Cassazione Civile, Ordinanza n. 18318/2026 del 06/06/2026

Esito

La controversia

Il Comune aveva notificato quattro avvisi di accertamento ICI per gli anni 2010-2011 a due proprietarie di terreni che, originariamente agricoli, erano stati ricompresi in uno strumento urbanistico di trasformazione e riqualificati come aree per servizi pubblici, con attribuzione di diritti edificatori e oneri secondo un meccanismo di perequazione limitata previsto dalla legge urbanistica regionale lombarda. In primo grado i ricorsi delle contribuenti erano stati accolti solo in parte: annullamento degli avvisi limitatamente a specifiche superfici, sul presupposto che ai fini ICI dovesse rilevare l’attuale e diretta suscettibilità edificatoria e che le porzioni destinate a servizi pubblici non fossero imponibili; era stato invece confermato il criterio di stima delle aree edificabili adottato dal Comune. In appello il Comune era rimasto soccombente perché la CTR aveva ritenuto non imponibili le aree vincolate a uso pubblico. Con il ricorso per cassazione il Comune deduceva, da un lato, violazione delle norme sull’ICI e della disciplina urbanistica regionale, sostenendo che la perequazione non esclude l’edificabilità ai fini fiscali e che basta la qualificazione urbanistica del suolo a integrare l’area fabbricabile; dall’altro, nullità della sentenza per motivazione apparente, perché la CTR si sarebbe limitata a richiamare il primo grado senza affrontare i motivi di appello e senza spiegare il percorso argomentativo seguito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi del Comune. Ha affermato che, in tema di ICI, l’edificabilità va desunta dalla qualificazione urbanistica dell’area e che l’inclusione in un comparto soggetto a perequazione urbanistica non fa venir meno la natura fabbricabile del terreno; i vincoli di destinazione a servizi pubblici non sono, di per sé, idonei a escludere l’imponibilità se non si traducono in un vincolo di inedificabilità assoluta. Ha inoltre ritenuto fondata la censura sulla motivazione apparente, poiché la sentenza d’appello non aveva esaminato i motivi di gravame né chiarito la natura del vincolo perequativo. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia, sezione distaccata di Brescia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2 d.lgs. 504/1992

  artt. 2 e 3 del d.lgs. 504/1992

  Ai fini ICI, l’area è fabbricabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio secondo gli strumenti urbanistici generali o attuativi; rileva la qualificazione urbanistica del suolo, non la sola edificazione effettivamente possibile in concreto.

• art. 3 d.lgs. 504/1992

  artt. 2 e 3 del d.lgs. 504/1992

  Richiamato dal ricorrente nel quadro della disciplina dell’imposta comunale sugli immobili, senza una specifica autonoma ratio decidendi nel testo oltre al tema della base imponibile.

• art. 36, comma 2, d.l. 223/2006

  art. 36, comma 2, d.l. 223/06

  Norma interpretativa richiamata per confermare che l’edificabilità ai fini ICI deriva dalla qualificazione urbanistica dell’area nello strumento generale, senza necessità di approvazione regionale o di piani attuativi.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. 203/2005

  art. 11-quaterdecies, comma 16, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203

  Richiamato come disposizione di interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 504/1992 in tema di edificabilità ai fini ICI.

• art. 59, comma 1, lett. f), d.lgs. 446/1997

  art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446

  Richiamato solo per osservare che l’eventuale variazione del prelievo nei periodi d’imposta non comporta il diritto al rimborso per gli anni pregressi, salvo riconoscimento comunale.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente in relazione al dedotto vizio di omessa pronuncia o mancato esame dei motivi di appello.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato a sostegno della censura di motivazione apparente o mancante della sentenza d’appello.

• art. 36 d.lgs. 546/1992

  artt. 112 e 132 c.p.c e 36 d.lgs. 546/1992

  Richiamato dal ricorrente per denunciare il difetto di motivazione della decisione tributaria d’appello.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.

  Parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4 c.p.c.

  Parametro del motivo di ricorso per nullità della sentenza e del procedimento per motivazione apparente.

Massime di principio

• In tema di ICI, l’edificabilità di un’area si desume dalla sua qualificazione negli strumenti urbanistici comunali e non richiede la concreta e immediata possibilità di costruire; la base imponibile va tuttavia determinata tenendo conto dell’effettività e dell’attualità delle potenzialità edificatorie e degli eventuali oneri di urbanizzazione.
• L’inserimento di un terreno in un comparto soggetto a perequazione urbanistica non esclude, di regola, la sua natura edificabile ai fini ICI, perché la perequazione attribuisce un indice edificatorio intrinseco ai suoli compresi nel comparto.
• Va distinta la perequazione urbanistica dalla compensazione urbanistica: solo nella compensazione, ove il diritto edificatorio sia attribuito per essere esercitato su altra area e non ineriscа al fondo, può mancare la qualità edificabile del terreno ai fini dell’imposizione.
• I vincoli di destinazione a servizi pubblici o di interesse pubblico non equivalgono automaticamente a vincoli di inedificabilità assoluta; per escludere l’imponibilità occorre che il vincolo elimini davvero la vocazione edificatoria del suolo.
• La motivazione della decisione tributaria è apparente quando si limita a rinviare alla pronuncia di primo grado senza confrontarsi con i motivi di appello e senza esplicitare il percorso logico-giuridico seguito, soprattutto in presenza di questioni tecniche controverse e di contrasto tra differenti istituti urbanistici.

Come è indicizzato