Cassazione Civile, Ordinanza n. 23672/2024 del 03/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione abitativa relativo a un immobile in Sanremo. La proprietaria intimava sfratto per morosità alla conduttrice, che aveva registrato nel luglio 2017 un contratto di locazione verbale con canone annuo di euro 4.800,00 e mensile di euro 400,00, in continuità con un precedente rapporto transitorio. La conduttrice, a partire da luglio 2017, pagava il canone in modo irregolare e ridotto, sostenendo poi in giudizio che il rapporto fosse una "locazione di fatto" e che il contratto verbale fosse nullo per difetto di forma scritta, nonché che la locatrice avesse abusivamente imposto tale forma. Il Tribunale respingeva le domande, e la Corte d'appello confermava. In cassazione la ricorrente deduceva tre motivi: 1) violazione di legge per mancato corretto apprezzamento dell'art. 13, comma 5 (poi 6), L. 431/1998 e dell'insegnamento delle Sezioni Unite sulla nullità di protezione, sostenendo che il giudice avrebbe dovuto accertare rigorosamente l'esistenza del contratto verbale e la sua imposizione da parte del locatore; 2) omesso esame di un fatto decisivo, individuato nella raccomandata del 12/07/2017 inviata dal legale della locatrice; 3) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 2729 c.c. per errata ripartizione dell'onere probatorio e uso non corretto delle presunzioni. In memoria la ricorrente contestava anche l'improcedibilità per mancato deposito iniziale della relata di notifica, poi superata dalla produzione ammessa ex art. 372 c.p.c.

La decisione

La Corte ha escluso in via preliminare l'improcedibilità del ricorso, ritenendo ammissibile la successiva produzione della relata di notifica ai fini dell'ammissibilità. Tuttavia ha condiviso la proposta del consigliere e ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché, sotto l'apparente denuncia di violazione di legge, mirava in realtà a contestare la ricognizione del fatto compiuta dal giudice di merito; il secondo motivo inammissibile perché il vizio di omesso esame non era dedotto secondo i canoni delle Sezioni Unite 8053-8054/2014; il terzo motivo inammissibile perché la Corte d'appello non aveva fatto applicazione di presunzioni, ma aveva semplicemente reputato inidonee le circostanze dedotte a provare la costrizione, e perché le censure colpivano un passaggio motivazionale irrilevante rispetto alla ratio decidendi decisiva. La Corte ha infatti rilevato che la sentenza impugnata aveva dichiarato la nullità assoluta del contratto verbale registrato, escludendo il diritto alla riconduzione del rapporto, e tale ratio non era stata specificamente censurata. La ricorrente è stata condannata alle spese e, in applicazione dell'art. 96 c.p.c., al pagamento di somme in favore della controparte e della cassa delle ammende, oltre al contributo unificato ulteriore ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  la trattazione è avvenuta in adunanza camerale secondo il rito camerale accelerato

• art. 372 c.p.c.

  è stata ritenuta ammissibile la produzione successiva della relata di notifica perché documento relativo all'ammissibilità del ricorso

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  non consente di censurare la mera ricognizione del fatto storico compiuta dal giudice di merito

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame deve essere dedotto nei rigorosi termini indicati dalle Sezioni Unite 8053-8054/2014

• art. 2697 c.c.

  la violazione sussiste solo se il giudice attribuisce l'onere della prova a una parte diversa da quella onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie

• art. 2729 c.c.

  la censura sulle presunzioni è pertinente solo se il giudice abbia effettivamente fondato la decisione su un ragionamento presuntivo, circostanza esclusa nel caso concreto

• art. 13 L. 431/1998

  comma 1, comma 4, comma 5, comma 6, comma 7

  la disciplina sulla nullità dei contratti di locazione abitativa registrati o non registrati è stata richiamata per escludere l'applicabilità della nullità relativa di protezione al contratto verbale registrato oggetto di causa

• art. 96, comma 3, c.p.c.

  è stata disposta la condanna della ricorrente al pagamento di una somma equitativa in favore della controparte

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  è stata disposta un'ulteriore condanna pecuniaria in favore della cassa delle ammende

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la deduzione formale di violazione di legge è inammissibile quando mira in realtà a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove compiuta dal giudice di merito.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede una deduzione conforme ai rigorosi parametri elaborati dalle Sezioni Unite; non basta contestare genericamente la motivazione o la valutazione del materiale istruttorio.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo se il giudice di merito attribuisce erroneamente l'onere della prova alla parte sbagliata, non quando si contesti l'apprezzamento del materiale probatorio.
• La censura relativa all'art. 2729 c.c. è pertinente solo se la decisione sia effettivamente fondata su presunzioni; se il giudice si limita a ritenere non provati i fatti allegati, la doglianza è fuori fuoco.
• Quando la sentenza impugnata si fonda su rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente a sorreggerla, il ricorrente deve censurarle tutte; l'omessa impugnazione anche di una sola ratio rende definitiva la decisione su quel punto.
• Nei contratti di locazione abitativa, la disciplina sulla nullità deve essere letta alla luce della concreta configurazione del rapporto e della specifica disciplina applicabile ratione temporis, distinguendo tra nullità assoluta e nullità di protezione con diritto alla riconduzione.

Come è indicizzato