Cassazione Civile, Ordinanza n. 34613/2021 del 16/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso per un immobile sito in Pomezia, con successiva nota integrativa che prorogava il termine per la stipula del definitivo e prevedeva che la promissaria acquirente dovesse comunicare la data del rogito con almeno venti giorni di preavviso. La promissaria acquirente ha agito per ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di stipulare il definitivo e, conseguentemente, la restituzione del doppio della caparra, oltre a un importo versato per estromettere altri potenziali acquirenti e al risarcimento del danno; in subordine, ha chiesto la restituzione della caparra per mancato esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. La controparte ha resistito e, in via riconvenzionale, ha chiesto la risoluzione per termine essenziale o per inadempimento della promissaria acquirente. Il Tribunale ha rigettato le domande dell'attrice e ha dichiarato risolto il preliminare per inadempimento della stessa attrice, riconoscendo alla convenuta il diritto di trattenere la caparra. In appello, la Corte territoriale ha ritenuto corretta l'affermazione dell'inadempimento della promissaria acquirente, ma ha escluso che la domanda riconvenzionale della venditrice potesse essere qualificata come domanda di recesso con ritenzione della caparra: tale domanda ex art. 1385 c.c. era nuova e quindi inammissibile in appello; inoltre, poiché non era stata proposta alcuna domanda risarcitoria, mancava un titolo per trattenere la caparra. Il ricorso per cassazione della società venditrice censurava la qualificazione della domanda operata dalla Corte d'appello, deducendo violazione degli artt. 1385, commi 2 e 3, 1453 c.c. e 113 c.p.c., nonché omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la domanda formulata in primo grado dovesse essere letta come recesso con ritenzione della caparra e non come semplice domanda di risoluzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il motivo. Ha ribadito che il giudice di merito, nel qualificare la domanda, deve guardare al contenuto sostanziale della pretesa e non alle sole formule letterali, ma ha anche osservato che la Corte d'appello aveva correttamente escluso che in appello potesse introdursi per la prima volta una domanda di recesso e ritenzione della caparra, diversa e incompatibile rispetto alla originaria domanda di risoluzione. Ha quindi affermato che, quando la parte non inadempiente agisce per risoluzione e risarcimento, la caparra non può essere trattenuta automaticamente: la sua ritenzione è collegata al recesso oppure può operare come garanzia o acconto sul risarcimento solo se vi sia una domanda risarcitoria. Poiché nel caso concreto la venditrice non aveva proposto alcuna domanda di risarcimento del danno, non vi era titolo per trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. Il ricorso è stato pertanto dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La domanda di recesso con ritenzione della caparra o pagamento del doppio è distinta dalla domanda di risoluzione; se proposta per la prima volta in appello è nuova e inammissibile. La caparra può essere trattenuta solo secondo la funzione prevista dalla norma e, fuori dal recesso, in presenza di una pretesa risarcitoria.

• art. 1453 c.c.

  La richiesta di risoluzione del contratto segue la disciplina generale degli effetti restitutori e risarcitori dell'inadempimento, senza che ciò consenta di trasformarla automaticamente in domanda di recesso e ritenzione della caparra.

• art. 113 c.p.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso, ma la Corte non ravvisa violazione nell'operato del giudice di merito, che ha correttamente qualificato la domanda sulla base del suo contenuto sostanziale.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La censura è stata prospettata come violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo, ma non ha superato il vaglio di ammissibilità e fondatezza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso dichiarato inammissibile e proposto dopo il 30 gennaio 2013, è stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

• art. 1, comma 17, l. n. 228/2012

  È richiamato quale norma che ha introdotto il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• Nel qualificare la domanda giudiziale il giudice deve privilegiare il contenuto sostanziale della pretesa rispetto alle espressioni letterali usate dalla parte, purché restino rispettati il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e il divieto di introdurre d'ufficio un'azione diversa.
• La trasformazione, in appello, di una domanda di risoluzione del contratto in domanda di recesso con ritenzione della caparra integra domanda nuova, inammissibile, quando i due rimedi siano strutturalmente e funzionalmente diversi.
• La caparra confirmatoria non è automaticamente trattenibile dalla parte non inadempiente che agisca per la risoluzione: la sua ritenzione è connessa al recesso oppure può operare come garanzia o acconto sul risarcimento solo se sia stata proposta e coltivata una domanda risarcitoria.
• In assenza di una domanda di risarcimento del danno, non sussiste un titolo autonomo per trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra, quando la parte abbia scelto la strada della risoluzione contrattuale.
• L'inammissibilità del ricorso per cassazione comporta, se ricorrono i presupposti temporali, l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Come è indicizzato