Cassazione Civile, Sentenza n. 36232/2022 del 12/12/2022

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di rettifica/liquidazione delle imposte ipocatastali relativo alla registrazione di un contratto di compravendita immobiliare. Il ricorrente censura principalmente: (1) l'uso dei valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) come unico criterio per la rettifica del valore, senza richiamo concreto al Provvedimento dell'Agenzia del 27 luglio 2007; (2) carenza di motivazione e mancata indicazione dei coefficienti/parametri utilizzati dall'Amministrazione; (3) illegittimità del criterio di accertamento in relazione alle modifiche normative (richiamata la legge n. 88/2009 e disposizioni precedenti); (4) vizio di motivazione circa l'errata considerazione dell'importo di mediazione; (5) errata liquidazione delle spese di giudizio e mancata applicazione della decurtazione prevista per la difesa personale dell'amministrazione.

La decisione

Il ricorso è stato rigettato. La Corte ha ritenuto infondate sia le censure di diritto sia quelle di fatto. In particolare: (i) il d.p.r. n. 131/1986 art. 51 consente all'Amministrazione e al giudice di fondare la rettifica anche su "altri elementi di valutazione" (destinazione, collocazione, tipologia, superficie, stato di conservazione, epoca di costruzione ecc.); (ii) i valori OMI costituiscono uno strumento di ausilio e indicazione di massima e non sono di per sé idonei a determinare la rettifica senza ulteriori indizi; (iii) nei gradi di merito sono stati valutati e recepiti elementi probatori (fotografie, fatture per lavori di restauro) che hanno giustificato la rideterminazione del valore imponibile (ridotto dal valore accertato di € 810.300 a € 600.000 dal giudice di primo grado); (iv) la censura sulla motivazione relativa alla mediazione non supera il limite di ammissibilità in Cassazione; (v) la liquidazione dei compensi segue i parametri tariffari e, se collocata entro la forbice minimo-massimo, non è sindacabile in sede di legittimità. Il ricorrente è condannato al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in € 2.400,00 oltre spese prenotate a debito) e al versamento eventuale del contributo unificato previsto.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  L'art. 51 consente l'accertamento del maggior valore commerciale anche sulla base di uno dei diversi parametri (comparativo, del reddito o "altri elementi di valutazione"). La Corte conferma che tra questi rientrano destinazione, collocazione, tipologia, superficie, stato di conservazione, epoca di costruzione e stime dell'Agenzia del territorio.

• Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - utilizzo

  I valori OMI sono uno strumento di ausilio e indirizzo per la valutazione estimativa ma non costituiscono prova sufficiente di per sé; devono essere corroborati da ulteriori indizi certi per evitare la "praesumptio de presumpto".

• L. n. 88 del 2009, art. 24

  La legge ha ripristinato il quadro normativo antecedente alle disposizioni del 2006 che introducevano una presunzione di corrispondenza del corrispettivo al valore normale; conseguentemente la valutazione torna rimessa al giudice e le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39

  Richiamato nel contesto della normativa modificata dalla legge 88/2009; la Corte segnala che le disposizioni che avevano introdotto presunzioni sono state eliminate, tornando alla valutazione giudiziale ordinaria.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 15, c. 2-sexies

  Richiamato in relazione alla contestazione sulla liquidazione delle spese; la Corte osserva che la determinazione dei compensi rientra nell'apprezzamento del giudice entro la forbice tariffaria e non è rigidamente vincolata ai valori medi indicati dal d.m.

• D.M. n. 55 del 2014 (tariffe professionali)

  Indica valori medi/forcelle tariffarie; la Corte conferma che il giudice può liquidare onorari tra minimo e massimo senza obbligo di motivare se resta nella forbice, mentre è richiesta motivazione se si discosta ulteriormente.

• Art. 360 c.p.c. comma 1 n. 5

  La modifica normativa limita il sindacato di legittimità: in Cassazione l'omesso esame di un fatto decisivo è sindacabile solo se si tratta di un vizio grave e manifesto della motivazione (es. mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contraddizioni insanabili).

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater

  Norma che disciplina il contributo unificato; la Corte dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ove dovuto, da parte del ricorrente.

Massime di principio

• I valori OMI sono utili come indicazione di massima ma non possono da soli giustificare una rettifica del valore dichiarato: devono essere supportati da elementi probatori aggiuntivi (fotografie, fatture di lavori, perizie, stato di conservazione ecc.).
• L'avviso di rettifica deve enunciare il criterio astratto adottato; tuttavia l'onere probatorio in ordine ai fatti che giustificano l'applicazione del criterio ricade sull'Amministrazione nella fase contenziosa, dove il contribuente può controprodurre elementi contrari.
• La legge 88/2009 ha eliminato la presunzione di rispondenza automatica tra corrispettivo e valore normale; le presunzioni ammesse devono essere gravi, precise e concordanti e la valutazione resta rimessa al giudice.
• Il sindacato della Cassazione sulla motivazione è limitato: possono essere censurate solo vizi motivazionali macroscopici e sostanziali (mancanza assoluta, motivazione apparente, contraddizioni insanabili), mentre il mero difetto di sufficienza motivazionale non è idoneo a fondare la cassazione.
• In materia di liquidazione dei compensi per i difensori, il giudice ha discrezionalità entro la forbice tariffaria; la motivazione è necessaria solo se si discosta dai limiti minimi/massimi previsti.
• Quando i giudici di merito si pronunciano in senso conforme (doppia conforme), la Corte di cassazione esercita un sindacato molto limitato sulle valutazioni di fatto.