Cassazione Civile, Ordinanza n. 25555/2023 del 31/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita di un terreno edificabile, poi modificato con scrittura integrativa che prorogava il termine per il definitivo e disciplinava i pagamenti residui, prevedendo anche una clausola di risoluzione di diritto e l'incameramento di quanto già versato. La società promissaria acquirente aveva agito ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare, sostenendo la nullità di alcune clausole dell'accordo integrativo: quella relativa all'indicazione del prezzo nell'atto pubblico, quella sulla risoluzione automatica e quella che attribuiva ai venditori la somma di euro 100.000 come risarcimento del danno. Domandava inoltre la penale di euro 50.000 prevista nel preliminare originario e la restituzione del doppio della caparra, oppure, in subordine, la restituzione degli importi versati in caso di impossibilità del trasferimento. I venditori, invece, avevano chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente, la ritenzione di euro 150.000 e il risarcimento del danno da trascrizione della domanda giudiziale. In Cassazione i venditori hanno censurato l'interpretazione della clausola integrativa, sostenendo che la penale complessiva fosse di euro 150.000 e non di euro 100.000, e hanno contestato la restituzione della somma qualificata come caparra; la società acquirente, con ricorso incidentale, ha dedotto l'omessa valutazione di una testimonianza sul prezzo fittizio indicato nel rogito, la mancata pronuncia sulla nullità o riduzione della clausola penale per eccessività e la regolazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi del ricorso principale e quelli del ricorso incidentale. Ha confermato l'interpretazione della corte territoriale secondo cui la clausola integrativa attribuiva ai venditori, in caso di risoluzione, il diritto di ritenere euro 150.000 complessivi, di cui euro 50.000 a titolo di caparra e euro 100.000 a titolo di risarcimento del danno, ma ha escluso che la parte potesse trattenere anche la penale in aggiunta alla caparra, poiché caparra confirmatoria e clausola penale, pur cumulabili come previsioni contrattuali, non consentono una duplice corresponsione per il medesimo inadempimento. Ha inoltre escluso che la pattuizione sul prezzo fittizio nel definitivo comportasse, nel caso concreto, la nullità del contratto definitivo nei termini prospettati dalla ricorrente incidentale, e ha ritenuto incensurabile in sede di legittimità la valutazione di congruità della penale e la statuizione sulle spese. Il ricorso principale è stato quindi rigettato, così come quello incidentale; le spese del giudizio di legittimità sono state compensate, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 sul contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  usato come azione per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita

• art. 1362 c.c.

  invocato per l'interpretazione della clausola contrattuale secondo i canoni ermeneutici

• art. 1363 c.c.

  invocato per l'interpretazione sistematica delle clausole contrattuali

• art. 1366 c.c.

  invocato per l'interpretazione secondo buona fede

• art. 1369 c.c.

  invocato per l'interpretazione complessiva e secondo il senso utile della clausola

• art. 111, comma 6, Cost.

  richiamato per denunciare una pretesa contraddittorietà della motivazione

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione della sentenza impugnata

• art. 1385, comma 3, c.c.

  richiamato per sostenere la ritenzione della caparra in caso di inadempimento

• art. 1382, comma 1, c.c.

  richiamato per affermare la pattuibilità del risarcimento del danno ulteriore rispetto alla penale

• art. 116 c.p.c.

  invocato nel ricorso incidentale in relazione alla valutazione della prova testimoniale

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di riparto dell'onere della prova del danno e dei fatti allegati

• art. 113 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per la decisione secondo diritto

• art. 62 d.P.R. 131/1986

  richiamato in relazione alla pattuizione del prezzo indicato nel rogito

• art. 1384 c.c.

  richiamato per la riduzione della clausola penale ritenuta eccessiva

• art. 1224 c.c.

  richiamato in tema di maggior danno nelle obbligazioni pecuniarie

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale sul tema della prova e delle risultanze processuali

• art. 91 c.p.c.

  richiamato per la liquidazione delle spese di lite secondo soccombenza

• art. 92 c.p.c.

  richiamato per la compensazione parziale delle spese

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato in collegamento al contributo unificato dovuto

Massime di principio

• Nell'interpretazione di una clausola contrattuale occorre valorizzare il testo complessivo della pattuizione e il coordinamento tra le varie dichiarazioni delle parti; una lettura isolata di singole espressioni non può prevalere quando il tenore complessivo della clausola chiarisce diversamente la volontà negoziale.
• Caparra confirmatoria e clausola penale possono coesistere nel regolamento contrattuale, ma non consentono la duplicazione del beneficio per il medesimo inadempimento: la parte non può cumulare la ritenzione della caparra con il pagamento della penale oltre i limiti della pattuizione effettivamente risultante.
• La previsione convenzionale del risarcimento del danno ulteriore rispetto alla somma forfettizzata non esonera la parte dall'onere di provarne in concreto l'esistenza e l'entità secondo le regole generali.
• La domanda di riduzione della clausola penale o la censura sulla sua congruità richiedono la deduzione di specifici vizi giuridici o motivazionali; la valutazione del giudice di merito sulla misura della penale, se congruamente motivata, non è sindacabile in cassazione come mero riesame del merito.
• La deduzione di nullità di una clausola che imponga l'indicazione di un prezzo non corrispondente a quello effettivo richiede di confrontarsi con gli effetti concretamente prodotti dalla pattuizione nel caso specifico, non potendo automaticamente estendersi alla nullità integrale del contratto definitivo senza ulteriore dimostrazione.

Come è indicizzato