreti elementi circa l'evoluzione nonché lo stato di tale procedimento eventualmente valutabili da questa Commissione", il che dà conto della valutazione operata circa l'insussistenza di elementi capaci di aver inciso sul prezzo di vendita.

  La Corte ha confermato che la valutazione tributaria non è automaticamente determinata dalla vicenda penale: il giudice tributario considera gli elementi concretamente disponibili e ne valuta autonomamente la rilevanza sul prezzo.

• Articolo 654 del codice di procedura penale

  La norma è stata richiamata dall’Agenzia in relazione ai rapporti tra procedimento penale e giudizio tributario, ma la Corte ha risolto la censura rilevando l’autonomia della valutazione tributaria e l’assenza di elementi concreti capaci di incidere sul prezzo.

• Articoli 2727, 2728 e 2729 del codice civile

  Le disposizioni sulle presunzioni sono state invocate dall’Agenzia, ma la Corte ha ritenuto che la censura contestasse in realtà l’apprezzamento di merito della CTR, la quale aveva valutato le circostanze della vendita e gli elementi relativi al procedimento penale.

• Articolo 360, primo comma, n. 3, del codice di procedura civile

  Il ricorso per cassazione per violazione o falsa applicazione di legge non consente di rimettere in discussione una valutazione di merito autonomamente compiuta dal giudice di appello, come la verifica della congruità del prezzo e della rilevanza degli elementi disponibili.

• Articolo 378 del codice di procedura civile

  La disposizione è richiamata per le memorie depositate dai controricorrenti; la sentenza non enuncia un principio interpretativo sostanziale ulteriore in materia.

Massime di principio

• Il prezzo realizzato in un’asta pubblica è un elemento rilevante per determinare il valore di mercato ai fini dell’imposta di registro, ma non opera come criterio automatico: il giudice può valutarne la congruità considerando modalità della vendita, esiti delle aste precedenti, condizioni e peculiarità del bene e attendibilità delle stime fiscali.
• La stima dell’Amministrazione può essere disattesa quando si fonda su valutazioni teoriche o comparazioni non adeguate alle caratteristiche del bene e il prezzo effettivo, alla luce delle circostanze concrete, risulta una misura attendibile del valore di mercato.
• La pendenza di un procedimento penale, o il rinvio a giudizio relativo alla vendita, non rende di per sé inattendibile il prezzo ai fini tributari. Occorrono elementi concreti, valutabili nel giudizio tributario, che dimostrino un’incidenza sulla formazione del prezzo.
• In Cassazione non è sufficiente presentare come violazione di legge il dissenso rispetto alla valutazione delle prove o delle circostanze svolta dal giudice di merito: occorre individuare un effettivo errore nell’interpretazione o nell’applicazione della norma.